Das Gebäudemodernisierungsgesetz kommt
Am 24. Februar 2026 haben die Regierungsfraktionen CDU/CSU und SPD ihre Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt. Das GMG soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), besser bekannt als "Heizungsgesetz", ablösen.
Wichtig: Das GMG ist noch nicht beschlossen. Bei den Eckpunkten handelt es sich um ein politisches Positionspapier, nicht um einen Gesetzentwurf oder geltendes Recht. Bis Ostern 2026 soll das Kabinett einen Gesetzentwurf vorlegen. Der Bundestag berät im Frühjahr darüber. Das Inkrafttreten ist vor dem 1. Juli 2026 geplant. Bis dahin gilt das bisherige GEG unverändert weiter, einschliesslich der 65-Prozent-Regel.
Im Gesetzgebungsverfahren können sich Inhalte noch ändern. Was wir hier beschreiben, basiert auf dem aktuellen Stand der Eckpunkte.
Wir fassen zusammen, was geplant ist und was das für euch als Eigentümer, Vermieter oder Käufer einer Immobilie bedeuten könnte.
Das alte Heizungsgesetz soll abgeschafft werden
Laut den Eckpunkten werden die Paragraphen 71 bis 71p und der Paragraph 72 des GEG komplett gestrichen. Die pauschale Pflicht, bei neuen Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, soll entfallen. Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten soll es nicht mehr geben. Bestehende, funktionierende Heizungen sollen ohne Einschränkung weiterlaufen dürfen.
Der Absatz neuer Heizungen war seit Inkrafttreten des alten Gesetzes eingebrochen. 2025 sank er gegenüber dem Vorjahr nochmals um 12 Prozent. Die Heizungsindustrie (BDH) sprach vom schwächsten Absatz seit 15 Jahren. Die neue Regelung soll diese Investitionsblockade lösen.
Was sich ändern soll: Alte vs. geplante Regelung im Vergleich
| Thema | Bisheriges GEG (gilt noch) | Geplantes GMG (Eckpunkte, noch nicht beschlossen) |
|---|---|---|
| 65-Prozent-Regel | Neue Heizungen müssen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen | Gestrichen. Keine pauschale EE-Quote mehr |
| Heizungsoptionen | Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse bevorzugt. Gas/Öl nur unter engen Bedingungen | Alle Optionen gleichberechtigt: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid, Biomasse, Gas, Öl |
| Gas-/Ölheizungen | Strenge Auflagen, Kopplung an Wärmeplanung | Frei wählbar, ab 2029 mit steigendem Bio-Anteil (Bio-Treppe) |
| Bestehende Heizungen | Betriebsverbote für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre | Keine Betriebsverbote. Bestehende Heizungen laufen weiter |
| Entscheidungsfreiheit | Eingeschränkt durch technische Vorgaben | Eigentümer entscheiden frei aus Katalog |
| Beratungspflicht | Verpflichtend beim Heizungstausch | Entfällt |
| Kopplung Wärmeplanung | Heizungspflichten an kommunale Wärmeplanung gebunden | Entkoppelt. Wärmeplanung bleibt strategisches Instrument ohne Heizungszwang |
| Wärmeplanung kleine Kommunen | Volle Anforderungen für alle Kommunen | Stark vereinfacht für Kommunen unter 15.000 Einwohnern (ca. 80 % weniger Aufwand) |
| Förderung (BEG) | Finanziert | Finanzierung gesichert bis mindestens 2029 |
| EPBD-Umsetzung | Offen | 1:1 Umsetzung ohne zusätzliche nationale Verschärfungen |
| Neubau ab 2030 | Nicht explizit geregelt | Alle neuen Gebäude müssen Nullemissionsstandard erfüllen |
| Klimaziel-Überprüfung | Nicht vorgesehen | Evaluierung 2030. Bei Zielverfehlung wird nachgesteuert |
Die Bio-Treppe: Was Gas- und Ölheizungen ab 2029 erfüllen müssen
Wer nach Inkrafttreten des GMG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab dem 1. Januar 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verwenden. Dazu zählen Biomethan, Bioöl und synthetische Kraftstoffe.
Der Startanteil liegt bei 10 Prozent. Den weiteren Anstieg bis 2040 legt das Gesetz in drei Stufen fest. Die genauen Zwischenschritte stehen noch nicht im Eckpunktepapier.
Was kostet das? Laut den FAQ der Regierungsfraktionen:
Biogas-Tarif (10 % Anteil): bis zu 0,52 Euro pro Tag, ca. 16 Euro pro Monat (bei einem Einfamilienhaus mit 23.000 kWh Jahresverbrauch)
Bio-Heizöl (10 % Anteil): bis zu 0,75 Euro pro Tag, ca. 23 Euro pro Monat (bei einem Einfamilienhaus mit 3.000 Litern Jahresverbrauch)
Für den grünen Anteil fällt kein CO2-Preis an. Entsprechende Tarife bieten Gas- und Öllieferanten schon an.
Die Kontrolle erfolgt über die reguläre Abgasprüfung durch den Schornsteinfeger. Neuer Aufwand entsteht für Eigentümer nicht.
Grüngasquote ab 2028
Ab 2028 greift eine Grüngasquote für Energieversorger. Gas- und Heizöllieferanten müssen einen Anteil klimafreundlicher Brennstoffe beimischen. Die Quote startet bei bis zu einem Prozent und soll bis 2030 mindestens zwei Millionen Tonnen CO2 einsparen.
