Fachwissen

Wichtige Begriffe, einfach erklärt

Auflassung

Hierunter versteht man die Anweisung an das Grundbuchamt auf Eigentumsumschreibung in Abteilung I des Grundbuches. Für die Eigentumsumschreibung müssen diverse Voraussetzungen vorliegen, unter anderem muss dem Notar eine Bestätigung des Verkäufers vorliegen, dass der Kaufpreis gezahlt wurde.

Auflassungsvormerkung

Dies ist die Sicherung auf Anwartschaft auf Eigentum des Käufers. Nach Kaufvertragsabschluss holt der Notar Genehmigungen und Unterlagen ein, bis es zur Kaufpreiszahlung und Übergabe einer Immobilie kommt. In der Zeitspanne zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird die sogenannte Auflassungsvormerkung als Sperre im Grundbuch eingetragen. So ist beispielsweise sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht Tage später erneut verkaufen kann.

Alleinauftrag

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte ausschließlich einen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Es ist oft zu beobachten, dass mehrere Makler, zu unterschiedlichen Daten und Konditionen, ein und das selbe Objekt inserieren. Dies wirkt sich negativ auf den Verkauf und die Seriösität des Angebotes aus. Beauftragen Sie einen kompetenten Makler, dieser arbeitet intern häufig mit Kollegen zusammen. Nach außen hin sollte jedoch nur ein Makler Ihres Vertrauens tätig werden.

Abgeschlossenheitserklärung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ein Eigentümer, der sein bisheriges Mietshaus in Wohnungseigentum aufteilen will, muss dem Bauamt gegenüber die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen untereinander nachweisen, um eine Aufteilung in Eigentumswohnungen durchführen zu können. Die Abgeschlossenheitserklärung oder Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Grundlage der späteren Teilungserklärung.

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen. Hier sind die Grundrisse und Schnitte des zu teilenden Hauses ersichtlich. Später werden diese Pläne als Anlage der Teilungserklärung beigefügt.

Baulast

Dies sind nicht etwa Bodenverunreinigungen, sondern baurechtliche Beschränkungen. Verläuft beispielsweise eine Wasserleitung auf dem Grundstück, welche ein Nachbargrundstück versorgt, so kann selbstverständlich auf diesem Teil des Grundstückes nicht gebaut werden. Hier wird eine Eintragung in das Baulastenverzeichnis vorgenommen. Gleiches gilt beispielsweise für grenznahe Bebauungen.

Bodenrichtwert

Einmal im Jahr tagt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte und ermittelt anhand tatsächlicher Verkäufe den ortsüblichen Bodenwert pro m² Grundstücksfläche. Der Gutachterausschuss erhält eine Abschrift der Kaufverträge eines Kalenderjahres. Zur Ermittlung des Bodenrichtwertes werden ausschließlich reine Grundstückskaufverträge ausgewertet. Bebaute Grundstück finden hierbei keine Berücksichtigung.

Betriebskosten

Mieter und Eigentümer haben Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wie beispielsweise für Heizung und Wasser zu zahlen. Unter Betriebskosten versteht man die laufenden, anfallenden Kosten in Bezug auf die Bewirtschaftung einer Immobilie.

Bieterverfahren

Wie läuft das Bieterverfahren ab? Der Makler veröffentlicht im Internet oder in den Printmedien ein Inserat für die Immobilie, um das Bieterverfahren und den Besichtigungstermin anzukündigen. Die Besichtigung der Immobilie findet in der Regel in Form einer Sammelbesichtigung statt. In Einzelfällen sind nach Absprache mit dem Makler auch Einzelbesichtigungen möglich. Danach geben die Kaufinteressenten innerhalb einer festgelegten Frist ihre Gebote ab. Anschließend wertet der Makler die Gebote aus und verständigt den Höchstbietenden. Die Angebote der Kaufinteressenten sind in jedem Fall unverbindlich.

Bebauungsplan

Die Gemeinde kann für bestimmte Gebiete Bebauungspläne festlegen. Wer in einer solchen Gegend eine Immobilie kauft, muss sich an bestimmte Richtlinien aus dem Bebauungsplan halten, die Auflagen sind hier von Plan zu Plan unterschiedlich.

