Erbpacht - historischer Begriff und heutige Bedeutung

Die Erbpacht bezeichnet eine historische Rechtsform der Grundstücksnutzung. Nach Inkrafttreten des BGB (1900) war sie nur noch landesrechtlich zulässig (Art. 63 EGBGB). Das Kontrollratsgesetz Nr. 45 vom 20. Februar 1947 setzte Art. 63 EGBGB außer Kraft, sodass seither keine Neubegründung historischer Erbpacht mehr zulässig ist. Das heutige Erbbaurecht hat die Erbpacht faktisch abgelöst. Umgangssprachlich wird der Begriff Erbpacht jedoch weiterhin häufig - rechtlich ungenau - als Synonym für Erbbaurecht verwendet.

Historische Entwicklung

Die Erbpacht verfügt über eine lange historische Tradition. Bereits im Mittelalter ermöglichte sie Bauern die Landnutzung ohne Grundeigentum. Gegen eine jährliche Abgabe an den Grundherrn konnten sie das Land bewirtschaften und bebauen. Die Bezeichnung "Erbpacht" rührt daher, dass diese Rechte häufig von Generation zu Generation weitergegeben wurden.

Das System bot beiden Seiten Vorteile: Der Grundherr behielt das Eigentum und erzielte kontinuierliche Einnahmen, während der Pächter wirtschaften konnte ohne Kapital für einen Grundstückserwerb aufbringen zu müssen.

Ablösung durch das Erbbaurecht

Mit dem Erbbaurechtsgesetz vom 15. Januar 1919 und der endgültigen Abschaffung der Erbpacht 1947 erfolgte die Modernisierung der Rechtsinstitution. Die Erbpacht entstammte feudalen Strukturen und entsprach nicht mehr den Anforderungen eines modernen Rechtssystems. Das Erbbaurecht schuf ein zeitgemäßes, gesetzlich geregeltes dingliches Recht.

Unterschiede zwischen Erbpacht und Erbbaurecht

Beide Rechtsinstitute weisen grundlegende Gemeinsamkeiten auf:

Nutzung fremden Grundeigentums für Bebauung
Wiederkehrende Zahlungen (historisch: Pachtzins, heute: Erbbauzins)
Verbleib des Grundeigentums beim Verpächter/Erbbaurechtsgeber
Zeitliche Befristung des Nutzungsrechts

Die wesentlichen rechtlichen Unterschiede:

Gesetzliche Kodifizierung: Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz detailliert geregelt. Die Erbpacht beruhte auf Gewohnheitsrecht und regional unterschiedlichen Regelungen.

Rechtssicherheit: Das Erbbaurecht kennt abschließende Heimfall- und Beendigungsregeln (§§ 27 ff. ErbbauRG) und klare Rechtsfolgen. Die Erbpacht war rechtlich weniger ausgestaltet.

Anpassungsgrenzen: § 9a ErbbauRG begrenzt Erhöhungen des Erbbauzinses auf die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Solche Schutzmechanismen existierten bei der Erbpacht nicht einheitlich.

Umgangssprachliche Verwendung

Der Begriff Erbpacht hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch erhalten, obwohl er rechtlich obsolet ist. Gründe hierfür sind:

Sprachliche Kürze und Prägnanz
Historische Bekanntheit bei älteren Generationen
Verwendung in der Umgangssprache und teilweise im Marketing

Bei rechtlichen Dokumenten, Vertragsverhandlungen und behördlichen Vorgängen ist die korrekte Verwendung des Begriffs "Erbbaurecht" erforderlich. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden beide Begriffe häufig synonym verwendet, wobei stets das Erbbaurecht gemeint ist.

Das moderne Erbbaurecht

Da der Begriff Erbpacht heute das Erbbaurecht bezeichnet, folgen die wesentlichen Charakteristika:

Laufzeit: Gesetzlich frei vereinbar. In der Praxis meist 60 bis 99 Jahre; nach einer Studie des Erbbaurechtsverbands (2023) liegen 53% der Verträge zwischen 76 und 99 Jahren. Im Einzelfall sind auch unbefristete ("ewige") Erbbaurechte möglich.

Erbbauzins: Die wiederkehrende Zahlung an den Grundstückseigentümer beträgt je nach Geber und Region üblicherweise etwa 2 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr. Kommunale Vergeber liegen häufig bei 2 bis 4,5 Prozent; kirchliche oder private Vergeber können auch höhere Sätze ansetzen. Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro resultieren jährliche Zahlungen zwischen 4.000 und 10.000 Euro (2-5%).

