Die erste Eigentumswohnung - Was Käufer beachten sollten
Der Kauf der ersten Eigentumswohnung ist ein wichtiger Schritt im Leben und will gut durchdacht sein. Doch was ist eine Eigentumswohnung überhaupt?
Was ist eine Eigentumswohnung?
Eine Eigentumswohnung ist eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die Sie als Privateigentum erwerben können. Im Gegensatz zur Mietwohnung gehört Ihnen die Wohnung dauerhaft – Sie sind Eigentümer, nicht Mieter. Dabei unterscheidet man zwischen verschiedenen Eigentumsformen:
Sondereigentum: Das sind die Räume, die ausschließlich Ihnen gehören – also Ihre Wohnung mit allen Innenräumen, oft auch Balkon, Terrasse oder zugewiesene Kellerräume.
Gemeinschaftseigentum: Dazu gehören alle gemeinsam genutzten Bereiche wie Treppenhaus, Aufzug, Dach, Fassade, Heizungsanlage und Garten. Diese teilen Sie sich mit allen anderen Wohnungseigentümern im Gebäude.
WEG – Die Wohnungseigentumsgemeinschaft: Alle Eigentümer einer Wohnanlage bilden automatisch eine WEG (Wohnungseigentumsgemeinschaft). Diese rechtliche Gemeinschaft trifft gemeinsame Entscheidungen über das Gebäude, verwaltet die Gemeinschaftsbereiche und teilt sich die anfallenden Kosten. In der jährlichen Eigentümerversammlung stimmen alle WEG-Mitglieder über wichtige Angelegenheiten wie Sanierungen, Hausordnung oder die Verwaltung ab.
Teilungserklärung: Dieses wichtige Dokument regelt, welche Bereiche zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Es definiert auch Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer.
Neben der Freude über die eigenen vier Wände kommen viele Fragen auf: Was kostet eine Eigentumswohnung wirklich? Welche laufenden Kosten entstehen? Und worauf sollten Erstkäufer besonders achten? Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über alle wichtigen Aspekte beim Wohnungskauf.
Was kostet eine Eigentumswohnung?
Die Kosten einer Eigentumswohnung setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Der Kaufpreis ist nur der Anfang – hinzu kommen Nebenkosten, die oft unterschätzt werden.
Kaufpreis: Dieser variiert stark je nach Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Wohnung. Die Preise reichen von etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter in kleineren Städten bis zu 15.000 Euro oder mehr in Toplagen deutscher Großstädte.
Nebenkosten beim Kauf: Planen Sie zusätzlich 10-15% des Kaufpreises für Nebenkosten ein:
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland)
Notarkosten (ca. 1,5-2% des Kaufpreises)
Grundbucheintrag (ca. 0,5% des Kaufpreises)
Maklerkosten (falls vorhanden, meist 3-7% des Kaufpreises)
Was kostet eine 80 qm Eigentumswohnung?
Eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung ist eine beliebte Größe für Familien oder Paare. Die Kosten hängen stark vom Standort ab:
Beispielrechnung für verschiedene Regionen:
Am Beispiel Solingen (NRW): Basierend auf aktuellen Marktdaten (2025) zeigt sich in Solingen eine Erholung des Immobilienmarktes. Für eine 80 qm Eigentumswohnung können Sie mit folgenden Richtwerten rechnen:
Bestandswohnungen je nach Lage und Zustand: 200.000 - 400.000 Euro
Neuere Wohnungen (nach 2000): 400.000 - 500.000 Euro
Besonders beliebte Stadtteile wie Ohligs oder Aufderhöhe: Preise im oberen Segment
Weitere Vergleichswerte:
Ländliche Gebiete: 160.000 - 240.000 Euro (2.000-3.000 €/qm)
Großstädte wie Berlin, Hamburg: 400.000 - 800.000 Euro (5.000-10.000 €/qm)
München, Frankfurt: 800.000 - 1.200.000 Euro oder mehr (10.000-15.000+ €/qm)
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen die oben genannten Nebenkosten an, die bei einer 350.000 Euro teuren Wohnung weitere 35.000-52.500 Euro betragen können. In Solingen zeigt der Markt 2024 eine deutliche Erholung mit steigenden Transaktionszahlen - etwa 30% der Käufer kommen dabei aus dem Umland, besonders aus Düsseldorf und Köln.
Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Das Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die jeder Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage leisten muss. Es dient der Finanzierung gemeinsamer Kosten und wird von der Hausverwaltung verwaltet.
Das Hausgeld umfasst typischerweise:
Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Renovierungen
Verwaltungskosten
Hausreinigung und Gartenpflege
Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche
Aufzugswartung
Hausmeisterkosten
Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum
Hausgeld Eigentumswohnung - Höhe und Berechnung
Die Höhe des Hausgelds variiert erheblich je nach Gebäudeart, Lage und Ausstattung:
Durchschnittliche Hausgeldkosten:
Einfache Wohnanlagen: 2-4 Euro pro Quadratmeter monatlich
Gehobene Ausstattung mit Aufzug: 4-7 Euro pro Quadratmeter monatlich
Luxuswohnanlagen mit besonderen Services: 7-15 Euro oder mehr pro Quadratmeter
Beispiel: Bei einer 80 qm Wohnung würde das Hausgeld zwischen 160-1.200 Euro monatlich liegen, je nach Standard der Anlage.
