Mietvertrag mit Indexmiete

Ein Mietvertrag mit Indexmiete ist eine besondere Form des Mietverhältnisses, bei der die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt ist. Steigt der Index, steigt die Miete automatisch entsprechend der Inflationsrate. Die rechtliche Grundlage findet sich in § 557b BGB.

Rechtliche Voraussetzungen

Schriftform

Die Vereinbarung einer Indexmiete muss gemäß § 557b Abs. 1 BGB schriftlich im Sinne von § 126 BGB erfolgen. Eine mündliche Vereinbarung oder die einfache Textform (E-Mail) sind nicht ausreichend. Der Mietvertrag muss von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben werden. Eine qualifizierte elektronische Signatur kann die Schriftform nach § 126a BGB ersetzen.

Wichtig: Die spätere Ankündigung der Mieterhöhung muss nur in Textform erfolgen - dafür genügt eine E-Mail.

Klare Formulierung

Die Indexklausel muss eindeutig auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts Bezug nehmen. Nach Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (Beschluss vom 13.01.2025, Az. 63 S 138/24 sowie Beschluss vom 20.06.2024, Az. 67 S 83/24) reicht ein bloßer pauschaler Verweis auf § 557b BGB nicht aus.

Die Klausel muss:

• Den maßgeblichen Index ausdrücklich bezeichnen (Verbraucherpreisindex für Deutschland)

• Klar und transparent im Vertrag platziert sein (nicht "versteckt" unter "Sonstiges")

• Sowohl Erhöhungen als auch Senkungen vorsehen (echte Gleitklausel nach § 557b Abs. 5 BGB)

Berechnung der Indexmiete

Die Berechnung folgt einem mathematischen Schema:

Formel: (Neuer Indexwert ÷ Alter Indexwert - 1) × 100 = Prozentuale Steigerung

Rechenbeispiel:

• Indexstand bei Vertragsabschluss: 110

• Aktueller Indexstand: 120

• Berechnung: (120 ÷ 110 - 1) × 100 = 9,09 Prozent

• Bei Kaltmiete von 900 Euro: 900 × 1,0909 = 981,81 Euro

• Mieterhöhung: 81,81 Euro pro Monat

Der Verbraucherpreisindex wird monatlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht und ist öffentlich einsehbar.

Ankündigung der Mieterhöhung

Die Miete erhöht sich bei Indexmieten nicht automatisch. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform geltend machen.

Form: Die Ankündigung muss in Textform erfolgen (§ 557b Abs. 3 S. 1 BGB). Eine E-Mail ist ausreichend.

Inhalt: Nach § 557b Abs. 3 S. 2 BGB muss die Ankündigung enthalten:

• Die eingetretene Änderung des Preisindexes (alter und neuer Indexwert)

• Die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16) ist die Angabe der prozentualen Steigerung nicht erforderlich. Es genügen die Indexstände und der neue Geldbetrag.

Sperrfrist: Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen (§ 557b Abs. 2 S. 1 BGB), selbst wenn der Index häufiger steigt.

Wirksamkeit: Die Erhöhung wird frühestens ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung wirksam (§ 557b Abs. 3 S. 3 BGB).

Vorteile für Vermieter

Die Indexmiete bietet Vermietern mehrere Vorteile:

Keine Begründungspflicht: Anders als beim Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss der Vermieter nicht auf den Mietspiegel verweisen oder Vergleichswohnungen benennen.

Kein Zustimmungserfordernis: Der Mieter muss der Erhöhung nicht zustimmen. Sie tritt automatisch ein, sofern ordnungsgemäß angekündigt.

Inflationsschutz: Die Miete entwickelt sich parallel zur allgemeinen Preissteigerung. Der reale Wert der Mieteinnahmen bleibt erhalten.

Keine Kappungsgrenze: Die 20-Prozent-Grenze in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB gilt bei Indexmiete nicht (§ 557b Abs. 2 S. 3 BGB).

Mietpreisbremse gilt nur für Ausgangsmiete: Die Mietpreisbremse nach §§ 556d-556g BGB gilt nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluss. Spätere Indexerhöhungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse (§ 557b Abs. 4 BGB).

Nachteile für Mieter

Was für Vermieter vorteilhaft ist, kann Mieter belasten:

Doppelbelastung bei Inflation: Wenn die allgemeinen Preise steigen, wird alles teurer - Lebensmittel, Energie, Kleidung. Gleichzeitig steigt auch die Miete. Mieter werden doppelt getroffen.

Kein Schutz durch Kappungsgrenze: Die bei konventionellen Mietverträgen geltende Begrenzung auf 20 Prozent Erhöhung in drei Jahren greift bei Indexmiete nicht.

Kein Schutz nach Neuvermietung: Zwar gilt die Mietpreisbremse bei Vertragsabschluss für die Ausgangsmiete, aber danach unterliegen die Indexerhöhungen nicht mehr der Mietpreisbremse.

Selten Minderung: Theoretisch kann die Miete bei Deflation sinken. In Deutschland gab es zeitweise deflationäre Monate (z.B. 2009), aber Deflation ist insgesamt selten. Sinkt der Index, müssten Mieter aktiv die Minderung einfordern, da viele Vermieter dies nicht von sich aus umsetzen.

