Was ist wichtiger: Eigenkapital oder ein gutes Einkommen?

Es gibt offenbar den perfekten Zeitpunkt für die Erfüllung des eigenen Wohntraums! Durch eine Abfindung ist fast die Hälfte des Kaufpreises durch Eigenkapital gedeckt und im neuen Job hat sich das Einkommen fast verdoppelt. Offenbar alles prima - doch die Bank lehnt ab. Warum? Auch wenn man sich in der Probezeit befindet, hat die Bank doch gar kein Risiko, wenn nur ein kleiner Teil des Kaufpreises finanziert wird, oder?

Leider sieht das aber anders aus: Banken sind verpflichtet, die Besicherung und die Kapitaldienstfähigkeit getrennt zu prüfen und nur wenn beides passt, gibt es eine Zusage.

Was bedeutet das im Einzelnen?

Die Besicherung steuert das Risiko der Bank. Je mehr vom Wert der Immobilie finanziert wird, desto höher ist das Risiko, wenn die Bank das Objekt verkaufen müsste. Das passiert dann, wenn der Kunde nicht mehr zurückzahlt. Zum Teil ist diese Sorge auch berechtigt: Wenn man etwas in der Not verkaufen muss, bekommt man immer weniger Geld, als wenn man Zeit hat und etwas verkaufen möchte. Das berücksichtigt die Bank aber im Beleihungswert. Das ist der Wert, den die Bank oder ein beauftragter Gutachter feststellt abzüglich eines sogenannten Sicherungsabschlags. Dieser Wert kann auch stark vom Kaufpreis abweichen, da ein einheitlicher Bewertungsstandard angewandt wird. Schlussendlich ist es für die Bank wichtig, einen objektiv ermittelten und in Prozent ausgedrückten Beleihungsauslauf für die Kreditentscheidung zu ermitteln.

Der Haushaltsplan - das zweite Kriterium für die Kreditentscheidung

Dann kommt die Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit. Die Bank stellt die Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermittelt den langfristig verfügbaren Betrag für die Kreditrate. Für die Ausgaben werden in der Regeln Pauschalen, also Erfahrungswerte, angesetzt. Das sind die Kosten für Essen, Trinken, Freizeit. Manche Banken setzen auch Pauschalen je KFZ im Haushalt an oder für die Wohnnebenkosten auf Basis der Wohnfläche. Das Zauberwort ist aber „langfristig“. Wenn der Antragsteller sich in einem befristeten Arbeitsverhältnis oder noch in der Probezeit befindet, gibt es oft eine Ablehnung - auch wenn viel Eigenkapital eingesetzt wird. Gleiches gilt für Selbständige: Wenn die Einnahmen nicht über mehrere Jahre kontinuierlich belegt werden können, wird es wahrscheinlich auch eine Ablehnung der Bank geben.

Der Schutz der Verbraucher steht im Vordergrund

Doch warum ist das so? Die Banken müssen doch auch Geld verdienen? Tatsächlich sind die Grundlagen in erster Linie die „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ und das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch). Das neuere Gesetz, die „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ wurde zum Schutz der Verbraucher eingeführt und soll vor Überschuldung schützen. Wenn die Bank einen Kredit vergibt, bei dem absehbar war, dass die Rückzahlung von Beginn an gar nicht sichergestellt war, ist die Bank unter Umständen sogar Schadensersatzpflichtig. Im BGB ist geregelt, dass solche Verträge unwirksam sein können. Das bedeutet, die Bank verliert ihre Ansprüche auf Zinszahlungen und Laufzeitbindungen. Das bedeutet zunächst einen wirtschaftlichen Schaden für die Bank. In der Konsequenz wirken sich Kosten für Schäden der Banken aber auch langfristig auf die Zinssätze aus.

Damit schließt sich der Kreis: Eine Kreditablehnung zerstört immer einen Wohntraum. Im Großen und Ganzen ist dies aber auch eine Notwendigkeit; damit Kredite weiterhin bezahlbar bleiben.