Wichtiger Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf die Höhe des aktuellen Hausgelds und schauen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an, um anstehende Sonderumlagen zu erkennen.
Was kann man bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen?
Auch bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen gibt es Möglichkeiten, Kosten steuerlich geltend zu machen:
Absetzbare Kosten bei Eigennutzung:
Handwerkerleistungen: 20% der Arbeitskosten (maximal 1.200 Euro jährlich) für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20% der Kosten (maximal 4.000 Euro jährlich) für Reinigung, Gartenpflege, Hausmeister
Energetische Sanierungsmaßnahmen: Bis zu 20% der Kosten über drei Jahre verteilt (maximal 40.000 Euro)
Nicht absetzbar bei Eigennutzung:
Kreditzinsen
Abschreibungen
Hausgeld
Reparatur- und Instandhaltungskosten (außer Handwerkerleistungen)
Wichtig: Bewahren Sie alle Rechnungen auf und achten Sie darauf, dass Arbeits- und Materialkosten getrennt ausgewiesen werden.
Dachfenster Eigentumswohnung - Wer zahlt?
Die Kostentragung bei Dachfenstern hängt davon ab, ob sie zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören:
Gemeinschaftseigentum (Hauseigentümer zahlt über Hausgeld):
Dachfenster, die von außen sichtbar sind und das Erscheinungsbild des Gebäudes prägen
Fenster, die in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum definiert sind
Austausch aus technischen oder energetischen Gründen, der alle Eigentümer betrifft
Sondereigentum (Wohnungseigentümer zahlt selbst):
Dachfenster, die ausschließlich der eigenen Wohnung zugeordnet sind
Reparaturen oder Austausch aus persönlichen Wünschen (z.B. andere Farbe, zusätzliche Ausstattung)
Schäden durch unsachgemäße Nutzung
Rechtliche Klarstellung: Im Zweifel entscheidet die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Bei Unklarheiten sollten Sie die Hausverwaltung oder einen Rechtsanwalt konsultieren.
Eigentumswohnung kaufen - Was beachten?
Beim Kauf der ersten Eigentumswohnung sollten Sie folgende Punkte besonders im Blick behalten:
Finanzierung zuerst klären: Bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, sollten Sie unbedingt Ihre Finanzierung klären. Lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater eine Finanzierungsbestätigung geben. So wissen Sie genau, welchen Kaufpreis Sie sich leisten können und wirken bei Besichtigungen seriös auf Verkäufer. Eine solide Finanzierungsplanung umfasst:
Ermittlung des verfügbaren Eigenkapitals (mindestens 20-30% des Kaufpreises)
Berechnung der maximalen monatlichen Belastung
Vergleich verschiedener Kreditangebote
Berücksichtigung von Nebenkosten und Hausgeld
Professionelle Unterstützung bei der Suche: Die Suche nach der passenden Eigentumswohnung kann zeitaufwendig sein. Bei Kettenbach Immobilien können Sie einen kostenlosen Suchauftrag hinterlegen. So werden Sie automatisch über passende Angebote informiert, die Ihren Kriterien entsprechen - das spart Zeit und Sie verpassen keine interessanten Objekte.
Vor dem Kauf prüfen:
Lage und Entwicklungspotential des Stadtteils
Zustand des Gebäudes und anstehende Sanierungen
Höhe des Hausgelds und Entwicklung in den letzten Jahren
Sonderumlagen in den nächsten Jahren
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Rechtliche Aspekte:
Teilungserklärung sorgfältig lesen
Grundbuch einsehen
Energieausweis prüfen
Wohn- und Teileigentumsrecht verstehen
Langfristige Planung:
Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen bilden
Wertsteigerungspotential der Immobilie bewerten
Mögliche Nutzungsänderungen bedenken (Familie, Alter)
Fazit
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht sein will. Neben dem Kaufpreis entstehen laufende Kosten wie das Hausgeld, die in die Finanzplanung einbezogen werden müssen. Eine solide Finanzierungsplanung sollte immer der erste Schritt sein - noch vor der aktiven Wohnungssuche. Informieren Sie sich gründlich über alle Aspekte des Wohnungskaufs und lassen Sie sich von Experten beraten. Mit der richtigen Vorbereitung wird der Traum von den eigenen vier Wänden zur Realität.
Tipp: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Entscheidung und überstürzen Sie nichts. Eine Eigentumswohnung kauft man nicht jeden Tag – umso wichtiger ist es, alle Faktoren sorgfältig abzuwägen. Nutzen Sie professionelle Unterstützung bei der Suche und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung geben, bevor Sie mit Besichtigungen beginnen.