Belastungsvollmacht

Der überwiegende Teil der Immobilienkäufer finanziert sein neues Heim über eine Bank. Nach Abschluss des Kaufvertrages zahlt die Bank den Kaufpreis nur aus, wenn sie abgesichert ist - so wird in Abteilung 3 der Immobilie eine Grundschuld für die Bank eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Daher muss der Verkäufer den Käufer bzw. den Notar und die Bank bevollmächtigen, bereits vor Eigentumsumschreibung den Kaufgegenstand zu belasten.

Erbbaurecht

Unter Erbbaurecht versteht man das Recht, auf einem fremden Grundstück, gegen Zahlung eines Entgelts, auf bestimmte Dauer, ein Bauwerk zu errichten. Meist handelt es sich hierbei um Grundstücke, die sich in staatlichem und kirchlichem Eigentum befinden. Ein Erbbaurecht kann in Form einer Wohnung oder eines Hauses bestellt werden. Laut Gesetz ist ein mit dem Grundstück fest verbundenes Gebäude automatisch fester Bestandteil des Grundstückes und somit Eigentum des Grundstückseigentümers. Die einzige Möglichkeit hier eine Trennung vorzunehmen, ist der Weg des Erbbaurechtes.

Eigenkapital

Der Großteil der Banken verlangt einen bestimmten Anteil an Eigenmitteln, um die gewünschte Finanzierung der Immobilie zu begleiten. Meist müssen mindestens die Erwerbsnebenkosten vorhanden sein. -> siehe Erwerbsnebenkosten

Eigentümerversammlung

In Wohnungseigentümergemeinschaften hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Hier wird beispielsweise über die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft gesprochen. Des Weiteren werden Beschlüsse für Reparaturen gefasst sowie die Verwaltung im Amt bestätigt bzw. neu gewählt. Müssen Angelegenheiten besprochen werden, die nicht bis zu der nächsten, ordentlichen Eigentümerversammlung aufgeschoben werden können, so hat der Verwalter eine außergewöhnliche Eigentümerversammlung einzuberufen.

Eigentumswohnung

Nicht in jedem Fall können Sie eine Wohnung käuflich erwerben. Zwingend ist, dass das Mehrfamilienhaus, in dem sich die Wohnung befindet, in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Hierzu sind mehrere Schritte notwendig. Siehe Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung. Der Besitz einer Eigentumswohnung bringt folgende, wesentliche Unterschiede zu einer Mietwohnung mit sich:

  • 1. Neben den normalen Betriebskosten, die Sie als Mieter zahlen, fallen nun zusätzliche Kosten an. So müssen Sie die Kosten der Hausverwaltung, die laufenden Reparaturen und Instandhaltungen sowie die Zuführung zu der Instandhaltungsrücklage tragen. Die Summe aus den sogenannten „umlagefähigen Nebenkosten“ (Kosten die ein Mieter ebenfalls tragen würde) und aus den „nicht umlagefähigen Nebenkosten“ nennt man Wohngeld oder Hausgeld.
  • 2. Es ist ratsam an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Sie können sich jedoch durch den Verwalter oder einen anderen Miteigentümer vertreten lassen und diesen zur Stimmenabgabe bevollmächtigen.
  • 3. Im Falle, dass Reparaturen oder Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum anstehen, deren Kosten nicht durch die vorhandene Rücklage gedeckt sind, kann es zu einer Sonderumlage kommen. Eigentümer müssen dann eine gesonderte Einmalzahlung leisten. Die Höhe bemisst sich in der Regel an der Größe der Wohnung bzw. den sogenannten Miteigentumsanteilen.

Eigenbedarfskündigung

Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie hat die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses aus Gründen des Eigenbedarfs. Der Eigenbedarf muss hierbei deutlich begründet werden. Ein Grund ist, dass die erworbene Wohnung für eigene Wohnzwecke genutzen werden soll. Das gleiche gilt für enge Familienangehörige. Der Mieter genießt selbstverständlich einen gewissen Kündigungsschutz, diese kann bis zu 9 Monate betragen und richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietvertrages. Einen besonderen Kündigungsschutz genießt ein Mieter, der bereits vor Aufteilung der Wohnanlage in Eigentumswohnungen Mieter war. Er wusste zum Zeitpunkt seines Einzuges nicht, dass die Wohnung später in Wohneigentum umgewandelt werden könnte, somit besteht ein besonderer Schutz. Die Kündigungsfrist beträgt dann 3 Jahre. Diese Frist fängt nach erstmaligem Verkauf der Wohnung und anschließender Eintragung des Eigentümers im Grundbuch an zu laufen.

