Abteilung (Grundbuch)

Die drei Abteilungen des Grundbuchs

Das Grundbuch ist gemäß Paragraf 4 Grundbuchverfügung (GBV) bundeseinheitlich in drei Abteilungen gegliedert. Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Inhalte der Abteilungen regeln die Paragrafen 9, 10 und 11 GBV. Die Vormerkung ist in Paragraf 12 GBV verortet. Diese Struktur gilt für alle Grundbuchämter in Deutschland und ermöglicht eine systematische Erfassung aller rechtserheblichen Informationen zu einem Grundstück.

Abteilung I - Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung dokumentiert die Eigentumsverhältnisse am Grundstück. Sie enthält Angaben zum aktuellen Eigentümer und zur Art des Eigentumserwerbs.

Eine typische Eintragung lautet: "Eheleute Werner und Helga Müller in Gütergemeinschaft, je zur Hälfte, eingetragen aufgrund Auflassung vom 14.09.2018".

Die Eintragung umfasst folgende Informationen:

• Vor- und Nachname des Eigentümers oder der Eigentümer

• Bei Miteigentum: Angabe der Eigentumsanteile (1/2, 1/4, etc.)

• Erwerbsgrund (Kauf, Erbschaft, Schenkung, Zwangsversteigerung)

• Datum der Eintragung

• Spalte 4 weist das Datum der Auflassung beziehungsweise die Grundlage aus. Die Bezugnahme auf die notarielle Urkunde ist üblich nach Paragraf 44 Absatz 2 Grundbuchordnung (GBO). Seit dem 1. Januar 2022 wird die Urkunde mit einer Urkundenverzeichnisnummer (UVZ-Nr.) bezeichnet.

Vorherige Eigentümer werden nicht gelöscht, sondern gerötet. Das bedeutet: rote Unterstreichung samt Löschungsvermerk gemäß Paragraf 16 GBV für Abteilung I. In elektronischen Grundbüchern können Markierungen schwarz erscheinen nach Paragraf 91 GBV, werden aber als Rötung behandelt. Die vollständige Eigentumshistorie bleibt so nachvollziehbar. Bei älteren Grundstücken reicht diese Dokumentation teilweise bis in die Nachkriegszeit zurück.

Bei Erbengemeinschaften sind alle Miterben als Eigentümer eingetragen. Veräußerungen erfordern die Zustimmung aller Miterben.

Abteilung II - Lasten und Beschränkungen

Die zweite Abteilung verzeichnet sämtliche Belastungen und Beschränkungen des Grundstücks mit Ausnahme von Grundpfandrechten, die in Abteilung III eingetragen werden.

Typische Eintragungen in Abteilung II:

Dienstbarkeiten: Häufig eingetragene Belastungen umfassen Wegerechte zugunsten von Hinterliegergrundstücken und Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen (Strom, Gas, Wasser, Telekommunikation). In älteren Siedlungen verlaufen Versorgungsleitungen oft über mehrere Grundstücke hinweg.

Wohnungsrechte und Nießbrauch: Wohnungsrechte berechtigen zur persönlichen Nutzung der Immobilie. Der Nießbrauch umfasst zusätzlich das Recht, Mieterträge aus dem Grundstück zu ziehen. Beide Rechte werden häufig bei Schenkungen oder vorweggenommenen Erbfolgen eingetragen.

Vormerkungen: Auflassungsvormerkungen dokumentieren einen abgeschlossenen Kaufvertrag während des laufenden Eigentumsübergangsverfahrens. Sie sichern den Käufer gegen zwischenzeitliche Verfügungen des Verkäufers ab.

Verfügungsbeschränkungen: Zwangsversteigerungsvermerke werden auf gerichtliches Ersuchen gemäß Paragraf 19 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) eingetragen. Sie bewirken keine generelle Grundbuchsperre. Insolvenzvermerke zeigen an, dass das Grundstück zur Insolvenzmasse gehört. Die Eintragung erfolgt nach Paragraf 32 Insolvenzordnung (InsO). Die Verfügungsbefugnis geht nach Paragraf 80 InsO auf den Insolvenzverwalter über. Nacherbenvermerke dokumentieren erbrechtliche Verfügungsbeschränkungen.

Bei Insolvenz des Eigentümers ist der Grundstückserwerb weiterhin möglich, jedoch ist der Insolvenzverwalter als Vertreter des Schuldners Vertragspartei.

Abteilung III - Grundpfandrechte

Die dritte Abteilung verzeichnet Grundpfandrechte, die das Grundstück als Sicherheit für Geldforderungen belasten.

In der überwiegenden Mehrzahl der Fälle sind Grundschulden zugunsten finanzierender Banken eingetragen. Eine typische Eintragung lautet: "Grundschuld über 280.000 Euro nebst 15% Zinsen zugunsten der Kreissparkasse Köln".

