Welche Rolle spielt der Energieausweis bzw. die Energieeffizienzklasse bei einer Baufinanzierung?
Ist der Energieausweis bald das wichtigste Dokument bei einer Immobilienfinanzierung?
Der Energieausweis ist seit vielen Jahren eine Pflichtunterlage bei einem Immobilienerwerb. Bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung bestehen die Banken ebenfalls auf eine Kopie des Energieausweises. Bislang stellte sich oftmals die Frage, welche Bewandtnis dieser Energieausweis für die Bank hat. Eigentlich sollte es der finanzierenden Bank doch egal sein, ob für die Unterhaltung der Immobilie ein hoher oder ein niedriger Energieeinsatz benötigt wird, oder? Dem ist leider nicht so! Die Energieeffizienz einer Immobilie spielt, auch aufgrund verschärfter Regularien, eine immer größere Rolle.
Bei Objekten mit einer guten Energieeffizienzklasse gibt es bei vielen Banken seit einiger Zeit einen angenehmen Nutzen: Oft wird ein Zinsabschlag gewährt, wenn das Objekt eine sehr gute Energieeffizienzklasse hat. Diese Finanzierungsprodukte tragen dann Namen wie „Green“, „Klima-Baufi“ oder „Eco“. Mittlerweile sind aber auch Auswirkungen in die andere Richtung zu erkennen. So werden bei schlechteren Energieeffizienzklassen teilweise Aufschläge berechnet oder die Bank lehnt die Finanzierung ab.
Warum hat die Energieeffizienzklasse so einen hohen Stellenwert bei der Finanzierung?
Den Ursprung finden die aktuellen Regularien im schweizerischen Basel. Dort hat der "Basler Ausschuss für Bankenaufsicht" seinen Sitz. Dieses Gremium entwickelt Regelwerke zur Sicherung der Widerstandsfähigkeit von Banken. Schon seit über 50 Jahren gibt dieser Ausschuss Empfehlungen an die nationalen Zentralbanken in Bezug auf Eigenkapitalvereinbarungen. Diese sollen die Sicherheit der Bank gewährleisten, wenn Kredite ausfallen - also von den Kreditnehmern nicht mehr zurückgezahlt werden können. Diese Vereinbarungen legen fest, wieviel Eigenkapital der Bank bei jedem Kredit hinterlegt werden muss. Das ist wie ein "Notgroschen" zu betrachten, der zur Seite gelegt wurde und für nichts anderes mehr genutzt werden kann.
Eine wichtige Kennziffer dabei ist das Loan-To-Value-Verhältnis. Dies ist das Verhältnis zwischen der Kreditvergabe und dem nachhaltigen Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie. Bislang wurde dafür nur der Bau- bzw. Marktwert der Immobilie in Betracht gezogen. Zu diesen Risiken dieser Sicherheiten zählen Marktschwankungen, Immobilienpreisrückgänge und Zahlungsausfälle der Kunden. Die Banken sind verpflichtet Risiken in deren Sicherheitenbestand zu identifizieren und müssen ggf. einen höheren Anteil Eigenkapital "auf die hohe Kante legen".
Jetzt kommt der Energieausweis ins Spiel! Mittlerweile wird auch die Energieeffizienzklasse für den nachhaltigen Wert berücksichtigt. Hat das Sicherungsobjekt, also die Immobilie, die als Sicherheit für einen Kredit dient, eine mäßige oder schlechte Energieeffizienzklasse, muss die Bank den Kredit mit mehr Eigenkapital unterlegen. Das ist auch nachvollziehbar: Wer heute eine Immobilie mit einer mittelmäßigen Energieeffizienzklasse erwirbt, muss entweder energetisch sanieren oder riskiert einen Preisverfall bei seinem Kaufobjekt. Auch bei vermieteten Immobilien spielt das eine Rolle: Eine Immobilie mit einer mäßigen Energieeffizienzklasse bekommt man heute noch vermietet. Bei steigenden Energiepreisen wird das in der Zukunft schwieriger und Leerstand droht. Bei Mietausfällen kann die Rückzahlung des Kredites gefährdet sein und die Finanzierung gerät ins Wanken. Also ist auch hier das Risiko höher.
Soll man denn noch Immobilien mit einer mäßigen Energieeffizienzklasse kaufen?
Klare Antwort: Ja! Allerdings ist es ratsam mit dem Erwerb auch eine energetische Sanierung einzuplanen. Dies wird auch durch günstige Kredite der KfW gefördert. Die Zinssätze liegen i.d.R. unter den Finanzierungszinssätzen der Banken und zusätzlich gibt es bei einigen Varianten Tilgungszuschüsse, die direkt als Sondertilgung in den Kredit eingezahlt werden.
Plant man erst zu einem späteren Zeitpunkt eine energetische Sanierung, so ist es ratsam, entsprechende Rücklagen zu bilden. Hierfür gibt es neben den klassischen Sparprodukten auch die Möglichkeit über Bausparen günstige Darlehenszinsen für die Zukunft zu sichern. Unabhängig von einer Sanierung zum aktuellen oder einem späteren Zeitpunkt: Hilfreich ist es, Experten hinzuzuziehen. Eingetragene Energieeffizienzexperten unterstützen bei der Planung, verfügen über Kontakte zu Handwerksbetrieben und begleiten bei der Beantragung von Fördermitteln. Mit einem unabhängigen Finanzierungsberater lässt sich dann auch die Bank finden, die perfekt zu den Wünschen des Immobilienkäufers passt.