Dachgeschossausbau: Kosten, Genehmigung und Tipps für mehr Wohnraum

Der Dachgeschossausbau bezeichnet die Umwandlung ungenutzter Dachräume in vollwertige Wohnfläche. Diese Form der Bestandserweiterung ermöglicht die Schaffung zusätzlichen Wohnraums ohne Flächenverbrauch und stellt häufig eine wirtschaftlich attraktive Alternative zum Neubau dar. Die Realisierbarkeit hängt von baulichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Faktoren ab.

Bauliche Voraussetzungen

Die Eignung eines Dachgeschosses für den Ausbau wird durch mehrere bauliche Parameter bestimmt:

Dachform und Neigung: Die Dachgeometrie bestimmt maßgeblich die nutzbare Wohnfläche. Steile Satteldächer mit Neigungen von 45 Grad bieten erheblich mehr Stehhöhe als flache Walmdächer mit 25 Grad Neigung. Giebeldächer weisen dabei in der Regel günstigere Verhältnisse auf als Walmdächer.

Raumhöhe und Wohnflächenberechnung: Nach der Wohnflächenverordnung zählen Bereiche mit weniger als einem Meter Höhe nicht zur Wohnfläche. Bereiche zwischen einem und zwei Metern Höhe werden zur Hälfte angerechnet, ab zwei Metern Höhe erfolgt die volle Anrechnung. Die tatsächlich nutzbare Wohnfläche hängt somit direkt von der Dachgeometrie ab.

Statische Tragfähigkeit: Die Geschossdecke unterhalb des Dachgeschosses ist bei älteren Gebäuden häufig nur für die Aufnahme geringer Lasten dimensioniert. Die Wohnnutzung erfordert höhere Verkehrslasten. Eine statische Prüfung durch einen Fachingenieur ist daher zwingend erforderlich.

Erschließung: Die Zugänglichkeit des Dachgeschosses muss den Anforderungen an Wohnraum genügen. Eine vollwertige Treppe gemäß Bauordnung benötigt im darunter liegenden Geschoss eine Grundfläche von 4 bis 8 Quadratmetern.

Baugenehmigungsverfahren

Der Dachgeschossausbau unterliegt in der Regel der Genehmigungspflicht, da er eine Nutzungsänderung im Sinne des Baurechts darstellt. Dies gilt auch bei ausschließlich innen liegenden Maßnahmen ohne Veränderung der Außenansicht.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen umfassen:

• Einbau von Dachflächenfenstern

• Errichtung von Dachgauben

• Anhebung des Daches oder Erhöhung des Kniestocks

• Nutzungsänderung von Nichtaufenthaltsraum zu Wohnraum

Die Genehmigungsfähigkeit ist in den meisten Fällen gegeben, sofern die Festsetzungen des Bebauungsplans eingehalten werden. Schwierigkeiten können sich ergeben, wenn Wohnnutzung im Dachgeschoss ausgeschlossen ist oder zusätzliche Stellplätze nachgewiesen werden müssen.

Die Kosten für das Baugenehmigungsverfahren belaufen sich je nach Umfang und Kommune auf 500 bis 1.500 Euro.

Kosten des Dachgeschossausbaus

Die Investitionskosten variieren erheblich in Abhängigkeit von Ausgangssituation und Ausstattungsstandard.

Einfacher Standard: Ausbau mit Wärmedämmung, Trockenbauverkleidung und Bodenbelag: 400 bis 800 Euro pro Quadratmeter (bei 50 m²: 20.000 bis 40.000 Euro)

Gehobener Standard: Ausbau mit Dachgauben, vollständigem Sanitärbereich und hochwertiger Ausstattung: 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter (bei 60 m²: 60.000 bis 90.000 Euro)

Hochwertige Ausführung: Ausbau mit Dachterrasse, Fußbodenheizung und hochwertigen Sanitäranlagen: über 2.000 Euro pro Quadratmeter

Einzelpositionen (Richtwerte):

• Wärmedämmung: 50 bis 100 Euro/m² Dachfläche

• Dachflächenfenster: 1.000 bis 3.000 Euro/Stück inkl. Einbau

• Dachgaube: 5.000 bis 15.000 Euro je nach Größe

• Treppe: 3.000 bis 10.000 Euro

• Sanitärbereich komplett: 15.000 bis 30.000 Euro

• Elektroinstallation: 3.000 bis 8.000 Euro

Wärmedämmung

Bei Ausbau zu beheiztem Wohnraum wird üblicherweise die Dachschräge gedämmt, da dies energetisch effizienter ist als die Dämmung der obersten Geschossdecke.

