Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist ein mietrechtliches Instrument zur Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie wurde 2015 eingeführt und ist in § 556d BGB geregelt. Die Regelung wurde mehrfach verlängert und gilt aktuell bis Ende 2029.

Rechtliche Grundlage

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nur in Gebieten, die von den Bundesländern durch Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt wurden.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 556d BGB. Die Ermächtigungsgrundlage für die Landesverordnungen ist in Artikel 1 § 1 des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs geregelt.

Geltungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in durch Landesverordnung festgelegten Gebieten. Betroffen sind insbesondere:

• Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart

• Ballungsräume und Universitätsstädte

• Regionen mit nachweislich angespanntem Wohnungsmarkt

Auf dem Land und in Gebieten ohne Wohnungsknappheit gilt die Mietpreisbremse in der Regel nicht. Die konkrete Festlegung erfolgt durch Landesverordnungen, die zeitlich befristet sind und regelmäßig erneuert werden müssen.

Mieter und Vermieter müssen im Einzelfall prüfen, ob ihr Wohnort von der Verordnung erfasst ist.

Berechnung der zulässigen Miete

Die zulässige Miete bei Neuvermietung beträgt maximal die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde. Gibt es keinen Mietspiegel, müssen Vergleichswohnungen herangezogen werden.

Berechnungsbeispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung beträgt laut Mietspiegel 11,50 Euro pro Quadratmeter. Die zulässige Höchstmiete beträgt 11,50 Euro + 10 Prozent = 12,65 Euro pro Quadratmeter. Bei 70 Quadratmetern sind dies maximal 885,50 Euro kalt. Eine Miete von 1.100 Euro wäre unzulässig.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse enthält wichtige Ausnahmen:

Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig geworden sind, fallen nicht unter die Mietpreisbremse (§ 556f BGB).

Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn der Vermieter so viel investiert hat, dass die Aufwendungen etwa einem Drittel des Neubauaufwands entsprechen, kann die Mietpreisbremse entfallen.

Vormietermiete: Lag die Miete des Vormieters bereits über der durch die Mietpreisbremse gezogenen Grenze, darf der Vermieter diese Miete weiter verlangen. Allerdings nur in der tatsächlichen Höhe, nicht darüber hinaus.

Möblierte Wohnungen: Für die Möblierung kann ein angemessener Zuschlag verlangt werden, der nicht der Mietpreisbremse unterliegt.

Rügepflicht des Mieters

Eine zentrale Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen ist die Rüge durch den Mieter. Nur wenn der Mieter die überhöhte Miete schriftlich beim Vermieter beanstandet und auf die Mietpreisbremse Bezug nimmt, kann er zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Die Rüge muss nach § 556g BGB in Textform erfolgen (Brief, E-Mail). Sie muss konkret auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hinweisen.

Erst ab Zugang der Rüge kann der Mieter Rückzahlung verlangen. Die Zeit vor der Rüge bleibt verloren - die überhöhte Miete gilt als wirksam vereinbart.

Auskunftspflicht des Vermieters (seit 2019)

Seit 2019 gelten verschärfte Transparenzpflichten. Der Vermieter muss vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen, wenn er eine höhere Miete als die Mietpreisbremse erlaubt verlangt und warum (§ 556g Abs. 1a BGB).

Er muss darlegen:

• Die Höhe der Vormiete, falls er sich darauf beruft

• Ob und welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden

• Ob es sich um einen Neubau handelt

Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, kann der Mieter bereits ab Mietbeginn (nicht erst ab Rüge) zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Mieter können die Differenz zwischen der gezahlten und der zulässigen Miete zurückfordern:

• Ab Zugang der Rüge für die Zukunft

• Bei Verletzung der Auskunftspflicht des Vermieters bereits ab Mietbeginn

• Die Miete muss für die Zukunft auf die zulässige Höhe gesenkt werden

Berechnungsbeispiel: Gezahlte Miete 1.100 Euro, zulässige Miete 885 Euro. Differenz: 215 Euro monatlich bzw. 2.580 Euro jährlich.

Der Mieter muss die Rückforderung binnen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren geltend machen. Bei rechtzeitiger Rüge können erhebliche Beträge zurückgefordert werden.

Häufige Praxisprobleme

Mietspiegelanwendung: Die korrekte Einordnung einer Wohnung im Mietspiegel ist komplex. Lage, Ausstattung, Baujahr und weitere Faktoren müssen bewertet werden.

Ausnahmenprüfung: Ob eine Wohnung tatsächlich ein Neubau ist oder umfassend modernisiert wurde, ist oft strittig.

Vormiete ermitteln: Mieter wissen häufig nicht, was der Vormieter gezahlt hat. Recherchen sind erforderlich (Hausaushang, Nachbarn befragen, Klingelschilder).

Möblierungszuschläge: Was ein angemessener Zuschlag für Möblierung ist, wird unterschiedlich bewertet.

Durchsetzung und Rechtsschutz

Bei Streitigkeiten über die Mietpreisbremse können Mieter sich an Mietervereine wenden. Der Deutsche Mieterbund bietet Beratung und rechtliche Unterstützung.

Im Streitfall entscheidet das zuständige Amtsgericht. Die Beweislast für die Zulässigkeit der Miete trägt grundsätzlich der Vermieter, nachdem der Mieter substantiiert eine Überschreitung gerügt hat.

Abgrenzung zum Mietendeckel

Die Mietpreisbremse ist abzugrenzen vom gescheiterten Berliner Mietendeckel. Während die Mietpreisbremse ein Bundesgesetz ist, war der Mietendeckel ein Landesgesetz, das 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt wurde.

Die Mietpreisbremse:

• Ist bundesrechtlich geregelt

• Gilt nur bei Neuvermietung

• Setzt keine absoluten Obergrenzen

• Enthält Ausnahmen

• Erfordert Rüge durch den Mieter

Effektivität und Kritik

Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse wird kontrovers diskutiert:

Befürworter argumentieren, sie schütze Mieter vor überhöhten Mieten und dämpfe Mietsteigerungen in angespannten Märkten.

Kritiker bemängeln, die Regelung greife zu kurz, enthalte zu viele Ausnahmen und werde durch fehlende Transparenz über Vormieten unterlaufen. Zudem fehle oft die Kenntnis der Mieter über ihre Rechte.

Studien zeigen einen dämpfenden Effekt auf Mietpreissteigerungen, aber auch Ausweichreaktionen wie vermehrte Möblierungen oder Umgehungsstrategien.

Verlängerung bis 2029

Die ursprünglich bis 2020 befristete Mietpreisbremse wurde mehrfach verlängert. Aktuell gilt sie bis Ende 2029. Eine Abschaffung oder weitere Verlängerung hängt von den politischen Mehrheiten ab.

Weiterführende Informationen

Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs ist auf gesetze-im-internet.de abrufbar. Der Deutsche Mieterbund informiert über die Anwendung der Mietpreisbremse. Landesspezifische Informationen bieten die jeweiligen Landesministerien.

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument des Mieterschutzes. Ihre Wirksamkeit hängt wesentlich davon ab, dass Mieter ihre Rechte kennen und durchsetzen.