Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Hauskauf?
So einfach diese Frage auch klingt - so vielfältig sind die Antworten. Für einen Überblick möchte ich das Thema gerne aus verschieden Perspektiven erläutern:
Das Eigenkapital und der Zinssatz
Zunächst der Blick auf den Einfluss des Eigenkapitals auf den Zinssatz. Der Zinssatz einer Baufinanzierung ist quasi der Preis für das Risiko, welches die Bank bei einer Kreditvergabe eingeht. Die Risikostufen sind teilweise in Sicherheitsklassen in 5%-Schritten aufgeteilt, aber über allem stehen drei Stufen:
Realkredit 60%
Nicht-Realkredit 80%
Blanko >80%.
Was bedeuten diese Stufen?
Bei einem Realkredit vergibt die Bank einen Kredit in der besten Sicherheitenklasse. Selbst wenn der Kunde nicht zurück zahlen kann, wird die Bank bei einem Realkredit ihr Geld nahezu immer zurück bekommen. Bei einem Nicht-Realkredit, also eine Finanzierung bis zu 80% des Immobilienwertes, wird sie statistisch den größten Teil ihres Geldes zurück erhalten. Erst in dem Bereich >80%, dem Blanko-Anteil, kann es zu Ausfällen kommen.
Insofern ist in Hinblick auf den Zinssatz am lukrativsten, nur 60% des Kaufpreises zu finanzieren. Etwas teuerer, aber weiterhin günstig, ist die Risikoklasse bis 80%. Erst im Blanko-Anteil, also im Bereich über 80% des Kaufpreises sind höhere Zinsaufschläge zu verzeichnen. Diese Zinsaufschläge werden bis zu 100% Finanzierungsanteil, also einer Vollfinanzierung, immer höher.
Die Machbarkeit entscheidet
Nach dem Blick auf den Zinssatz kommt der Blick auf die Machbarkeit. Als Machbarkeit bezeichnet man die Bereitschaft der Bank, ein Finanzierungsvorhaben begleiten zu wollen - also eine Kreditzusage zu erteilen. Zunächst möchte die Bank gerne ein geringes Risiko haben. Dies hat sie bei einem Kredit bis zu 80% des Kaufpreises. Der Großteil der Banken finanziert auch mehr als 80% - dann wird es aber etwas teurer. Schwierig wird es, wenn die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden sollen. Viele Banken lehnen dann ab bzw. fragen nach zusätzlichen Sicherheiten. Das können z.B. weitere Immobilien sein. Diese können auch im familiären Umfeld als Sicherheit gegeben werden.
Die Bank schaut aber nicht nur auf die Höhe des Eigenkapitals. Gerade wenn wenig bis gar kein Eigenkapital eingesetzt wird, erfolgt oftmals eine Analyse des Einkommens und der Sparfähigkeit. Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Ein Paar, beide 35 Jahre alt, keine Kinder, beide berufstätig mit mtl. 3.000 Euro mtl. Nettoeinkommen. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 800 Euro. Die Beiden planen den Bau eines Einfamilienhauses und können sich nach Abzug der Lebenshaltungspauschalen der Bank (also den geschätzten Ausgaben für Essen, Trinken, Freizeit) eine monatliche Kreditrate von 2.200 Euro leisten. Die Antragsteller haben aber kein Eigenkapital angespart sondern sind lieber in Urlaub gefahren und haben ihre Einkünfte für Konsumausgaben ausgegeben.
Hier könnte es trotz des überdurchschnittlichen Nettoeinkommens zu einer Kreditablehnung kommen! Die Bank geht davon aus, die Kunden könnten die neue Kreditrate zwar rechnerisch gut tragen können. Wenn bisher aber nicht gespart wurde, stellt sich die Frage, ob dies zukünftig möglich ist.
Im Fokus: Der Kundenwunsch
Die wichtigste Perspektive ist aber die Perspektive des Kunden: Was möchte der Immobilienkäufer gerne? Hier gilt es, die Interessen der Bank und des Kunden zu verbinden. Zum einen wird zwischen selbstgenutzten Immobilien und vermieteten Immobilien unterschieden. Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinskosten steuerlich absetzbar und damit oftmals etwas unwichtiger. Bei der selbstgenutzten Immobilie hingegen achtet der Kunde i.d.R. auf einen günstigen Zinssatz. Gleichermaßen sollte der Kunde aber auch nach der Finanzierung etwa drei bis fünf Nettogehälter als weitere Rücklage haben. Werden die kompletten Ersparnisse in den Immobilienkauf investiert, so kann eine kaputte Waschmaschine in Kombination mit einer teueren Werkstattrechnung für das Auto schnell zu einem Problem führen.
Von daher gilt hier der Leitsatz: So viel Eigenkapitaleinsatz wie nötig - so viel Sicherheit wie möglich. Mit modernen Beratungsanwendungen können die verschiedensten Modelle kalkuliert werden - neben einem Zinssatz wird auch die Zusagewahrscheinlichkeit von hunderten Banken gleichzeitig ermittelt.
Resümee
Der optimale Eigenkapitaleinsatz hängt von vielen Faktoren ab. Neben der Einkommenssituation und des Kreditbetrages spielen die bisherige und zukünftige Dauer der Berufstätigkeit, das Alter der Immobilie und natürlich der Ratenwunsch dominierende Rollen. Im Durchschnitt kann man aber sagen, für eine schnelle Zusage und einen günstigen Zinssatz sollte man die Kaufnebenkosten und ca. 15%-20% des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringen.