Grundsteuer: Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell

Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft — und bleibt umstritten. Der Bundesfinanzhof hat mit drei Urteilen vom 12. November 2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) das Bundesmodell für verfassungsgemäß erklärt. Doch das war nicht das letzte Wort.

Verfassungsbeschwerden angekündigt

Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler haben angekündigt, Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht einzulegen. Ihr Kernargument: Das Bundesmodell führe zu systematischen Überbewertungen einzelner Grundstücke und verstoße damit gegen den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 GG.

Die Verfahren beim BVerfG werden Jahre dauern. Bis zur Entscheidung gilt das Bundesmodell unverändert — es gibt keinen Anlass für Grundsteuerpflichtige, Zahlungen einzustellen oder mit Erfolgsaussicht zu kürzen.

Was Eigentümer jetzt tun können

Für Eigentümer, die ihren Grundsteuerwert für deutlich zu hoch halten, bleibt der Einspruchsweg offen. Entscheidend ist die sogenannte 40-Prozent-Schwelle:

Weicht der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert um mindestens 40 Prozent vom tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks ab, kann der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert nachweisen. Dieser Nachweis erfordert in der Regel:

• Ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen, oder

• Eine fundierte Wertermittlung auf Basis anerkannter Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert)

Die 40-Prozent-Regel wurde vom BFH in den genannten Urteilen bestätigt. Sie bietet einen gangbaren Weg für Eigentümer, deren Grundstücke systematisch überbewertet sind — etwa bei ungünstiger Lage, Altlasten, Denkmalschutzauflagen oder erheblichem Sanierungsstau.

Wo sich ein Einspruch lohnen kann

Besonders häufig betroffen sind:

• Grundstücke in B- und C-Lagen, die im Bundesmodell den gleichen Bodenrichtwert wie A-Lagen tragen

• Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf, deren Bewertung den technischen Zustand nicht ausreichend berücksichtigt

• Erbbaurechtsgrundstücke, bei denen die Bewertung des Bundesmodells von der wirtschaftlichen Realität abweichen kann

• Land- und forstwirtschaftliche Flächen in Randlagen von Ballungsräumen

Unsere Einschätzung

Die BVerfG-Verfahren werden das Bundesmodell grundsätzlich auf den Prüfstand stellen. Bis zu einer Entscheidung — realistisch nicht vor 2028/2029 — ändert sich an der Steuerlast nichts.

Wer aber heute schon weiß, dass sein Grundsteuerwert deutlich vom Marktwert abweicht, sollte die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid nicht versäumen. Ein Verkehrswertgutachten kostet typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro — und kann sich über die Restlaufzeit der Bewertung mehrfach amortisieren.

Bei Fragen zur Bewertung Ihrer Immobilie im Grundsteuerkontext stehen wir Ihnen mit unserer Expertise in der Immobilienbewertung zur Verfügung.