Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht.

Rechtliche Grundlagen

Die rechtliche Basis für Bodenrichtwerte bildet das Baugesetzbuch (BauGB):

§ 196 BauGB verpflichtet die Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Bodenrichtwerten
Die Ermittlung erfolgt auf Grundlage der Kaufpreissammlung
Bodenrichtwerte sind mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln
In den meisten Bundesländern erfolgt die Ermittlung jährlich zum Stichtag 1. Januar

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in den §§ 40-43 das Verfahren zur Ermittlung von Bodenwerten und Bodenrichtwerten.

Definition und Eigenschaften

Zonale Durchschnittswerte

Bodenrichtwerte sind keine Einzelgrundstückspreise, sondern durchschnittliche Bodenwerte für eine Zone mit vergleichbaren Eigenschaften:

Art und Maß der baulichen Nutzung
Erschließungszustand
Grundstückszuschnitt und -größe
Bodenbeschaffenheit

Bezug auf unbebaute Grundstücke

Der Bodenrichtwert wird aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke abgeleitet. Bei bebauten Grundstücken wird der Wert ermittelt, als wären sie unbebaut (Bodenwertprinzip).

Erschlossener Zustand

Bodenrichtwerte beziehen sich grundsätzlich auf erschlossene Grundstücke. Der Erschließungszustand wird in der Bodenrichtwertangabe spezifiziert.

Ermittlungsmethodik

Datengrundlage

Die Gutachterausschüsse sammeln alle beurkundeten Grundstückskaufverträge. Notare sind verpflichtet, Abschriften an den zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln (§ 195 BauGB).

Auswertung

Aus den Kaufpreisen unbebauter Grundstücke werden durchschnittliche Quadratmeterpreise für vergleichbare Lagen ermittelt. Die Auswertung erfolgt nach statistischen Methoden unter Berücksichtigung wertbeeinflussender Merkmale.

Zonierung

Das Gemeindegebiet wird in Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Innerhalb einer Zone gelten im Wesentlichen gleiche Wertverhältnisse. Die Zoneneinteilung orientiert sich an:

Bebauungsplänen
Tatsächlicher Nutzung
Infrastruktureller Ausstattung
Lagequalität

Abruf und Veröffentlichung

BORIS-Systeme

Bodenrichtwerte sind online über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) abrufbar:

BORIS-D - Bundesweites Portal mit Daten aus zwölf Bundesländern
Landesportale - Jedes Bundesland betreibt eigene BORIS-Portale (z.B. BORIS-NRW, BORIS Berlin, BORIS Bayern)
Kostenloser Zugang - Die Online-Abfrage ist in den meisten Bundesländern kostenfrei

Amtliche Auskünfte

Für rechtlich verbindliche Zwecke können schriftliche Bodenrichtwertauskünfte beim Gutachterausschuss beantragt werden. Diese sind in der Regel kostenpflichtig (10-30 Euro).

Historische Bodenrichtwerte

Die meisten BORIS-Portale bieten Zugang zu historischen Bodenrichtwerten mehrerer Jahrgänge. Dies ermöglicht die Analyse von Wertentwicklungen über längere Zeiträume.

Verwendung in der Immobilienbewertung

Bodenwertermittlung

Der Bodenrichtwert bildet die Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts nach der Formel:

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert

Bei Abweichungen des konkreten Grundstücks vom Richtwertgrundstück (z.B. andere Grundstücksgröße, abweichende bauliche Nutzbarkeit) sind Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert auf Grundlage des Bodenrichtwerts ermittelt und zum Gebäudesachwert addiert.

Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert separat ermittelt und mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst.

Vergleichswertverfahren

Bei unbebauten Grundstücken dient der Bodenrichtwert als Vergleichswert. Bei bebauten Grundstücken können Bodenrichtwerte zur Plausibilisierung herangezogen werden.

Einflussfaktoren auf den Bodenrichtwert

Lage

Die Lage ist der wichtigste wertbestimmende Faktor:

Makrolage (Region, Stadt, Stadtteil)
Mikrolage (konkrete Straße, Umgebung)
Infrastrukturanbindung
Nahversorgung und soziale Infrastruktur

Art der baulichen Nutzung

Die planungsrechtlich zulässige Nutzung beeinflusst den Wert erheblich:

Wohnbauflächen
Mischgebiet
Gewerbegebiet
Sondergebiete

Maß der baulichen Nutzung

Höhere bauliche Ausnutzbarkeit führt zu höheren Bodenrichtwerten:

Geschossflächenzahl (GFZ)
Grundflächenzahl (GRZ)
Zulässige Geschossigkeit

Erschließungszustand

Vollerschlossene Grundstücke weisen höhere Werte auf als teilerschlossene oder unerschlossene Grundstücke.

Bodenrichtwert und Grundsteuer

Seit der Grundsteuerreform ist der Bodenrichtwert ein zentraler Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer B. Der Grundsteuerwert wird unter anderem aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche ermittelt.

Für die Grundsteuererklärung ist der Bodenrichtwert zum jeweiligen Stichtag (meist 1. Januar des Hauptfeststellungszeitpunkts) maßgeblich.

Aktuelle Marktentwicklung (2025)

Die Bodenrichtwerte zeigen regional unterschiedliche Entwicklungen. Nach dem Immobilienmarktbericht Deutschland sind in einigen Regionen Rückgänge zu verzeichnen:

In Teilen Ostdeutschlands (Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern) wurden Rückgänge bis 4% beobachtet
In Ballungsräumen zeigen sich differenzierte Entwicklungen
Ländliche Regionen mit schwacher Infrastruktur verzeichnen teilweise stagnierende Werte

Die Entwicklung ist lokal sehr unterschiedlich und erfordert die Betrachtung regionaler Daten.

Umrechnungskoeffizienten

Für Grundstücke, die vom Richtwertgrundstück abweichen, veröffentlichen Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten. Diese ermöglichen die Anpassung des Bodenrichtwerts bei:

Abweichender Grundstücksgröße
Anderem Maß der baulichen Nutzung
Unterschiedlichem Erschließungszustand

Abgrenzung zum Verkehrswert

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und entspricht nicht dem Verkehrswert eines konkreten Grundstücks. Dieser kann höher oder niedriger liegen, abhängig von:

Grundstückszuschnitt
Topografie
Altlasten
Baulasten und Dienstbarkeiten
Aktueller Marktsituation

Eine professionelle Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen berücksichtigt alle objektspezifischen Faktoren.

Zusammenfassung

Der Bodenrichtwert ist ein zentrales Instrument der Immobilienbewertung und Grundlage für die Bodenwertermittlung in allen Wertermittlungsverfahren. Er wird von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und kostenlos über BORIS-Portale zur Verfügung gestellt. Als Durchschnittswert bedarf er bei der Bewertung konkreter Grundstücke der Anpassung an objektspezifische Merkmale.

Bodenrichtwert: Definition, Ermittlung und Bedeutung