Die Inflationsjahre 2022 und 2023

Die Jahre 2022 und 2023 zeigten die Auswirkungen von Indexmieten bei hoher Inflation deutlich:

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts lag die Inflationsrate 2022 bei 6,9 Prozent und 2023 bei 5,9 Prozent im Jahresdurchschnitt. Zeitweise erreichten einzelne Monatsraten sogar über 8 Prozent im Jahresvergleich. Mieter mit Indexverträgen erlebten entsprechend hohe Mieterhöhungen.

Viele Mieter hatten ihre Verträge in Zeiten niedriger Inflation (2010-2020 durchschnittlich unter 2 Prozent) abgeschlossen. Als die Inflation anzog, stellten sie fest, welche Belastung eine Indexmiete bedeuten kann.

Die politische Diskussion über eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen intensivierte sich erheblich.

Langfristige Perspektive

Langfristig betrachtet verliefen die Entwicklungen von Verbraucherpreisindex und Nettokaltmieten in Deutschland relativ parallel. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen die Nettokaltmieten im Jahr 2023 um 2,0 Prozent und 2024 um etwa 1,6 Prozent.

Auf lange Sicht können Indexmieten für Mieter sowohl vorteilhaft als auch nachteilig sein - abhängig von der Inflationsentwicklung. In Jahren niedriger Inflation sind Indexmieten moderat, in Jahren hoher Inflation kann die Belastung jedoch extrem werden.

Modernisierung und Indexmiete

Bei Indexmieten sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) und nach § 559 BGB (Modernisierung) grundsätzlich ausgeschlossen.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Nach § 557b Abs. 2 S. 2 BGB sind Modernisierungsumlagen zulässig, "soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat".

Dies betrifft insbesondere:

• Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen (z.B. nach dem Gebäudeenergiegesetz)

• Behördlich angeordnete Maßnahmen

• Heizungsanlagen nach § 559e BGB

Freiwillige Modernisierungen ohne gesetzliche oder behördliche Verpflichtung bleiben bei Indexmieten ausgeschlossen. Dies schützt Mieter vor doppelten Belastungen durch Indexsteigerung und freiwillige Modernisierungsumlage.

Abgrenzung zu anderen Mietformen

Die Indexmiete unterscheidet sich von anderen Mietformen:

Konventionelles Mietverhältnis: Mieterhöhungen erfordern ein Mieterhöhungsverlangen mit Begründung und Zustimmung des Mieters.

Staffelmiete: Mieterhöhungen sind im Voraus für bestimmte Zeitpunkte vereinbart, unabhängig von Inflation oder Mietspiegel.

Umsatzmiete: Im Gewerbemietrecht verbreitet. Die Miete richtet sich nach dem Umsatz des Mieters.

Empfehlungen für Mietinteressenten

Vor Abschluss eines Indexmietvertrags sollten potenzielle Mieter verschiedene Szenarien durchrechnen:

• Bei 2 Prozent Inflation: Wie entwickelt sich die Miete über 5 Jahre?

• Bei 5 Prozent Inflation: Welche Belastung entsteht?

• Bei 8 Prozent Inflation: Ist die Miete noch tragbar?

Wer sich unsicher ist, sollte versuchen, einen konventionellen Mietvertrag zu vereinbaren. Nicht alle Vermieter bestehen auf Indexmiete.

Bei Verhandlungen könnte auch eine Kombination vereinbart werden: Indexmiete mit einer Obergrenze für jährliche Steigerungen.

Aktuelle Rechtsentwicklung

Die Bundesjustizministerin kündigte Ende 2025 an, die Erhöhungen bei Indexmieten gesetzlich zu deckeln. Geplant ist eine Obergrenze von 3,5 Prozent pro Jahr für Indexmieterhöhungen. Ein entsprechender Gesetzentwurf befand sich zu Jahresbeginn 2026 in der Ressortabstimmung.

Wichtig: Stand 12. Januar 2026 ist diese Regelung noch nicht in Kraft. Es handelt sich um eine politische Ankündigung. Ein Inkrafttreten wird für spätestens Anfang 2027 erwartet.

Parallel wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Diese betrifft allerdings nur die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluss, nicht die späteren Indexerhöhungen.

Vermieter und Mieter sollten die Rechtsentwicklung beobachten. Bestehende Indexmietverträge könnten von künftigen Regelungen betroffen sein.

Gerichtliche Durchsetzung

Bei Streitigkeiten über Indexmieterhöhungen entscheiden die Amtsgerichte. Typische Streitpunkte sind:

• Wirksamkeit der Indexklausel (war sie eindeutig formuliert?)

• Korrekte Berechnung der Indexsteigerung

• Einhaltung der 12-Monats-Sperrfrist

• Ordnungsgemäße Ankündigung

Die Beweislast liegt beim Vermieter. Er muss nachweisen, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Weiterführende Informationen

Die gesetzlichen Regelungen zur Indexmiete finden sich in § 557b BGB. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht monatlich den aktuellen Verbraucherpreisindex. Der Deutsche Mieterbund bietet Beratung zu Indexmietverträgen und Möglichkeiten der Gegenwehr bei übermäßigen Erhöhungen.

Die Indexmiete koppelt die Miete unmittelbar an die Inflation. Dies schützt Vermieter vor Wertverlusten, kann Mieter aber in Zeiten hoher Inflation erheblich belasten. Wer einen Indexmietvertrag abschließt, sollte die Risiken kennen und einkalkulieren.