Zu den anerkannten Brennstoffen zählen Biomethan, grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff sowie synthetisches Methan und Bioöl. Die Quote kann bilanziell erfüllt werden.
Industrie und Gewerbe sind von der Quote ausgenommen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie legt im Sommer 2026 die genauen Eckpunkte vor. Die Grüngasquote wird auf die Bio-Treppe angerechnet.
Wärmeplanung: Weniger Bürokratie für kleine Kommunen
Die kommunale Wärmeplanung bleibt als strategisches Instrument erhalten. Für Kommunen unter 15.000 Einwohnern wird sie deutlich vereinfacht. Der Aufwand soll auf etwa 20 Prozent einer regulären Wärmeplanung sinken. Die Planung lässt sich so innerhalb weniger Monate abschliessen.
Für Kommunen über 15.000 Einwohnern gibt es Vereinfachungen bei der Datenerhebung. Energieverbrauchs- und Schornsteinfegerdaten werden nur noch für Mehrfamilienhäuser und Nichtwohngebäude übermittelt. Einfamilienhäuser sind davon befreit.
Die Pflicht zur Berücksichtigung der Kälteversorgung beschränkt sich auf Kommunen mit mehr als 45.000 Einwohnern. Diese Ergänzung ist erst bei der Fortschreibung nach fünf Jahren nötig.
Fernwärme: Ausbau mit mehr Preistransparenz
Wärmenetze erhalten im GMG eine zentrale Rolle. Die Bundesregierung kündigt folgende Massnahmen an:
Die Bundesförderung effiziente Wärmenetze (BEW) wird gesetzlich geregelt und aufgestockt
Die AVBFernwärmeV und die Wärmelieferverordnung werden angepasst
Fernwärmeversorger müssen sich einer Preistransparenzplattform anschliessen
Die Preisaufsicht wird gestärkt, eine Schlichtungsstelle eingerichtet
Das Kostenneutralitätsgebot bei der Umstellung auf Fernwärme in Mietgebäuden wird angepasst
EPBD: EU-Gebäuderichtlinie wird 1:1 umgesetzt
Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) wird ohne zusätzliche nationale Verschärfungen umgesetzt. Für den Wohngebäudebestand gibt es keine neuen gebäudeindividuellen Sanierungsanforderungen.
Ab dem 1. Januar 2028 müssen neue öffentliche Nichtwohngebäude Nullemissionsgebäude sein. Ab dem 1. Januar 2030 gilt das für alle Neubauten. 96 Prozent der 2025 genehmigten Wohnungsneubauten erfüllen diesen Standard bereits.
Die nationalen Gebäudeeffizienzklassen werden bis Ende 2029 an die europäischen Vorgaben angepasst.
Der geplante Zeitplan
Bis Ostern 2026: Kabinettsbeschluss zum Gesetzentwurf (geplant)
Frühjahr 2026: Beratung im Bundestag
Vor dem 1. Juli 2026: Inkrafttreten des GMG (Ziel)
Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige GEG unverändert weiter
2028: Start der Grüngasquote (geplant)
2029: Start der Bio-Treppe mit 10 % Anteil (geplant)
2030: Evaluierung der Klimawirkung
Reaktionen aus der Branche
Der Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) begrüsst die Eckpunkte. Der Verband sieht darin einen Schritt zu mehr Praxisnähe und weniger Bürokratie. Die zugesagte BEG-Finanzierung bis 2029 sei ein Signal für Verbraucher, Hersteller und Handwerk. Der BDH hatte zuvor auf den seit zwei Jahren rückläufigen Absatzmarkt hingewiesen.
Kritik kommt von Umweltverbänden und der Opposition. Die Grünen-Fraktionschefin bezeichnete die Reform als Rückschritt. Der Berliner Mieterverein warnt vor steigenden Heizkosten für Mieter. Die Deutsche Umwelthilfe kritisiert die Streichung der 65-Prozent-Regel und den Wegfall der Beratungspflicht.
Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter in Solingen?
Die Eckpunkte sind ein klares Signal, keine Garantie. Das Gesetzgebungsverfahren steht noch aus. Im Bundestag können sich Details ändern.
Wenn das GMG wie geplant kommt, erhalten Eigentümer wieder volle Wahlfreiheit bei der Heizung. Gas und Öl blieben erlaubt, mit der Bio-Treppe ab 2029.
Für Vermieter wäre der angekündigte Schutz vor überhöhten Nebenkosten durch unwirtschaftliche Heizungen relevant. Die genaue Ausgestaltung steht noch aus.
Die BEG-Förderung soll gesichert bis 2029 laufen. Wer in eine Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse investiert, kann weiterhin Fördermittel abrufen.
Wer gerade eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung trifft, sollte den energetischen Zustand der Immobilie prüfen. Die künftige Energieeffizienzklasse wird durch die EPBD-Anpassung bis 2029 neu definiert.
Bis zum Inkrafttreten des GMG gilt das bisherige GEG. Wer jetzt eine Heizung tauscht, muss die 65-Prozent-Regel beachten. Das bleibt so, bis das neue Gesetz tatsächlich in Kraft tritt.
Wir beobachten das Gesetzgebungsverfahren und informieren euch über alle relevanten Änderungen.
Stand: 25. Februar 2026 (Basis: Eckpunktepapier der Regierungsfraktionen, Infopapier, FAQ, BDH-Pressemitteilung vom 24.02.2026)