Mietrecht II: Was der Referentenentwurf für Mieter und Vermieter bedeutet
Am 8. Februar 2026 hat Bundesjustizministerin Stefanie Hubig den Referentenentwurf für das sogenannte „Mietrecht II" vorgelegt. Die Stellungnahmefrist endete am 6. März, der Regierungsentwurf befindet sich in der Ressortabstimmung. Das Inkrafttreten ist spätestens Anfang 2027 geplant.
Der Entwurf greift mehrere Themen auf, die für die Mietpraxis im Bergischen Land direkt relevant sind.
Indexmiete: Deckel bei 3,5 Prozent
Die wichtigste Einzelmaßnahme: In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmietsteigerungen auf maximal 3,5 Prozent jährlich begrenzt werden (geplante Änderung des § 557b BGB).
Bislang folgt die Indexmiete der Entwicklung des Verbraucherpreisindex ohne Obergrenze. In den Inflationsjahren 2022–2024 führte das zu Mietsteigerungen von teils über 10 Prozent — ein Preissprung, den viele Mieter als unzumutbar empfanden.
Für Vermieter bedeutet das: Wer Indexmietverträge nutzt, muss in angespannten Märkten künftig mit einer geringeren Mietdynamik rechnen. Ob Solingen als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft wird, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab.
Möblierungszuschlag: Transparenz und Zeitwert
Möblierte Vermietung wird reguliert:
Der Möblierungszuschlag muss künftig gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden.
Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren, nicht an Neupreisen.
Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen.
Das trifft vor allem den Markt für möblierte Apartments in Großstädten, hat aber auch für regional tätige Vermieter Relevanz, die möblierte Einheiten anbieten.
Kurzzeitmietverträge eingeschränkt
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Befristete Mietverträge unter einem Jahr (typisch für möblierte Vermietung oder Zwischenmiete) sollen nur noch einmalig für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. Kettenbefristungen, bei denen derselbe Mieter wiederholt kurzfristig verlängert wird, werden damit unterbunden.
Das zielt auf Umgehungsstrategien, bei denen Vermieter über kurze Laufzeiten die Mietpreisbremse und den Kündigungsschutz faktisch aushebeln.
Vereinfachtes Modernisierungsverfahren: Wertgrenze verdoppelt
Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben werden. Im vereinfachten Verfahren darf der Vermieter die Modernisierungskosten pauschal auf die Miete umlegen, ohne eine detaillierte Kostenaufstellung vorlegen zu müssen.
Für Vermieter ist das eine echte Erleichterung bei energetischer Sanierung: Mehr Maßnahmen lassen sich unkompliziert abrechnen, ohne den Verwaltungsaufwand der vollen Kostenaufstellung.
Sanktionierung der Mietpreisbremse?
Getrennt vom Referentenentwurf, aber politisch verknüpft: Eine Expertenkommission soll bis zum 31. Dezember 2026 Empfehlungen zur Präzisierung der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStrG) und zur Einführung von Bußgeldvorschriften bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse erarbeiten.
Bisher hat die Mietpreisbremse keine Sanktionsbewehrung — ein Vermieter, der zu viel verlangt, muss lediglich den Überschuss zurückzahlen, wenn der Mieter rügt. Ein Bußgeld würde die Durchsetzung grundlegend verändern.
Einordnung
Mietrecht II ist noch kein geltendes Recht. Der Referentenentwurf muss die Ressortabstimmung, den Kabinettsbeschluss und das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Änderungen sind wahrscheinlich.
Dennoch: Die Richtung ist klar — mehr Mieterschutz bei Indexmieten, mehr Transparenz bei Möblierung, strengere Regulierung von Kurzzeitverträgen. Vermieter sollten bestehende Mietvertragsgestaltungen jetzt prüfen und auf die möglichen Änderungen vorbereiten.