Aufstockung: Mehr Wohnraum durch Hauserhöhung

Die Gebäudeaufstockung bezeichnet die Erhöhung eines bestehenden Gebäudes um ein oder mehrere Geschosse. In Zeiten knapper Baulandressourcen und hoher Grundstückspreise in urbanen Räumen gewinnt diese Form der Wohnflächenerweiterung zunehmend an Bedeutung.

Definition und Abgrenzung

Bei der Aufstockung wird das bestehende Dach demontiert und durch eine neue Geschossebene ersetzt. Dies unterscheidet die Aufstockung vom Dachgeschossausbau, bei dem vorhandener Dachraum genutzt wird, ohne die Gebäudehöhe zu verändern.

In dicht besiedelten Stadtgebieten mit knappem Bauland ist die vertikale Erweiterung bestehender Gebäude häufig wirtschaftlicher als Neubau auf separatem Grundstück.

Aufstockungsvarianten

Kniestockerhöhung: Erhöhung der Kniestockwand (kurze Wand unter dem Dach) um 50 bis 100 Zentimeter. Schafft zusätzliche Stehhöhe im Dachgeschoss bei begrenztem Aufwand. Kosten: 20.000 bis 40.000 Euro.

Geschossaufstockung: Vollständige Demontage des bestehenden Dachs, Errichtung eines neuen Vollgeschosses und Aufsetzen eines neuen Dachs. Schafft maximalen Raumgewinn, erfordert jedoch entsprechenden Aufwand.

Dachanhebung: Das bestehende Dach wird angehoben und ein neues Geschoss wird darunter eingefügt. Erhält den vorhandenen Dachstuhl. Anwendbar primär bei leichten Dachkonstruktionen.

Kostenstruktur

Die Investitionskosten variieren erheblich nach Bauweise und Ausstattungsstandard:

Richtwerte für 2025: 1.800 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter neuer Wohnfläche bei schlüsselfertiger Ausführung. Eine Aufstockung um 50 Quadratmeter kostet demnach 90.000 bis 175.000 Euro. Einfachere Ausführungen ohne hochwertigen Innenausbau beginnen bei etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter.

Holzrahmenbauweise: Je nach Ausbaugrad und Standard etwa 1.800 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, hochwertige Ausführungen darüber. Holzbau bietet schnellere Montage und geringeres Gewicht als Massivbauweise.

Zusätzliche Kosten:

• Planungskosten: Honorare richten sich nach HOAI-Orientierung (Honorarzonen/Leistungsphasen); je nach Projekt oft ein niedriger zweistelliger Prozentbereich der anrechenbaren Kosten

• Baugenehmigung: In NRW regelmäßig ca. 0,6 Prozent der Rohbausumme zuzüglich Neben- und Prüfgebühren; andere Bundesländer als Faustwert etwa 0,5 bis 1,0 Prozent

• Statische Ertüchtigung bei Bedarf: 25.000 bis 50.000 Euro als grober Orientierungswert; stark objektabhängig

Genehmigungserfordernis

Aufstockungen sind genehmigungspflichtig, da sie Gebäudehöhe, Volumen und Erscheinungsbild verändern. Genehmigungsloses Bauen ist ordnungswidrig und kann je nach Landesbauordnung Bußgelder bis in den sechsstelligen Bereich nach sich ziehen – beispielsweise in Nordrhein-Westfalen bis zu 500.000 Euro gemäß § 86 BauO NRW – sowie Rückbauverfügungen.

Das Genehmigungsverfahren dauert je nach Bundesland, Gebäudeklasse, Verfahrensart und Vollständigkeit der Unterlagen in der Praxis häufig mehrere Wochen bis einige Monate. In bestimmten Verfahren existieren Genehmigungsfiktionen nach zwei bis drei Monaten, sofern die Behörde nicht reagiert. Die Bauaufsichtsbehörde prüft Kompatibilität mit Bebauungsplan, insbesondere zulässige Gebäudehöhe, Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl und Abstandsflächen nach Landesbauordnung.

Vorabklärung bei der Bauaufsichtsbehörde ist empfehlenswert, um grundsätzliche Machbarkeit zu verifizieren, bevor Planungskosten anfallen.

Statische Tragfähigkeit

Die statische Tragfähigkeit der Bestandsstruktur ist limitierender Faktor. Fundamente und tragende Wände müssen das zusätzliche Gewicht ohne Überlastung aufnehmen können.

Bautechnische Nachweise, insbesondere zur Standsicherheit, sind nach den jeweiligen Landesbauordnungen zu führen – vielfach in § 66 LBO geregelt, der sich am § 66 der Musterbauordnung orientiert. Die Einreichpflicht und Prüfung durch einen Prüfingenieur richten sich nach Landesrecht und Gebäudeklasse. Ohne Standsicherheitsnachweis wird keine Baugenehmigung erteilt.

Die Tragwerksreserven hängen vom Einzelfall, der Normgeneration zum Bauzeitpunkt, dem Materialzustand und eventuellen Umbaulasten ab. Eine pauschale Einschätzung nach Baujahrzehnt ist nicht möglich – jedes Gebäude erfordert individuelle statische Prüfung.

Bei unzureichender Tragfähigkeit bestehen Optionen:

• Fundamentverstärkung

• Einbau zusätzlicher Stützen

• Verwendung leichter Baumaterialien

Diese Maßnahmen verursachen zusätzliche Kosten, ermöglichen jedoch die Realisierung.

