Anbauwand: Bedeutung für die Immobilienbewertung

Der Begriff Anbauwand bezeichnet im Immobilienkontext ein modulares Möbelsystem, das fest an einer Wand montiert wird. Die korrekte Einordnung solcher Einbauten ist für die Bewertung von Immobilien relevant, da sie sowohl die Wohnflächenberechnung als auch die Verkaufsverhandlungen beeinflussen können.

Definition und historische Entwicklung

Eine Anbauwand ist ein wandgebundenes Möbelsystem aus modularen Elementen wie Schränken, Regalen, Vitrinen, TV-Einheiten und teilweise integrierten Schreibtischen. Die Elemente werden zu einer zusammenhängenden Einheit kombiniert und an der Wand befestigt.

Der Begriff etablierte sich in den 1960er und 1970er Jahren, als solche Möbelsysteme zum Standardausstattungselement deutscher Wohnzimmer wurden. Charakteristisch waren raumhohe Konstruktionen, die eine vollständige Wandseite ausfüllten.

In zeitgenössischen Wohnkonzepten haben Anbauwände an Bedeutung verloren. Der Trend zu freistehenden Möbeln und offeneren Raumstrukturen hat ihre Verbreitung reduziert. Sie sind jedoch bei Bestandsimmobilien aus den genannten Baujahrzehnten häufig anzutreffen.

Rechtliche Einordnung beim Immobilienkauf

Bei Immobilienverkäufen mit vorhandenen Anbauwänden stellt sich die Frage der Zuordnung zum Kaufgegenstand. Die rechtliche Beurteilung hängt von der baulichen Integration ab:

Wesentlicher Bestandteil: Maßgefertigte, fest verbaute Anbauwände, die ohne Beschädigung der Bausubstanz oder des Möbels nicht entfernt werden können, gelten als wesentlicher Bestandteil der Immobilie gemäß § 93 BGB und sind Teil des Kaufgegenstands.

Nicht wesentlicher Bestandteil: Serienmäßig gefertigte, zerlegbare Möbelsysteme, die ohne Beschädigung demontiert und anderweitig verwendet werden können, gehören nicht zum Kaufgegenstand, sofern nicht ausdrücklich vereinbart.

Die Abgrenzung erfolgt im Einzelfall und sollte im Kaufvertrag explizit geregelt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Wertbetrachtung und Verkaufspreis

Die monetäre Bewertung von Anbauwänden im Immobilienkontext differiert erheblich:

Maßgefertigte Einbauten: Hochwertige, individuell gefertigte Systeme können einen Mehrwert darstellen, wenn sie qualitativ hochwertig ausgeführt sind und dem zeitgenössischen Geschmack entsprechen. Der Wertansatz sollte jedoch deutlich unter den Herstellungskosten liegen, da Einbauten stark nutzungsgebunden sind.

Serienware: Standardmöbelsysteme rechtfertigen in der Regel keinen nennenswerten Aufpreis auf den Immobilienwert. Gebrauchte Möbel erfahren erhebliche Wertminderung, unabhängig vom ursprünglichen Anschaffungspreis.

Geschmacksabhängigkeit: Die subjektive Wahrnehmung von Möbeln ist stark individuell geprägt. Was vom Verkäufer als wertvolle Ausstattung betrachtet wird, kann vom Käufer als unerwünschte Altlast wahrgenommen werden, die Entsorgungskosten verursacht.

Einfluss auf die Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt die Anrechnung von Einbaumöbeln auf die Wohnfläche:

Wandständige Einbauten: Gemäß § 2 WoFlV wird die Grundfläche von Einbaumöbeln, die nicht raumtrennend wirken, vollständig zur Wohnfläche gerechnet. Eine an der Wand befestigte Anbauwand verändert somit nicht die ausgewiesene Wohnfläche.

Raumteilende Elemente: Wenn eine Anbauwand als Raumteiler fungiert und eine Abtrennung von Raumbereichen bewirkt, kann dies abhängig von Höhe und Geschlossenheit die Wohnflächenberechnung auf beiden Seiten beeinflussen.

Die korrekte Anwendung dieser Regelungen ist für die Vergleichbarkeit von Immobilienangeboten relevant.

Bewertungskriterien bei der Besichtigung

Bei der Begutachtung von Immobilien mit Anbauwänden sind folgende Aspekte zu prüfen:

Wandzustand: Die Wandfläche hinter der Anbauwand sollte inspiziert werden. Möbel können Bauschäden wie Feuchtigkeitsflecken, Rissbildung oder Schimmelbefall verdecken. Eine vollständige Demontage zur Begutachtung ist bei ernsthaftem Kaufinteresse zu empfehlen.

Installationen: Hinter Anbauwänden befinden sich häufig Elektroinstallationen, Antennenanschlüsse oder Heizungsverteiler. Der Zustand und die Zugänglichkeit dieser Anschlüsse nach Entfernung der Möbel ist zu verifizieren. Fehlende Abdeckungen oder veraltete Installationen können Sanierungsbedarf indizieren.

Bausubstanz: Die Befestigung von Anbauwänden erfolgt durch Wandbefestigungen, die Bohrlöcher hinterlassen. Der Aufwand für die Wiederherstellung eines präsentablen Wandzustands ist zu berücksichtigen.

Verhandlungsstrategien

In Kaufverhandlungen bieten sich mehrere Lösungsansätze:

Mitnahme durch Verkäufer: Der Verkäufer entfernt die Anbauwand und stellt die Wandfläche in vertragsgemäßem Zustand wieder her (Verspachtelung, eventuelle Neuanstrich). Dies ist die klarste Lösung, erfordert jedoch Aufwand seitens des Verkäufers.

Übernahme durch Käufer: Bei Interesse des Käufers erfolgt eine Vereinbarung über die Übernahme zu einem angemessenen Preis. Dieser sollte den Zeitwert berücksichtigen und deutlich unter dem Neupreis liegen. Bei Serienware ist häufig ein symbolischer Betrag oder kostenlose Übernahme angemessen.

Abschlag für Entsorgung: Möchte der Käufer die Anbauwand nicht übernehmen und ist der Verkäufer nicht zur Mitnahme bereit, sollte ein Kaufpreisabschlag für die Entsorgungskosten vereinbart werden. Diese liegen je nach Größe und Komplexität bei 500 bis 1.500 Euro.

Fazit

Anbauwände stellen im Immobilienkontext primär Möbelelemente dar, die in der Regel keinen signifikanten Mehrwert für die Immobilie begründen. Die rechtliche Zuordnung zum Kaufgegenstand hängt vom Grad der baulichen Integration ab und sollte vertraglich explizit geregelt werden.

Bei der Besichtigung ist eine kritische Prüfung der hinter den Möbeln befindlichen Wandbereiche erforderlich, da strukturelle oder feuchtigkeitsbezogene Mängel häufig durch Möblierung verdeckt werden. In Verkaufsverhandlungen sollte eine realistische Bewertung des Zeitwerts erfolgen, die die begrenzte Übertragbarkeit des subjektiven Geschmacks berücksichtigt.