Eigentumsübergang

Erst mit Umschreibung des Käufers im Grundbuch in der ersten Abteilung geht abschließend das Eigentum an der Immobilie auf den selbigen über. Dies geschieht nicht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages oder mit Zahlung des Kaufpreises. Der Notar hat diverse Genehmigungen einzuholen. Der Käufer hat insbesondere die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Energieausweis

Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie hat der Eigentümer dem Kauf-- oder Mietinteressenten einen Energieausweis des Gebäudes vorzulegen. Dieser dient der Information über den energetischen Zustand des Hauses.

Erwerbsnebenkosten

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an. Im Speziellen sind dies die Notar/Gerichts – und Grundbuchgebühren, die Grunderwerbssteuer sowie die Maklergebühren. Die Gebühren werden meist prozentual vom Kaufpreis (Gegenwert) der Immobilie berechnet und können zwischen den Bundesländern variieren. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 % vom Kaufpreis, die Notar/ – und Grundbuchgebühren liegen bei ca. 1,5 – max. 2% des Kaufpreises. Sicher gehen Sie zumeist, wenn Sie mit insgesamt maximal 12% vom Kaufpreis (inkl. Maklerkosten) kalkulieren.

Exposé

Das Exposé beinhaltet wichtige Daten und Informationen zu der Immobilie sowie Fotos und Grundrisse der Immobilie.

Flurkarte

Unter einer Flurkarte versteht man die katastertechnische Fortführung der Liegenschaften. Auf dieser sind Grundstücksgrenzen sowie auf dem Grundstück befindliche Gebäude verzeichnet. Eine aktuelle Flurkarte kann man beim zuständigen Katasteramt beantragen.

Grunddienstbarkeit

Es gibt Grunddienstbarkeiten verschiedenster Arten, die das Grundstück belasten, z.B. wenn Leitungen über das Grundstück verlaufen, die wiederrum ein anderes Grundstück erschließen. Meist handelt es sich um Leitungsrechte. Eine andere Art der Grunddienstbarkeit sind Wegerechte. Diese finden Sie meist bei geteilten Grundstücken, die in 2. Reihe bebaut werden. Das vordere Grundstück ist in seiner Nutzung dahingehend eingeschränkt/belastet, dass der meist 3 Meter breite Weg, der das hintere Grundstück erschließt, freizuhalten ist. Es gibt jedoch noch unterschiedlichste Formen einer eingetragenen Grunddienstbarkeit. Diese finden Sie in der Abteilung II des Grundbuchauszuges.

Grundschuld

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen und dient der Absicherung der finanzierenden Bank. Sollte der Erwerber/Schuldner die fälligen Darlehensraten nicht zahlen, kann die Bank mit Hilfe dieser Eintragung die Zwangsvollstreckung erwirken.

Grundstückswert

Der Grundstückswert setzt sich aus diversen Komponenten zusammen. Zum Einen wird der reine Bodenwert ermittelt, zum Zweiten die auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten sowie der Erschließungszustand.

Grunderwerbssteuer

Der Erwerb einer Immobilie ist steuerpflichtig. Die Höhe der Steuer variiert von Bundesland zu Bundesland.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird quartalsweise erhoben. Jeder Immobilieneigentümer zahlt eine laufende Steuer auf den Besitz seiner Immobilie.

Gemeinschaftseigentum

Unter Gemeinschaftseigentum versteht man diejenigen Gebäudeteile, die allen Wohnungseigentümer n gemeinschaftlich gehören und für deren Erhaltung alle Eigentümer zuständig sind. Beispiele hierfür sind: Fassade, tragende Außen/ und Innenwände, Dach, Versorgungsleitungen, Zentralheizungen, Außenfenster und Balkone. Was genau in welcher Wohnanlage gemeinschaftliches Eigentum ist, finden Sie in der Teilungserklärung, dem Regelwerk der Eigentümergemeinschaft.

Gewerblicher Grundstückshandel

Dieser liegt vor, wenn ein Eigentümer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veräußert. Dies wirkt sich auf die Steuerpflichtigkeit aus.

