Einliegerwohnung: Vorteile, Voraussetzungen und steuerliche Aspekte

Eine Einliegerwohnung bezeichnet eine abgeschlossene, kleinere Wohneinheit innerhalb eines Wohngebäudes, die über separate Zugangsmöglichkeiten sowie eigene Sanitär- und Kücheneinrichtungen verfügt. Diese Wohnform kombiniert räumliche Nähe mit funktionaler Trennung und dient als Finanzierungsinstrument, Altersvorsorgekomponente sowie flexibles Wohnkonzept für unterschiedliche Lebensphasen.

Definition und rechtliche Einordnung

Der historische Begriff "Einliegerwohnung" verweist auf frühere Wohnverhältnisse, bei denen Haushaltsgehilfen bei Arbeitgebern "einlagen". Heute bezeichnet er eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Wohngebäudes mit eigenen Zugangsmöglichkeiten, Sanitäreinrichtungen und Kochgelegenheit.

Rechtlich ist die Einliegerwohnung nicht als eigenständige Immobilieneinheit konstituiert. Sie gehört zum Gesamtgebäude und kann nicht separat veräußert werden. Diese Zugehörigkeit unterscheidet sie grundlegend von Eigentumswohnungen, die als eigenständige Grundbucheinheiten übertragbar sind.

Baurechtliche Voraussetzungen

Die baurechtliche Anerkennung als Einliegerwohnung setzt definierte Merkmale voraus:

Funktionale Abgeschlossenheit: Die Wohneinheit muss über einen separaten Zugang (von außen oder über gemeinsames Treppenhaus), eigene Sanitäreinrichtungen und Kochgelegenheit verfügen. Die Zugänglichkeit ohne Durchquerung der Hauptwohnung ist erforderlich.

Größenverhältnis: Üblicherweise ist die Einliegerwohnung deutlich kleiner als die Hauptwohnung. Feste Obergrenzen existieren nicht, jedoch wird bei mehr als 60 Prozent der Gesamtwohnfläche die Bezeichnung als Einliegerwohnung fragwürdig.

Planungsrechtliche Zulässigkeit: Bauordnung und Bebauungsplan müssen die Errichtung einer zusätzlichen Wohneinheit gestatten. In allgemeinen Wohngebieten ist dies regulär zulässig, in reinen Einfamilienhausgebieten können Einschränkungen bestehen.

Stellplatznachweis: Kommunale Stellplatzsat zungen fordern häufig für jede Wohneinheit einen oder zwei Stellplätze. Die Verfügbarkeit ausreichender Grundstücksfläche ist daher Voraussetzung.

Vermietung

Die Vermietung von Einliegerwohnungen weist rechtliche und praktische Besonderheiten auf:

Mietrechtliche Sonderstellung: Bei Einliegerwohnungen gelten erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter. Eigenbedarfskündigungen sind leichter durchsetzbar als bei regulären Mietverhältnissen, da die räumliche Nähe als berücksichtigungsfähiger Faktor gilt.

Mietpreisbildung: Die Miethöhe orientiert sich am lokalen Mietspiegel, wobei kleinere Wohnungen häufig höhere Quadratmeterpreise erzielen als größere Einheiten. Eine 40 Quadratmeter große Einliegerwohnung kann höhere Mieteinnahmen generieren als eine vergleichsweise größere Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Steuerliche Behandlung

Die Vermietung von Einliegerwohnungen ermöglicht die steuerliche Geltendmachung von Werbungskosten. Abzugsfähig sind anteilige Darlehenszinsen, Abschreibungen, Reparaturaufwendungen, Versicherungsprämien sowie anteilige Grundsteuer.

Die lineare Abschreibung für Wohngebäude beträgt 2 bis 3 Prozent jährlich, abhängig vom Baujahr. Bei einem anteiligen Gebäudewert von 100.000 Euro für die Einliegerwohnung ergeben sich jährliche Abschreibungen von 2.000 bis 3.000 Euro.

Bei Vermietung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete sind Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig. Die Mindestgrenze für vollständige Anerkennung liegt bei 66 Prozent der Marktmiete. Insbesondere bei Vermietung an Angehörige ist diese Schwelle zu beachten.

Finanzierungsaspekte

Bei der Baufinanzierung von Objekten mit Einliegerwohnung berücksichtigen Kreditinstitute die zu erwartenden Mieteinnahmen. Üblicherweise werden 75 bis 80 Prozent der Kaltmiete als zusätzliches Einkommen angerechnet, was die Kreditwürdigkeit und das mögliche Darlehensvolumen erhöht.

Bei monatlichen Mieteinnahmen von 500 Euro verbessert sich die rechnerische Kapitaldienstfähigkeit um 375 bis 400 Euro. Dies kann den Kreditrahmen um 50.000 Euro oder mehr erweitern.

Zusätzlich verringern Mieteinnahmen das Kreditausfallrisiko aus Sicht der Bank, was sich vorteilhaft auf Konditionen auswirken kann.

Eigennutzung durch Familienangehörige

Alternativ zur Vermietung ermöglicht die Einliegerwohnung verschiedene Formen der Eigennutzung:

• Mehrgenerationenwohnen: Unterbringung älterer Familienangehöriger mit räumlicher Nähe bei Wahrung der Privatsphäre

• Wohnraum für erwachsene Kinder: Eigenständigkeit bei gleichzeitiger familiärer Anbindung

• Homeoffice: Räumliche Trennung von beruflicher und privater Sphäre

• Altersvorsorge: Spätere Nutzung durch Eigentümer bei Vermietung der Hauptwohnung

Nachträglicher Einbau

Die nachträgliche Schaffung einer Einliegerwohnung ist in verschiedenen Gebäudebereichen möglich:

Keller/Souterrain: Bei ausreichender Raumhöhe (mindestens 2,30 m, optimal 2,50 m) und Tageslichtöffnungen realisierbar. Investitionskosten: 30.000 bis 60.000 Euro.

Dachgeschoss: Bei entsprechender Raumhöhe und Statik umsetzbar. Die Schaffung eines separaten Zugangs stellt häufig die größte Herausforderung dar.

Anbau: Bietet gestalterische Freiheit, erfordert jedoch Baugenehmigung und verursacht Kosten von 100.000 Euro aufwärts.

Aspekte beim Immobilienerwerb

Beim Erwerb von Objekten mit bestehender Einliegerwohnung sind folgende Punkte zu prüfen:

• Baugenehmigungsstand: Nicht alle nachträglich eingebauten Einheiten verfügen über die erforderliche Genehmigung

• Baulicher Zustand: Prüfung auf Feuchteschäden (Keller) oder Schallschutzprobleme (Dachgeschoss)

• Vermietbarkeit: Bewertung von Lage, Größe und Ausstattung im Hinblick auf lokale Marktverhältnisse

• Bestehende Mietverhältnisse: Prüfung von Mietkonditionen, Kündigungsfristen und eventuellen Bindungen

Zusammenfassung

Einliegerwohnungen bieten finanzielle Vorteile durch Mieteinnahmen, steuerliche Abzugsmöglichkeiten und verbesserte Finanzierungsbedingungen. Gleichzeitig ermöglichen sie flexible Nutzungskonzepte für unterschiedliche Lebensphasen.

Die räumliche Nähe zwischen Vermieter und Mieter erfordert beidseitige Rücksichtnahme. Bei kompatibler Konstellation stellt die Einliegerwohnung ein ökonomisch und funktional vorteilhaftes Wohnkonzept dar.