Typische Vergeber: Vorwiegend Kommunen, Kirchen und Stiftungen. Privatpersonen vergeben Erbbaurechte seltener.

Grundbucheintragung: Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen. Für das Bauwerk wird ein eigenständiges Erbbaugrundbuch geführt.

Vererbbarkeit: Das Erbbaurecht ist vererblich, was sich auch in der Bezeichnung widerspiegelt.

Veräußerlichkeit: Das Erbbaurecht kann veräußert werden. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist häufig vertraglich vorgesehen (§ 5 ErbbauRG). Nach § 7 ErbbauRG besteht ein Anspruch auf Zustimmung, wenn der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird und die Persönlichkeit des Erwerbers die ordnungsgemäße Vertragserfüllung erwarten lässt. Eine ohne ausreichenden Grund verweigerte Zustimmung kann durch das Amtsgericht ersetzt werden.

Vor- und Nachteile kurz zusammengefasst

Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer:

Kein Grundstückskauf nötig
Geringere Anfangskosten
Einfachere Finanzierung
Zugang zu attraktiven Lagen

Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer:

Dauerhafter Erbbauzins
Kein echtes Grundeigentum
Wertsteigerung des Bodens geht an einem vorbei
Ungewissheit am Ende der Laufzeit (Entschädigungspflicht für das Bauwerk nach § 27 ErbbauRG; Eigentümer kann durch Verlängerung die Entschädigung abwenden)
Erschwerter Wiederverkauf bei kurzer Restlaufzeit (Banken fordern i.d.R. mindestens 40 Jahre Restlaufzeit; unter 30 Jahren wird die Finanzierung sehr schwierig)

Verbreitung von Erbbaurechten

Erbbaurechte finden sich vorwiegend in folgenden Bereichen:

Kirchliche Grundstücke: Die katholische und evangelische Kirche verfügen über umfangreichen Grundbesitz in Deutschland, von dem ein erheblicher Anteil als Erbbaurecht vergeben wird.

Kommunales Bauland: Zahlreiche Städte und Gemeinden vergeben Bauland als Erbbaurecht zur Sicherung langfristiger Einnahmen und zur Verhinderung spekulativer Grundstücksgeschäfte.

Stiftungsgrundstücke: Größere Stiftungen verfolgen ähnliche Strategien wie kommunale Vergeber.

Neubaugebiete: In bestimmten Regionen werden neue Wohngebiete vollständig als Erbbaugrundstücke ausgewiesen.

Historische Bestände: Zahlreiche Immobilien stehen seit Generationen auf Erbbaugrund und wurden ursprünglich als historische Erbpacht vergeben.

Prüfungsaspekte beim Erwerb

Bei Erwerb einer Immobilie auf Erbbaugrund sind folgende Aspekte zu prüfen:

Restlaufzeit: Die verbleibende Laufzeit sollte mindestens 40 Jahre betragen, da Banken üblicherweise fordern, dass das Darlehen mindestens 10 Jahre vor Ablauf planmäßig endet. Bei Restlaufzeiten unter 30 Jahren wird die Finanzierung sehr schwierig.
Erbbauzinskonditionen: Höhe des Erbbauzinses, Anpassungsklauseln und langfristige Kostenprognose über die gesamte Restlaufzeit.
Vertragsbedingungen: Pflichten, Nutzungseinschränkungen und Zustimmungserfordernisse bei Veräußerung.
Verlängerungsmöglichkeiten: Vereinbarungen bezüglich Verlängerung des Erbbaurechts oder Kaufoptionen für das Grundstück.
Finanzierbarkeit: Frühzeitige Klärung mit Kreditinstituten, da nicht alle Banken Erbbaurechtsimmobilien gleichermaßen finanzieren.

Zusammenfassung

Der Begriff "Erbpacht" wird umgangssprachlich häufig verwendet, ist jedoch rechtlich obsolet. Das einzig maßgebliche Rechtsinstitut ist heute das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Die historische Erbpacht kann seit 1947 nicht mehr neu begründet werden. Das Grundprinzip der Bebauung fremden Grundeigentums gegen wiederkehrende Zahlungen besteht im modernen Erbbaurecht fort. Die Wirtschaftlichkeit ist im Einzelfall sorgfältig zu prüfen und hängt von individuellen finanziellen Verhältnissen und regionalen Gegebenheiten ab.