Grundstücksmarktbericht 2026: Düsseldorf meldet sich zurück
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf hat den Grundstücksmarktbericht 2026 am 29. Januar 2026 beschlossen und Mitte Februar veröffentlicht. Das Berichtsjahr 2025 markiert für die Landeshauptstadt die Rückkehr zu alter Stärke – und weil Düsseldorf der Preisanker unserer Region ist, lohnt der genaue Blick auch für Eigentümer im Bergischen und an der Rheinschiene.
Wir haben den Bericht für Sie ausgewertet – mit Fokus auf Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser.
Die Eckdaten: Fast 4 Milliarden Euro Umsatz
4.688 Kauffälle mit einem Geldumsatz von rund 3,92 Milliarden Euro – beides rund 15 % mehr als im Vorjahr. Der Ausschuss formuliert vorsichtig, aber unmissverständlich: „Erkennbar ist, dass die Zurückhaltung der Marktteilnehmer weiterhin abnimmt. Der Vorjahrestrend der steigenden Kaufvertragszahlen hält an."
Bemerkenswert am Düsseldorfer Markt ist die Spitze: 29 Objekte wechselten für mehr als 10 Millionen Euro den Besitzer, zwei davon für über 100 Millionen. Der Dezember war der umsatzstärkste Monat des Jahres – das Geschäft zog zum Jahresende deutlich an.
Häuser: Hohes Niveau, leichte Konsolidierung
521 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser stehen für 451 Millionen Euro Umsatz. Interessant ist die Preisbewegung: Der Index für freistehende Häuser gab um 1,4 % nach – als einziges Segment mit rückläufiger Tendenz –, während Reihenhäuser um 0,8 % zulegten.
Das Preisniveau bleibt eine eigene Welt (Immobilienrichtwerte in €/m² Wohnfläche zum 01.01.2026):
Einfache Lagen (z. B. Garath, Rath): 4.300 bis 5.300 €/m²
Mittlere bis gute Lagen (z. B. Unterbach, Grafenberg): 5.500 bis 7.600 €/m²
Hochwertige Lagen (z. B. Stockum, Zooviertel, Niederkassel): 8.800 bis 13.000 €/m²
Zur Einordnung: Das günstigste Düsseldorfer Richtwertniveau beginnt dort, wo im Bergischen die Spitzenlagen aufhören. Genau diese Differenz treibt seit Jahren Käufer nach Solingen, Langenfeld und ins Umland.
Eigentumswohnungen: Das Rückgrat des Marktes
3.250 verkaufte Eigentumswohnungen (+19 %) mit 1,26 Milliarden Euro Umsatz (+21 %) machen den Wohnungsmarkt zum größten Teilmarkt der Stadt. Die Preisbewegung verlief gespalten: Vorkriegsbauten verbilligten sich um 2,3 %, Nachkriegsbestand verteuerte sich um 1,1 %, junge Bestandswohnungen blieben stabil.
Die Richtwerte zum 01.01.2026 (Bestand, €/m² Wohnfläche):
Einfache Lagen: 2.700 bis 4.300 €/m²
Mittlere bis gute Lagen (z. B. Flingern, Benrath): 3.700 bis 5.500 €/m²
Hochwertige Lagen (z. B. Oberkassel, Altstadt): 5.400 bis 9.600 €/m²
Im Neubau ruft die Landeshauptstadt Preise auf, die den Abstand zur Region nochmals vergrößern: Wohnungen zwischen 60 und 120 m² erzielten im Erstverkauf Mediane von rund 5.970 €/m² (einfache bis mittlere Lage) bis 7.850 €/m² (gute bis sehr gute Lage). Große Wohnungen über 120 m² in Top-Lagen erreichten im Median 12.962 €/m² – mit Spitzen bis 17.381 €/m².
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Mehrfamilienhäuser: Der stärkste Teilmarkt des Jahres
Für Investoren ist die zentrale Nachricht des Berichts: Renditeobjekte verzeichneten mit +3,5 % die stärkste Preissteigerung aller Teilmärkte. Nach dem Minus von 4,9 % im Vorjahr hat der Düsseldorfer Zinshausmarkt gedreht.
Die Zahlen im Detail:
249 verkaufte Mehrfamilienhäuser mit Gewerbeanteil bis 20 % – zusammen 415 Millionen Euro Umsatz
Liegenschaftszinssätze: 2,9 % (Baujahr bis 1947) bzw. 3,3 % (ab 1948)
Ertragsfaktoren: im Mittel das 22- bis 23-fache der Jahresrohmiete
Richtwertniveau: 1.500 bis 2.400 €/m² in einfachen, 1.800 bis 3.500 €/m² in mittleren bis guten und 3.500 bis 6.500 €/m² in hochwertigen Lagen
Der Vergleich mit dem Bergischen zeigt die zwei Welten des Zinshausmarkts: In Düsseldorf akzeptieren Anleger das 22-fache der Jahresmiete bei rund 3 % Anfangsrendite – in Wuppertal oder Remscheid gibt es vergleichbare Substanz zum 15-fachen. Wer Wert auf Cashflow legt, kauft im Bergischen; wer auf Wertstabilität setzt, zahlt den Düsseldorfer Aufschlag.
Bauland: Teuer und stabil
Die Baulandpreise bewegten sich kaum (+1 % beim individuellen Wohnungsbau). Ein Einfamilienhausgrundstück kostet je nach Lage 720 bis 3.200 €/m², Mehrfamilienhausgrundstücke reichen von 640 €/m² in einfachen bis 4.200 €/m² in hochwertigen Lagen. In den Top-Geschäftslagen um Königsallee und Schadowstraße werden 32.000 bis 55.000 €/m² angesetzt – Werte aus einer anderen Liga, die aber zeigen, welches Kapital in dieser Stadt unterwegs ist.
Was heißt das für Eigentümer und Käufer in der Region?
Düsseldorf funktioniert wieder – und das ist für die gesamte Region relevant. Wenn die Landeshauptstadt 15 % mehr Transaktionen verzeichnet und im Neubau Mediane um 6.000 bis 8.000 €/m² aufruft, wächst der Anreiz für Käufer, ins Umland auszuweichen. Die Grundstücksmarktberichte von Solingen und dem Kreis Mettmann belegen diese Wanderungsbewegung mit harten Zahlen.
Für Eigentümer im Düsseldorfer Süden und entlang der Stadtgrenze gilt: Ihre Objekte konkurrieren direkt mit dem Umland – professionelle Preisfindung entscheidet darüber, ob Sie vom Düsseldorf-Aufschlag profitieren oder Käufer an Langenfeld verlieren.
Für Investoren markiert das Plus von 3,5 % bei Renditeobjekten eine Trendwende: Wer auf weiter fallende Zinshauspreise in der Landeshauptstadt gewartet hat, dürfte den Boden verpasst haben.
Sie haben Fragen zur aktuellen Marktlage oder möchten wissen, was Ihre Immobilie in Düsseldorf oder im Umland wert ist? Sprechen Sie uns an - wir beraten Sie gerne.
Kettenbach Immobilien GmbH
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026, herausgegeben vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf, beschlossen am 29. Januar 2026, veröffentlicht am 14. Februar 2026. Kostenfrei abrufbar unter www.boris.nrw.de.