Grundbuch und Grundbuchauszug

Das Grundbuch beinhaltet die Geschichte/die Historie des Grundstückes. So finden Sie dort beispielweise alte Kaufverträge und Baugenehmigungen. Das Grundbuch liegt im zuständigen Grundbuchamt. Der Grundbuchauszug ist eine wesentliche Zusammenfassung über die Lage und wirtschaftliche Nutzung des Grundstückes, Angaben zum Eigentümer, Angaben zu Lasten und Beschränkungen sowie Angaben zu eingetragenen Grundschulden und Hypotheken, die die Liegenschaft belasten. Der Grundbuchauszug fasst also den wesentlichen und wichtigsten Grundstückshintergrund zusammen.

Grundflächenzahl

Diese besagt in wie weit das jeweilige Grundstück mit Baulichkeiten überbaut werden darf. Beträgt die GRZ auf einem 1.000 m² Grundstück 0,2, so kann das Grundstück zu maximal 200 m² bebaut werden.

Grundriss

Der Grundriss einer Immobilie gibt Aufschluss über die Aufteilung und Größe der Räumlichkeiten. In den Originalgrundrissen erkennen Sie auch die Lage von eventuell vorhandenen Kaminzügen, z.B. können Sie auch zwischen tragenden Wänden und nicht tragenden Wänden unterscheiden. Unser Tipp: Oft stimmen die vorhandenen Grundrisse nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein. Überprüfen Sie sie Maße und den Schnitt auf Richtigkeit.

Gutachterausschuss

Einmal im Jahr tagt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte und ermittelt anhand tatsächlicher Verkäufe den ortsüblichen Bodenwert pro m² Grundstücksfläche. Die Mitglieder setzen sich überwiegend aus Sachverständigen, Vermessern, Gutachtern und Immobilienmaklern zusammen.

Homestaging

Unter Homestaging versteht man das „Aufhübschen“ einer Immobilie. Eine leerstehende Immobilie wird dann beispielsweise mit Möbeln und Pflanzen bestückt, um den Verkauf der Immobilie zu erleichtern.

Instandhaltungsrücklage

In Wohnungseigentümergemeinschaften zahlt jeder Wohnungseigentümer mit seinem Wohngeld einen gewissen Anteil in die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ein. Damit wird sichergestellt, dass im Falle von Reparaturrückstau die notwendigen Mittel zur Behebung des Schadens vorhanden sind, z.B. Erneuerung einer Heizungsanlage.

IVD

Der Immobilien Verband Deutschland ist der größte Immobilie Verband in Deutschland. Die Mitglieder sind beispielsweise Hausverwaltungen und ausschließlich ausgebildete Immobilienmakler. Die Mitglieder werden regelmäßig geschult und erhalten reichhaltige, fachliche Kenntnisse.

Käufercourtage

Hierbei zahlt der Erwerber die Provision nach Kaufvertragsabschluss direkt an den Immobilienmakler. Die Courtage berechnet sich meist Prozentual vom Kaufpreis. Die Höhe weicht zwischen den Bundesländern ab.

Lastenfreiheit

Unter Lastenfreiheit ist zu verstehen, dass das Grundbuch frei von Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuches übergeben wird. Erläuterung finden Sie unter Grundbuch/Grundbuchauszug. Am wichtigsten ist die Lastenfreiheit in Abteilung III. Hier sind Grundschulden oder Hypothekenschulden des Voreigentümers eingetragen, die Sie als Käufer nicht übernehmen wollen. In Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) werden bestimmten Eintragungen als nicht wertmindernd übernommen, z.B. Grunddienstbarkeit, andere müssen bzw. sollten gelöscht werden z.B. Wohnrechte/Nießbräuche.

Löschungsbewilligung

Der Käufer einer Immobilie möchte keine alte Kreditbelastung seines Vorgängers übernehmen. Der Verkäufer hat seine Immobilie lastenfrei zu veräußern. Nach Abschluss des Kaufvertrages fordert der Notar eine Löschungsbewilligung in Bezug auf die eingetragene Grundschuld bei der eingetragenen Bank an. Damit kann die Löschung beim Grundbuchamt erfolgen. Die Bank stellt die Löschungsbewilligung aus, wenn der noch offene Darlehensbetrag inkl. evtl. anfallender Vorfälligkeitsgebühren, vollständig getilgt wird.

Miteigentumsanteil

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzen Sie einen bestimmten Anteil an Grundstück und Gebäude. Diese wird meist in tausendstel/zehntausendstel oder hunderttausendstel angegeben. Sie finden Ihren Miteigentumsanteil im Grundbuchauszug oder in der Teilungserklärung.

