Balkon: Nachrüsten, Kosten und Genehmigung

Ein Balkon zählt zu den wertsteigernden Ausstattungsmerkmalen bei Wohnimmobilien. Der Mietaufschlag variiert jedoch erheblich nach Stadt und Marktsegment: Aktuelle Marktanalysen zeigen Aufschläge zwischen 0 und 40 Euro monatlich, wobei in Hochpreisstädten wie München der Aufschlag teilweise nur 10 Euro beträgt, während in Dortmund oder Frankfurt 20 bis 40 Euro realistisch sind. In einigen Märkten erfolgt kaum ein messbarer Aufschlag. Entsprechend gehört das nachträgliche Anbringen eines Balkons zu den häufig durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungsbau.

Balkonarten im Überblick

Die Konstruktionsart eines Balkons bestimmt Kosten, Ästhetik und bauliche Anforderungen. Es lassen sich folgende Haupttypen unterscheiden:

Vorstellbalkon: Eine selbsttragende Konstruktion, die auf eigenen Stützen vor der Fassade steht. Die Stützen ruhen auf separaten Fundamenten oder einer Bodenplatte. Diese Konstruktionsweise belastet die bestehende Gebäudestruktur minimal und stellt daher die häufigste Lösung bei nachträglichen Anbauten dar.

Anbaubalkon: Eine Mischkonstruktion, die sowohl an der Fassade verankert wird als auch auf einer oder zwei Stützen ruht. Diese Bauweise erfordert stärkere Eingriffe in die Bausubstanz, benötigt jedoch weniger Grundfläche als ein vollständig freistehendes System.

Kragarmbalkon (Kragbalkon): Eine auskragende Plattform ohne sichtbare Stützen, deren Tragkonstruktion vollständig im Gebäude liegt und die Lasten in die Gebäudedecke ableitet. Diese optisch anspruchsvolle Lösung ist konstruktiv aufwendig und bei nachträglichem Anbau selten realisierbar.

Loggia: Streng genommen kein Balkon, sondern ein in die Gebäudefläche eingeschnittener, überdachter Außenraum mit seitlichen Wänden. Eine nachträgliche Realisierung ist konstruktiv kaum möglich.

Kostenstruktur für Balkonanbau

Die Investitionskosten für einen nachträglichen Balkonanbau variieren nach Größe, Konstruktionsart und Geschosshöhe:

Vorstellbalkon im Erdgeschoss (5–6 m² Grundfläche):

Bausatz (Material): ab 3.000 bis 4.000 Euro
Komplettpreis inkl. Montage, Bodenbelag, Geländer: 6.500 bis 10.000 Euro

Vorstellbalkon in höheren Etagen (zweites Obergeschoss):

8.000 bis 12.000 Euro
Kostentreiber: längere Stützenkonstruktion, aufwendigere Zugänglichkeit

Anbaubalkon:

8.000 bis 14.000 Euro je nach Ausführung

Kragarmbalkon:

12.000 bis 20.000 Euro und höher
Höchste Kosten durch statisch anspruchsvolle Konstruktion

Zusätzliche Nebenkosten:

Statische Berechnung: 450 bis 1.500 Euro
Architektenhonorar und Bauantragstellung: 1.400 bis 2.500 Euro
Baugenehmigung: Die Gebühr richtet sich meist nach der Rohbausumme. In NRW beträgt die Grundgebühr gemäß AVwGebO NRW 0,6 Prozent der Rohbausumme, in Sonderfällen bis zu 1,0 Prozent. Kommunale Mindestgebühren können anfallen.

Baugenehmigungspflicht

Balkonanbauten sind in der Regel genehmigungs- oder anzeigepflichtig. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für nachträgliche Anbauten an Bestandsgebäuden.

Die Landesbauordnungen klassifizieren Balkone in der Regel als genehmigungspflichtige Bauvorhaben, da sie das äußere Erscheinungsbild sowie die Gebäudekubatur verändern. Allerdings gibt es landesspezifische Unterschiede:

Nordrhein-Westfalen: Neubau eines Balkons grundsätzlich genehmigungspflichtig. Balkonüberdachungen und Balkonverglasungen bis 30 m² sind verfahrensfrei gemäß § 62 Abs. 1 Nr. 1 g BauO NRW 2018. Bei Vorbauten einschließlich Balkone greift eine Abstandsflächenprivilegierung nach § 6 Abs. 6 BauO NRW 2018: maximale Ausladung 1,6 Meter einschließlich Geländer und Stützen, maximale Breite ein Drittel der Wandbreite, Mindestabstand 2 Meter zur gegenüberliegenden Grundstücksgrenze.