Die angegebenen 15 Prozent sind verdinglichte Sicherungszinsen. Banküblich sind 15 bis 20 Prozent als Sicherungsobergrenze im Vollstreckungsfall. Diese Grundschuldzinsen sind nicht mit den tatsächlichen Darlehenszinsen identisch.

Unterscheidung Grundschuld und Hypothek:

Die Hypothek ist akzessorisch an eine bestimmte Forderung gebunden. Bei vollständiger Tilgung der Forderung entsteht eine Eigentümerhypothek gemäß Paragraf 1163 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Löschung ist ein separater Akt.

Die Grundschuld besteht unabhängig von der gesicherten Forderung. Nach Darlehensrückzahlung bleibt sie im Grundbuch bestehen und muss aktiv gelöscht werden, oder sie kann für zukünftige Finanzierungen verwendet werden.

Die moderne Finanzierungspraxis bevorzugt Grundschulden. Hypotheken werden nur noch selten bestellt.

Rentenschuld: Die Rentenschuld zur Absicherung wiederkehrender Zahlungen ist praktisch bedeutungslos und wird nur noch äußerst selten eingetragen.

Rangordnung

Die Rangordnung im Grundbuch bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung bei Zwangsversteigerungen. Die Rechtsgrundlage ist Paragraf 879 BGB. Innerhalb derselben Abteilung entscheidet die Reihenfolge der Eintragungen. Abteilungsübergreifend ist der Tag der Eintragung maßgeblich. Bei gleicher Tagesangabe besteht gleicher Rang.

Dieser Grundsatz gilt abteilungsübergreifend. Eine 2015 eingetragene Grundschuld hat Vorrang vor einem 2020 eingetragenen Wohnrecht.

Banken fordern für Finanzierungen regelmäßig eine erstrangige Grundschuld. Bestehende vorrangige Rechte müssen entweder gelöscht werden oder durch Rangrücktritt hinter die neue Grundschuld zurücktreten.

Rangänderungen regelt Paragraf 880 BGB. Sie erfordern die Einigung der Berechtigten und die Eintragung. Bei Rücktritt einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld ist die Zustimmung des Eigentümers nötig. Die Form regelt Paragraf 29 GBO: öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Bei lebenslangen Wohnrechten kann die Herbeiführung eines Rangrücktritts kompliziert sein.

Aufschrift und Bestandsverzeichnis

Vor den drei Abteilungen enthält das Grundbuchblatt eine Aufschrift mit Angaben zum zuständigen Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer. Die korrekte Bezeichnung nach Paragraf 5 GBV ist Aufschrift.

Das Bestandsverzeichnis folgt nach der Aufschrift. Es identifiziert das betroffene Grundstück nach Paragraf 6 GBV durch Bezeichnungen aus dem Liegenschaftskataster: Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe sowie Wirtschaftsart und Lage (zum Beispiel "Flurstück 427, Flur 3, Gemarkung Köln-Mülheim, 487 qm, Gebäude- und Freifläche").

Bei Wohnungseigentum wird im Bestandsverzeichnis zusätzlich der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum dokumentiert.

Prüfung durch Grundstückserwerber

Erwerber sollten das Grundbuch sorgfältig prüfen:

Abteilung II: Alle Eintragungen sind zu analysieren. Historische Belastungen aus vergangenen Jahrzehnten können fortbestehen und das Grundstück beeinträchtigen.

Abteilung III: Grundschulden des Verkäufers werden entweder gelöscht durch Löschungsbewilligung oder oft kostensparend abgetreten beziehungsweise übernommen. Eine zwingende Löschung vor Eigentumsumschreibung besteht nicht, wenn die vertragliche Abwicklung gesichert ist. Der beurkundende Notar koordiniert üblicherweise die Löschung oder Abtretung. Eine eigene Kontrolle empfiehlt sich dennoch.

Gerötete Eintragungen: Gelöschte Einträge werden nicht entfernt, sondern gerötet. Die rote Unterstreichung samt Löschungsvermerk regeln in Abteilung I Paragraf 16 GBV, in Abteilung II und III Paragraf 17 GBV. Die Eigentumshistorie kann wertvolle Hinweise auf die Vergangenheit des Grundstücks liefern.

Mehrere Eigentümer: Bei Erbengemeinschaften mit zahlreichen Miterben ist die Zustimmung aller Miterben für einen Verkauf erforderlich. Ein widersprechender Miterbe kann den Verkauf verhindern.

Das Grundbuch stellt eine vollständige Dokumentation aller wesentlichen rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks dar und ist für fundierte Erwerbsentscheidungen unverzichtbar.