Erbbaurecht - Definition und rechtliche Grundlagen

Das Erbbaurecht ist gemäß § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es stellt ein grundstücksgleiches Recht dar, das als Belastung des Grundstücks im Grundbuch eingetragen wird.

Rechtsnatur

Das Erbbaurecht begründet ein dingliches Recht an einem fremden Grundstück. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des auf dem Grundstück errichteten Bauwerks, während das Grundstück selbst im Eigentum des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsgeber) verbleibt.

Diese Rechtskonstruktion trennt das Eigentum am Bauwerk vom Eigentum am Grund und Boden und durchbricht damit den zivilrechtlichen Grundsatz superficies solo cedit (die Fläche weicht dem Boden), wonach das Gebäude unselbständiger Bestandteil des Grundstücks ist.

Historische Entwicklung

Die heutige Rechtsform des Erbbaurechts wurde durch das Erbbaurechtsgesetz vom 15. Januar 1919 geschaffen und ersetzte die historische Erbpacht. Die letzte Novellierung erfolgte am 1. Oktober 2013. In der Umgangssprache wird häufig noch der Begriff Erbpacht verwendet, rechtlich korrekt ist jedoch ausschließlich die Bezeichnung Erbbaurecht.

Grundbucheintragung

Das Erbbaurecht wird doppelt im Grundbuch eingetragen:

Als Belastung im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Abteilung II)
In einem eigenständigen Erbbaugrundbuch für das Bauwerk

Diese Eintragung verleiht dem Erbbaurecht dingliche Wirkung. Das Erbbaurecht kann wie Grundeigentum veräußert, vererbt, verschenkt oder beliehen werden.

Typische Erbbaurechtsgeber

Folgende Grundstückseigentümer vergeben häufig Erbbaurechte:

Kommunen und Städte: Öffentliche Körperschaften nutzen Erbbaurechte zur Wohnraum- und Stadtentwicklung ohne Verlust des Grundeigentums. Häufig werden soziale Vergabekriterien (Einkommensgrenzen, Familien mit Kindern) angewendet.

Kirchen: Die katholische und evangelische Kirche verfügen über umfangreichen Grundbesitz und vergeben diesen traditionell als Erbbaurecht zur Sicherung langfristiger Einnahmen bei Erhalt des Grundeigentums.

Stiftungen: Gemeinnützige Stiftungen verfolgen ähnliche Ziele wie kommunale Vergeber und nutzen Erbbaurechte zur Vermögenserhaltung.

Privatpersonen und Familien: Historische Grundbesitzer (insbesondere ehemaliger Adel) sowie Privatpersonen vergeben Erbbaurechte, wenngleich dies seltener vorkommt.

Die Konditionen variieren erheblich je nach Vergeber. Kirchliche und kommunale Erbbaurechte enthalten häufig soziale Klauseln und Förderkonditionen.

Vorteile des Erbbaurechts

Reduzierter Kapitalbedarf: Der Erwerb des Grundstücks entfällt. Je nach Lage und Grundstückswert beträgt die Ersparnis zwischen 100.000 und 500.000 Euro. Stattdessen wird der jährliche Erbbauzins entrichtet.

Erleichterte Finanzierbarkeit: Der geringere Kapitalbedarf reduziert das erforderliche Eigenkapital und erleichtert die Kreditfinanzierung.

Langfristige Nutzungssicherheit: Laufzeiten von 75 bis 99 Jahren bieten mehrere Generationen Nutzungssicherheit.

Zugang zu attraktiven Lagen: Kirchliche und kommunale Grundstücke befinden sich häufig in zentralen Lagen, in denen Grundstückserwerb finanziell nicht realisierbar wäre.

Nachteile und Risiken

Dauerhafte Zahlungsverpflichtung: Der Erbbauzins ist während der gesamten Laufzeit zu entrichten, unabhängig von der wirtschaftlichen Situation des Erbbauberechtigten. Bei 4 Prozent Erbbauzins auf einen Bodenwert von 150.000 Euro entstehen jährlich 6.000 Euro, über 50 Jahre summiert sich dies auf 300.000 Euro.

Erbbauzinsanpassungen: Die meisten Verträge enthalten Anpassungsklauseln, üblicherweise gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Dies führt zu steigenden Zahlungsverpflichtungen.

Keine Teilhabe an Bodenwertssteigerungen: Wertsteigerungen des Grundstücks kommen ausschließlich dem Grundstückseigentümer zugute.

Erschwerte Veräußerbarkeit: Der Verkauf von Erbbaurechtsimmobilien ist komplexer als bei Volleigentum. Mit abnehmender Restlaufzeit sinkt die Attraktivität für Käufer und die Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute.

Heimfallrisiko: Bei Auslaufen des Erbbaurechts fällt das Bauwerk grundsätzlich an den Grundstückseigentümer. Dieser ist zur Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts verpflichtet (§ 27 ErbbauRG).

Erbbauzins

Der Erbbauzins wird üblicherweise als Prozentsatz des Bodenwerts festgelegt, typischerweise zwischen 3 und 6 Prozent jährlich. Die Höhe variiert regional und nach Vergeber. In Ballungsräumen sind höhere Sätze üblich als in ländlichen Gebieten.

Beispielkalkulation:

Bodenwert: 200.000 Euro
Erbbauzinssatz: 4 Prozent
Jährlicher Erbbauzins: 8.000 Euro
Monatliche Belastung: ca. 667 Euro

Anpassungen des Erbbauzinses erfolgen üblicherweise alle drei bis fünf Jahre. § 9a ErbbauRG begrenzt Erhöhungen auf die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (üblicherweise Kopplung an Verbraucherpreisindex).

Weitere Details siehe: Erbbauzins und Erbbauzinsanpassung.

Beendigung des Erbbaurechts

Bei Ablauf der vereinbarten Laufzeit bestehen folgende Optionen:

Verlängerung: Eine Verlängerung erfordert die Einigung beider Vertragsparteien. Ein Anspruch auf Verlängerung besteht grundsätzlich nicht, sofern nicht vertraglich vereinbart.

Heimfall: Gemäß § 27 ErbbauRG fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer. Dieser ist zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts des Bauwerks verpflichtet.

Grundstückserwerb: Bei vertraglicher Vereinbarung einer Kaufoption kann der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben. Andernfalls sind Verhandlungen möglich, jedoch ohne Rechtsanspruch.

Finanzierung

Kreditinstitute finanzieren Erbbaurechtsimmobilien unter besonderen Voraussetzungen:

Mindestrestlaufzeit üblicherweise 40 Jahre
Vollständige Kredittilgung mindestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts
Geringere Beleihungsgrenzen als bei Volleigentum
Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung erforderlich

Prüfungsaspekte

Vor Erwerb oder Bestellung eines Erbbaurechts sind folgende Aspekte zu prüfen:

Restlaufzeit: Mindestens 40-50 Jahre empfohlen
Erbbauzinshöhe und Anpassungsklauseln: Langfristige Kostenprognose erstellen
Vertragliche Verpflichtungen und Beschränkungen: Umbau-, Nutzungs- und Veräußerungsbeschränkungen
Identität und Zuverlässigkeit des Grundstückseigentümers: Bei öffentlich-rechtlichen und kirchlichen Eigentümern höhere Verlässlichkeit
Finanzierungszusage: Frühzeitige Klärung der Finanzierbarkeit

Das Erbbaurecht stellt eine Alternative zum Grundstückserwerb dar, die sorgfältige Kalkulation und Vertragsgestaltung erfordert.