Berlin: Balkonvorhaben durchlaufen je nach Lage und Bebauungsplankonformität das vereinfachte Verfahren, die Genehmigungsfreistellung oder das reguläre Baugenehmigungsverfahren gemäß §§ 62 bis 64 BauO Bln. In Milieuschutzgebieten sind Erstbalkone über 4 m² häufig nicht genehmigungsfähig.

Hamburg: Die zum 1. Januar 2026 in Kraft getretene novellierte HBauO sieht erweiterte Verfahrensvereinfachungen vor, insbesondere Genehmigungsfreistellungen für bestimmte Wohngebäude und digitale Baugenehmigungsverfahren. Eine generelle Genehmigungsfreiheit für nachträgliche Balkonanbauten ist jedoch nicht normiert.

Bei bebauungsplankonformen Vorhaben kann in einzelnen Bundesländern eine Genehmigungsfreistellung möglich sein.

Einschränkungen durch Denkmalschutz und Gestaltungssatzungen: In denkmalgeschützten Bereichen oder Gebieten mit Gestaltungssatzungen können Balkonvorhaben untersagt oder stark eingeschränkt werden. Milieuschutzgebiete in Großstädten unterliegen zusätzlichen Auflagen.

Bauausführungen ohne erforderliche Genehmigung stellen Ordnungswidrigkeiten dar und können folgende Konsequenzen nach sich ziehen:

Rückbauanordnung durch die Bauaufsichtsbehörde
Bußgelder, deren Höhe je nach Landesrecht variiert. In NRW sind gemäß Landesrecht Bußgelder bis zu 250.000 Euro möglich; die kommunale Praxis liegt regelmäßig niedriger, kann jedoch bei schwerwiegenden Verstößen erhebliche Summen erreichen.
Kostenbelastung durch Abriss, Bußgeld und vergebliche Bauinvestitionen

Besonderheiten bei Wohnungseigentum

Bei Eigentumswohnungen unterliegt der Balkonanbau besonderen rechtlichen Anforderungen.

Ein Balkonanbau stellt eine bauliche Veränderung dar, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedarf. Gemäß § 20 WEG können bauliche Veränderungen seit der WEG-Reform 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden. Privilegierte Maßnahmen (Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Breitband, Steckersolar) können sogar verlangt werden – Balkone gehören jedoch nicht dazu.

Kostenverteilung gemäß § 21 WEG:

Die Kostentragung richtet sich nach der Beschlusslage:

Grundsatz (Abs. 1): Wer die Gestattung erhält oder verlangt, trägt die Kosten und hat die Nutzungen.
Gemeinschaftliche Kosten (Abs. 2): Bei qualifizierter Mehrheit und fehlender Unverhältnismäßigkeit oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren, können alle Eigentümer die Kosten tragen.
Zustimmende (Abs. 3): Anderenfalls tragen die zustimmenden Eigentümer die Kosten.

Die pauschale Aussage, dass der antragstellende Eigentümer alle Kosten trägt, ist daher zu absolut. Je nach Beschlusslage kann eine gemeinschaftliche Kostentragung greifen. Bei Beeinträchtigungen über das unvermeidliche Maß hinaus kann die Zustimmung betroffener Eigentümer erforderlich sein (§ 20 Abs. 3 WEG). Beschlüsse können bei unbilliger Benachteiligung angefochten werden (§ 20 Abs. 4 WEG).

In der Praxis können Balkonprojekte an folgenden Einwänden scheitern:

Verschattung benachbarter Wohnungen
Veränderung des Gebäudeerscheinungsbilds
Befürchtete Lärmbeeinträchtigung
Fehlende Notwendigkeit aus Sicht der Gemeinschaft

Eine frühzeitige informelle Abstimmung mit anderen Eigentümern kann die Erfolgsaussichten eines formellen Antrags erhöhen.