Mietpreisbremse

Die Regierung hat 2015 in Ballungsräumen die Mietpreisbremse eingeführt. Hier sollen bei Neuvermietungen die Mieten reguliert und gedeckelt werden. Diese dürfen dann nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die Sie über den Mietspiegel berechnen können. Die Mietpreisbremse gilt zunächst nicht bei Neubauten und anschließender Erstvermietung sowie bei Erstvermietung nach umfangreicher Modernisierung.

Maklercourtage

Für die Dienstleistung des Immobilienmaklers hat der Käufer oder der Verkäufer/Vermieter eine Vermittlungsprovision zu zahlen. Diese ist erfolgsabhängig und fällt erst mit Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages an.

Notaranderkonten

Grundlegend sind heute Notare aus Kostengründen angehalten keine Notaranderkonten zu verwenden. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt ohnehin erst nach Vorliegen aller Genehmigungen. Somit geht der Käufer kein Risiko bei einer Direktzahlung an den Verkäufer ein. Der Notar hat das Notaranderkonto lediglich noch in bestimmten Fällen zu verwenden, beispielsweise bei dem Verkauf an große Erbengemeinschaften oder bei einer sehr schnellen Übergabe. Soll die Übergabe der Immobilie beispielsweise 1 Woche nach Kaufvertragsabschluss vollzogen werden, liegen zu diesem Zeitpunkt noch nicht alle Zahlungsvoraussetzungen/Genehmigungen/Bewilligungen vor. Der Käufer hat dann die Möglichkeit den Kaufpreis sicher auf dem Notaranderkonto zu hinterlegen. Der Notar zahlt den Kaufpreis erst an den Verkäufer aus, wenn alle Voraussetzungen und Genehmigungen vorliegen. Eine schnelle Übergabe ist somit gewährleistet.

Niessbrauch und Niessbrauchrecht

Dieses Recht kann an ganzen Immobilien oder an Teilen, beispielweise der Remise begründet werden. Meist handelt es sich um Wohnrechte.

Notarielle Beurkundung

Jeder Immobilienverkauf/Kaufvertrag in Deutschland muss bei einem Notar beurkundet werden.

Notarkosten und Grundbuchkosten

Für die Beurkundung/Durchführung und Abwicklung des Kaufvertrags fallen festgelegte Kosten gegenüber dem Notar an. Diese betragen in der Regel ca. 1-1,5% des Kaufpreises. Für die Umschreibung und Änderung im Grundbuch, fallen ebenfalls Verwaltungskosten an. Diese betragen in der Regel maximal 0,5% des Kaufpreises.

Protokoll Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung dient dazu, gefasste Beschlüsse zu protokollieren.

Provisionsfreiheit

Wenn Immobilienanzeigen als provisionsfrei gekennzeichnet sind, geschieht dies meist noch mit dem Hinweis für wen die Immobilie provisionsfrei ist. Beispiel: provisionsfrei für den Käufer. In diesem Fall fällt keine gesonderte Gebühr beim Abschluss des Kaufvertrages gegenüber dem vermittelnden Makler an. Hier trägt der Verkäufer die Provision bzw. diese ist mit dem Kaufpreis abgegolten.

Sondereigentum und Sondereigentumsanteil

Siehe hierzu auch Stichpunkt Miteigentumsanteil. Das Sondereigentum ist das Eigentum an zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Es geht hierbei also um die Wohnung an sich, um den Raum zwischen den Decken und Wänden. Sondereigentum ist beispielsweise: Innentüren, Einbauküche, Heizkörper, Bodenbelag und Tapete aber auch nicht tragende Innenwände. Eine Veränderung bedarf keiner Zustimmung der übrigen Eigentümer in der Wohnlage. Entfernen Sie beispielsweise eine nicht tragende Wand, so ist keine Zustimmung erforderlich.

Sondernutzrecht

Da im Wohnungseigentum das Grundstück als großes Ganzes bezeichnet wird, kann kein alleiniges Eigentum an einer bestimmten Fläche vergeben werden. Dies geschieht über die Vergabe eines Sondernutzungsrechtes. Dies ist ein Recht zur ausschließlichen, alleinigen Nutzung beispielsweise einer Gartenfläche oder eines Pkw-Stellplatzes.