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt bei Sanierung der Dachfläche die Einhaltung definierter U-Werte vor. Der maximale Wärmedurchgangskoeffizient beträgt aktuell 0,24 W/(m²·K). Dies erfordert in der Praxis Dämmstoffdicken von 16 bis 24 Zentimetern, die je nach System zwischen und unter den Sparren eingebracht werden.

Eine fachgerecht ausgeführte Dampfbremse auf der Raumseite ist zwingend erforderlich. Sie verhindert das Eindringen feuchter Raumluft in die Dämmebene und damit Tauwasserschäden sowie Schimmelbildung.

Belichtung des Dachgeschosses

Die ausreichende Tageslichtversorgung ist wesentliche Voraussetzung für die Wohnqualität im Dachgeschoss. Folgende Lösungen stehen zur Verfügung:

Dachflächenfenster ermöglichen hohe Lichtausbeute bei vergleichsweise geringem Aufwand. Sie werden in die vorhandene Dachfläche eingebaut ohne Eingriff in die Dachkonstruktion. Kosten: 1.000 bis 3.000 Euro pro Einheit inklusive Montage.

Dachgauben schaffen zusätzliche Stehhöhe und erweitern die nutzbare Wohnfläche. Sie erfordern konstruktive Eingriffe in den Dachstuhl und unterliegen der Genehmigungspflicht. Eine Schleppgaube kostet 6.000 bis 12.000 Euro, Spitzgauben liegen preislich ähnlich.

Dachloggien und Dachterrassen entstehen durch partielle Öffnung der Dachfläche. Sie bieten hohen Wohnwert, sind aber mit erheblichem baulichen und finanziellen Aufwand verbunden. Die Investitionskosten beginnen bei etwa 20.000 Euro.

Treppenanbindung

Die Erschließung durch eine normgerechte Treppe stellt häufig eine planerische Herausforderung dar. Der Flächenbedarf im darunter liegenden Geschoss beträgt je nach Steigung 4 bis 8 Quadratmeter Grundfläche, wodurch entsprechend Nutzfläche entfällt.

Die Positionierung sollte die Grundrissorganisation beider Geschosse berücksichtigen. Eine Anordnung an Außenwänden erhält mehr zentrale Nutzfläche als eine mittige Lage.

Die Investitionskosten variieren von 3.000 bis 5.000 Euro für einfache Holztreppen bis über 15.000 Euro für hochwertige Ausführungen mit Designanspruch.

Schallschutz

Dachgeschosse weisen erhöhte Anforderungen an den Schallschutz auf. Witterungsgeräusche (Regen, Wind) übertragen sich durch die dünneren Außenbauteile stärker als in unteren Geschossen.

Wirksame Maßnahmen umfassen ausreichende Wärmedämmung (mit Schallschutzwirkung), massive Dacheindeckung sowie gegebenenfalls zusätzliche Akustiklagen unter der Innenverkleidung.

Der Trittschallschutz zur darunter liegenden Nutzungseinheit erfordert einen schwimmenden Estrichaufbau mit Trittschalldämmung zur Vermeidung störender Geräuschübertragung.

Wertsteigerung und Wirtschaftlichkeit

Fachgerecht ausgebaute Dachgeschosse steigern den Verkehrswert der Immobilie erheblich. Als Richtwert werden 70 bis 100 Prozent der Investitionskosten bei der Wertermittlung berücksichtigt, in attraktiven Lagen teilweise darüber.

Die Wertschöpfung hängt maßgeblich von der Ausführungsqualität ab. Mangelhafte Belichtung, unzureichende Raumhöhen oder handwerkliche Defizite können sich wertmindernd auswirken.

Bei Vermietung der geschaffenen Wohnfläche amortisiert sich die Investition über zusätzliche Mieteinnahmen typischerweise innerhalb von 10 bis 15 Jahren.

Zusammenfassung

Der Dachgeschossausbau ermöglicht die Schaffung hochwertigen Wohnraums ohne zusätzlichen Grundstücksbedarf und unter Nutzung vorhandener Infrastruktur. Die Realisierung erfordert umfassende Planung unter Berücksichtigung statischer, bauphysikalischer, brandschutztechnischer und erschließungstechnischer Anforderungen. Die Beauftragung qualifizierter Fachplaner ist empfehlenswert.

Bei Ausführung während bewohntem Zustand ist mit erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm und Verschmutzung zu rechnen. Die Inanspruchnahme temporärer Ausweichquartiere sollte geprüft werden.

Bei fachgerechter Ausführung bieten ausgebaute Dachgeschosse mit angemessener Belichtung und Raumhöhe erhebliche Wohnqualität und tragen substanziell zur Wertsteigerung der Immobilie bei.