Planungsaspekte

Die Realisierbarkeit eines Balkonanbaus hängt von mehreren technischen und rechtlichen Faktoren ab:

Abstandsflächen: Die Landesbauordnungen definieren Mindestabstände zur Grundstücksgrenze. Diese variieren nach Bundesland und Gebäudehöhe. Balkone werden als Vorbauten häufig privilegiert: Nach Musterbauordnung und den meisten Landesbauordnungen entfallen eigene Abstandsflächen bei typischerweise maximal 1,50 Meter Ausladung, maximal einem Drittel der Wandbreite und einem Mindestabstand von 2,00 Metern zur gegenüberliegenden Grenze. Länderspezifische Abweichungen existieren: Brandenburg bis 2,0 Meter Tiefe und bis 5 Meter Breite; NRW gemäß § 6 Abs. 6 BauO NRW 2018 maximal 1,60 Meter einschließlich Geländer und Stützen. Trotz Einhaltung der Abstandsflächenprivilegierung kann eine Befreiung oder Abweichung erforderlich sein, bei der die Zustimmung der Nachbarn praktisch wichtig ist.

Ausrichtung: Die Himmelsrichtung bestimmt die Besonnung. Nordausrichtung bietet geringe Sonneneinstrahlung, Südausrichtung kann im Sommer zu starker thermischer Belastung führen. Südwest- oder Westausrichtungen stellen häufig einen Kompromiss dar.

Verschattung: Ein Balkon kann zu Tageslichtreduktion in darunterliegenden Räumen oder Nachbarwohnungen führen. Diese Auswirkung ist in der Planung zu berücksichtigen.

Zugänglichkeit: Die Anbindung des Balkons erfordert eine Balkontür. Bei bestehendem Fenster ist ein Umbau erforderlich, der zusätzliche Kosten durch Wanddurchbrüche und statische Absicherung verursachen kann.

Sicherheitsanforderungen: Geländer müssen Mindesthöhen einhalten. Nach DIN 18065 und den durch die Landesbauordnungen eingeführten technischen Baubestimmungen gelten in der Regel mindestens 90 Zentimeter bis zu einer Absturzhöhe von 12 Metern, darüber mindestens 110 Zentimeter.

Wohnflächenberechnung

Die Anrechnung von Balkonen auf die Wohnfläche erfolgt gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) mit einem reduzierten Faktor.

Gemäß § 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu 25 Prozent, höchstens jedoch zu 50 Prozent angerechnet. Ein Balkon mit 6 m² Grundfläche erhöht die ausgewiesene Wohnfläche somit um 1,5 bis 3 m².

Für Mietverträge ab dem 1. Januar 2004 ist die WoFlV in der Praxis maßgeblich. Bei Altverträgen (vor 2004) kann die II. Berechnungsverordnung (50 Prozent Anrechnung) gelten. Der Bundesgerichtshof bestätigte am 17. Oktober 2023 (Az. VIII ZR 61/23), dass die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gültige Regelung maßgeblich ist.

Diese Anrechnung ist relevant für:

Mietpreisberechnung und Mietspiegel
Immobilienbewertung
Anwendung der Mietpreisbremse (Wohnfläche beeinflusst die €/m²-Berechnung)

Zeitplanung

Balkonanbauten können ganzjährig realisiert werden, wobei die Witterungsbedingungen in den Frühlings- bis Herbstmonaten günstigere Ausführungsbedingungen bieten.

Die Vorlaufzeit vom Planungsbeginn bis zur Baugenehmigung beträgt typischerweise drei bis sechs Monate. Hinzu kommt die Bauausführung. Für eine Fertigstellung in der Sommersaison sollte der Planungsprozess im vorangehenden Herbst initiiert werden.

Wirtschaftlichkeit und Bewertung

Ein Balkon zählt zu den wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen. Die Investitionskosten von 5.000 bis 15.000 Euro können sich bei Vermietung durch höhere Mieteinnahmen amortisieren, wobei die Amortisationsdauer stark von der Lage, dem lokalen Mietpreisniveau und den erzielbaren Mietaufschlägen abhängt. Marktanalysen zeigen regional sehr unterschiedliche Aufschläge zwischen 0 und 40 Euro monatlich für Wohnungen mit Balkon. Bei Verkauf kann die Wertsteigerung die Investitionssumme übersteigen, je nach Marktsituation und Käuferpräferenzen.

Die Realisierung erfordert die Koordination mehrerer Aspekte:

Baugenehmigungsverfahren
Statische Berechnungen
Bei Wohnungseigentum: Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft

Die Hinzuziehung fachlicher Expertise (Architekten, Statiker, ggf. Rechtsberatung) ist empfehlenswert, um Planungs- und Ausführungsrisiken zu minimieren.