Holzrahmenbauweise

Holzrahmenbauweise dominiert bei Aufstockungen aus mehreren Gründen:

Geringes Gewicht: Holzdecken und -wände wiegen deutlich weniger als Stahlbetonkonstruktionen – typischerweise weniger als die Hälfte. Dies entlastet die Bestandsstatik erheblich.

Schnelle Montage: Vorfertigung im Werk und Montage vor Ort innerhalb weniger Tage reduziert Bauzeit und Beeinträchtigung der Bewohner.

Nachteile: Schallschutz und Wärmespeicherung sind bei Holzkonstruktion geringer als bei Massivbauweise. Durch Masse-Feder-Masse-Systeme, Entkopplung und Vorsatzschalen gemäß DIN 4109 lässt sich der erforderliche Schallschutz jedoch erreichen. Die geringere Wärmespeicherfähigkeit wird durch gute Dämmwerte kompensiert.

Energetische Anforderungen

Aufstockungen unterliegen dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):

§ 51 GEG regelt Anforderungen bei Erweiterung und Ausbau: Neu hinzugefügte beheizte Räume müssen energetische Mindeststandards erfüllen, insbesondere bezüglich Transmissionswärmeverlust und sommerlichem Wärmeschutz.

§ 48 GEG greift bei Änderungen an Außenbauteilen: Werden mehr als 10 Prozent einer Bauteilgruppe geändert, gelten erhöhte Dämmstandards.

Diese Anforderungen sind bei der Planung von Beginn an zu berücksichtigen, da sie Konstruktion und Kosten beeinflussen.

Fördermöglichkeiten

Für Aufstockungen in Verbindung mit energetischer Sanierung existieren Förderprogramme:

KfW-Programm "Wohngebäude – Kredit 261": Zinsgünstige Kredite bis 150.000 Euro je Wohneinheit für energieeffiziente Sanierungen. Bei Erreichen von Effizienzhaus-Standards (z.B. EH 85, EH 70, EH 55) sind Tilgungszuschüsse möglich. Reine Flächenschaffung ohne Effizienzmaßnahmen wird nicht gefördert. Förderbedingungen unterliegen haushaltsjahrabhängigen Anpassungen; aktuelle Konditionen sind auf kfw.de zu prüfen.

Kommunale Förderung: Hamburg fördert im IFB-Modernisierungsprogramm ausdrücklich auch Erweiterungen durch Dachgeschossausbau und Aufstockung. Frankfurt und München bieten primär Förderprogramme für energetische Modernisierungen (BEG-gekoppelt), die mit Aufstockungsprojekten kombinierbar sein können, sofern Effizienzhaus-Standards oder Einzelmaßnahmen erreicht werden. Diese Programme sind teils mit Bundesmitteln kombinierbar.

Wirtschaftlichkeit

Die Wirtschaftlichkeit einer Aufstockung hängt von mehreren Faktoren ab:

Lagequalität: In hochpreisigen Lagen mit knappem Bauland rechnet sich die Investition typischerweise.

Zustand Bestandsgebäude: Solide Bausubstanz und intakte Fundamente sind Voraussetzung. Bei grundlegenden Mängeln wird die Aufstockung unwirtschaftlich.

Bebauungsrechtlicher Spielraum: Bei bereits ausgeschöpfter maximaler Gebäudehöhe, Geschossflächenzahl oder unzureichenden Abstandsflächen nach Landesbauordnung ist Aufstockung nicht genehmigungsfähig. In Bayern gelten gemäß Art. 6 BayBO grundsätzlich 0,4 H (Gebäudehöhe) mit Mindestabstand 3 Meter; in Gemeinden über 250.000 Einwohnern außerhalb von Kern-, Gewerbe-, Industrie- und urbanen Gebieten gilt 1 H mit Mindestabstand 3 Meter. Abstandsflächen sind in der Praxis häufig limitierend.

Wohnungseigentum: Bei Eigentumswohnungen ist die Aufstockung eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum gemäß § 20 WEG und bedarf eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Grundlegende Umgestaltungen oder unbillige Benachteiligungen einzelner Eigentümer sind unzulässig.

Stellplatznachweise: Zusätzliche Wohnfläche erfordert häufig den Nachweis weiterer Stellplätze nach örtlicher Stellplatzsatzung, was die Realisierung erschweren kann. Je nach Kommune existieren Erleichterungen oder Reduktionen, etwa bei Mobilitätskonzepten oder im Rahmen von Aufstockungsmaßnahmen.

Langfristplanung: Aufstockungen amortisieren sich über längere Zeiträume. Bei kurzfristigem Veräußerungsabsicht sind alternative Lösungen zu prüfen.

Fazit

Die Gebäudeaufstockung stellt eine viable Alternative zum Neubau dar, insbesondere in Lagen mit hohen Grundstückspreisen. Sie ermöglicht Wohnflächenerweiterung ohne Grundstückserwerb und nutzt vorhandene Infrastruktur.

Die Realisierung erfordert umfassende Planung unter Berücksichtigung statischer, bauordnungsrechtlicher, energetischer und wirtschaftlicher Aspekte. Neben der Tragfähigkeit sind Abstandsflächen nach Landesbauordnung, Brand- und Schallschutz sowie die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfolgskritisch. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes zu beachten.

Professionelle Beratung durch Architekten und Tragwerksplaner von Projektbeginn an ist essentiell für erfolgreiche Umsetzung.