Spekulationssteuer

Eine Spekulationssteuer muss zahlen, wer innerhalb von 10 Jahren eine Immobilie gewinnbringend verkauft. Die Steuer ist auf den Mehrerlös zu zahlen. Ausgenommen von der Zahlung der Spekulationssteuer sind Verkäufer, die die Immobilie mindestens 1 Jahr selbst bewohnt haben und dort gemeldet waren. Die Steuer wird auf den Gewinn erhoben.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das Regelwerk und die Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier wird beispielsweise festgehalten welche Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind. Im Großen und Ganzen regelt die Teilungserklärung das Verhältnis der Eigentümer untereinander, sie ist das Gesetzbuch der Eigentümergemeinschaft.

Umbauter Raum

Hierbei handelt es sich um den Rauminhalt einer Immobilie, das Volumen. Der Begriff ist mittlerweile etwas veraltet und wird heute als Kubatur bzw. als Brutto-Rauminhalt bezeichnet. Dennoch finden wir heute noch häufig den Begriff des umbauten Raumes, besonders im Bereich der Grundstückswertermittlung. Die Zahl wird in Kubikmeter angegeben.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Diese Bescheinigung stellt das Finanzamt aus, nachdem der Erwerber die geschuldete Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Danach steht einer Eigentumsumschreibung im Grundbuch nichts mehr im Wege.

Übergabeprotokoll

Bei der Übergabe einer Immobilie an den Käufer bzw. Mieter empfiehlt es sich ein Protokoll zu führen. Wesentliche Inhalte sollten sein: Benennung der Parteien (Übergebende/Übernehmende) mit Anschrift, Aufnahme der Zählerstände für Wasser, Strom und Heizung sowie die Anzahl der übergebenden Schlüssel.

Verwalterzustimmung

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften hat der Verwalter dem Wohnungsverkauf nach Kaufvertragsabschluss zuzustimmen. Sinn und Zweck ist es Schaden von der Gemeinschaft fernzuhalten. Diese Zustimmung darf jedoch nur in bestimmten Fällen untersagt werden (z.B. über den Erwerber läuft ein Insolvenzverfahren o.Ä.).

Vorfälligkeitsentschädigung

Fast alle Banken in Deutschland berechnen bei vorzeitiger Ablösung des Kredites, beispielsweise bei Verkauf, eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen, in Bezug auf die Restlaufzeit des Darlehens.

Vorkaufsrecht

Vorkaufsrechte können in diversen Fällen eingeräumt/vereinbart werden oder bestehen aus dem Gesetz heraus. Beispielsweise hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn er vor Begründung von Wohnungseigentum bereits Mieter gewesen ist. Um das Vorkaufsrecht auszuüben, muss ein Hauptvertrag (Kaufvertrag) mit einem Dritten zugrunde liegen, in den der Vorkaufsberechtigte eintreten kann.

Wegerecht

Dieses Recht kann im Grundbuch eines Grundbuches eingetragen werden, um die Zuwegung zu einem anderen Grundstück rechtlich abzusichern/zu gewährleisten.

Wohnflächenberechnung

Hierbei handelt es sich um eine Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie. Es werden alle Räume mit Maßen aufgeführt und einzeln ausgewiesen. Am Ende steht die gesamte Wohnfläche der Wohnung.

Wohngeldabrechnung

Die Wohngeldabrechnung ist im Grunde ähnlich der Betriebskostenabrechnung die ein Mieter erhält. Hier werden alle laufenden Kosten aufgegliedert, die zur Bewirtschaftung der Immobilie zu zahlen sind. Gegenüber der Betriebskostenabrechnung enthält die Wohngeldabrechnung jedoch weitere Kostenpositionen, die immer vom Eigentümer zu zahlen sind und nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dies sind im Wesentlichen: Laufende Instandhaltungen, Verwaltungskosten und die Zuführung zu der Instandhaltungsrücklage.

Zwangsvollstreckung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Gegenüber der finanzierenden Bank unterwirft sich der Schuldner bei einem Immobilienerwerb, in der Regel immer der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Zahlt der Schuldner fällige Tilgungen und Zinsen nicht mehr, kann die Bank sofort in das gesamte Vermögen des Schuldners vollstrecken. Diese Formulierung finden Sie in fast allen Kaufverträgen, bei denen eine Bank einbezogen ist.