Auflassungsvormerkung (Grundbuch)

Wo steht die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

Abteilung II. Da, wo alle Lasten und Beschränkungen stehen. Wohnrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte - und eben Vormerkungen.

Eintrag sieht ungefähr so aus:

"Lfd. Nr. 5 - Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für Herrn Martin Schulze, geboren am 14.08.1985, wohnhaft in Düsseldorf. Gemäß Bewilligung vom 23.01.2024, UR-Nr. 41/2024 Notar Dr. Weber, Düsseldorf. Eingetragen am 05.02.2024."

Das steht da. Laufende Nummer, Art des Rechts, Name des Berechtigten, Grundlage der Eintragung, Eintragungsdatum.

Bei Eheleuten: "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für Herrn Thomas Berger und Frau Anna Berger, beide wohnhaft in Köln, zu je 1/2." Das ist der Regelfall. Eine Eintragung "als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB" ist nur in besonderen Konstellationen zweckmäßig und muss dann eindeutig bezeichnet werden (BGH V ZB 5/80).

Wie liest man den Eintrag richtig?

Die Angaben im Detail:

Laufende Nummer: Jede Eintragung in Abteilung II bekommt eine fortlaufende Nummer. Wichtig für Verweise und Löschungen.

Art des Rechts: "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung" - das ist der korrekte Text. Manchmal abgekürzt als "Auflassungsvormerkung".

Berechtigter: Der Käufer. Mit Vorname, Familienname und Geburtsdatum; ersatzweise Wohnort (§ 15 GBV). Bei mehreren Käufern: alle Namen mit ihren Anteilen (z.B. "zu je 1/2").

Grundlage: Die notarielle Urkunde. Urkundenrollennummer, Name des Notars, Ort.

Eintragungsdatum: Ab diesem Tag wirkt die Vormerkung. Alles, was später eingetragen wird, ist dem Käufer gegenüber unwirksam.

Das Eintragungsdatum ist entscheidend

Zeitpunkt ist alles im Grundbuch. Wer früher dran ist, hat Vorrang.

Beispiel: Auflassungsvormerkung eingetragen am 15. März. Am 20. März versucht die Bank des Verkäufers noch eine Grundschuld eintragen zu lassen. Geht auch durch. Aber: Gegenüber dem Käufer unwirksam, weil nach der Vormerkung (§ 883 Abs. 2 BGB - relative Unwirksamkeit).

Bei der endgültigen Eigentumsumschreibung kann der Käufer vom Grundschuldgläubiger die erforderliche Zustimmung zur lastenfreien Eintragung verlangen (§ 888 BGB). Die Bank hat Pech gehabt.

Deshalb prüfen sorgfältige Käufer den Grundbuchauszug genau. Nicht nur, ob die Vormerkung drin steht. Sondern auch, welches Datum sie hat und was danach noch reingerutscht ist.

Wann erscheint die Vormerkung im Grundbuchauszug?

Unterschiedlich. Grundbuchämter arbeiten mit unterschiedlicher Geschwindigkeit. Die Dauer hängt vom jeweiligen Grundbuchamt und Arbeitsaufkommen ab.

Der Notar weiß, wie schnell das jeweilige Grundbuchamt arbeitet. Er kann den Status anhand des Eingangs und der Priorität des Antrags einschätzen. Die Reihenfolge mehrerer Anträge richtet sich nach deren Eingang (§ 17 GBO); die Rangordnung der Eintragungen folgt der Zeitfolge der Anträge (§ 45 GBO). Materiellrechtlich stellt § 879 BGB für das Rangverhältnis auf die Eintragung ab.

Was steht noch in Abteilung II?

Die Auflassungsvormerkung ist meistens nicht allein. In Abteilung II finden sich oft auch:

Ältere Rechte: Wegerechte aus den 60er Jahren. Leitungsrechte für Stadtwerke. Die bleiben stehen, die übernimmt der Käufer.

Wohnrechte und Nießbrauch: Falls vorhanden - sollte man vorher wissen.

Vorkaufsrechte: Etwa zugunsten einer Gemeinde. Die muss dann verzichten, bevor der Kauf durchgeht.

Andere Vormerkungen: Seltener. Vielleicht eine Rückauflassungsvormerkung vom letzten Eigentümerwechsel, die nie gelöscht wurde.

Die Auflassungsvormerkung kommt zu den bestehenden Einträgen hinzu. Sie verdrängt nichts. Sie schützt nur gegen neue Einträge nach ihrem Datum. Der Schutz erstreckt sich auch auf Zwangsvollstreckung und Insolvenzverwalter (§ 883 Abs. 2 S. 2 BGB). Im Insolvenzfall bleibt der gesicherte Übereignungsanspruch bestehen; der Vormerkungsberechtigte kann nach § 106 InsO aus der Masse Befriedigung verlangen.

Löschung nach Eigentumsumschreibung

Sobald der Käufer als Eigentümer in Abteilung I eingetragen wird, hat die Auflassungsvormerkung ausgedient. Die Löschung erfolgt regelmäßig nach Zweckerreichung im Vollzugszusammenhang, aber nicht zwingend automatisch. Eine Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO kommt nur bei inhaltlicher Unzulässigkeit in Betracht - wenn die Eintragung also etwas rechtlich Unmögliches verlautbart.

"Löschen" heißt im Papier-Grundbuch: Rot durchstreichen nach § 17 GBV. Der Eintrag bleibt lesbar, ist aber als erledigt gekennzeichnet.

Im elektronischen Grundbuch: Der Eintrag bekommt ein Löschungsdatum und wird entsprechend markiert. Die farbliche Kennzeichnung kann nach § 91 GBV auch schwarz dargestellt werden.

Praxis: Häufig wird die Vormerkung im Zuge der Eigentumsumschreibung gelöscht, vorausgesetzt die Sicherungsfunktion ist erfüllt (z.B. keine zwischenzeitlichen Belastungen mehr zu beseitigen).

Bei gescheitertem Kauf

Käufer zahlt nicht. Oder tritt zurück. Oder der Vertrag wird angefochten. Dann muss die Auflassungsvormerkung gelöscht werden.

Dafür braucht es eine Löschungsbewilligung des Käufers. Notariell beglaubigt. Der Käufer erklärt: Ich bewillige die Löschung der zu meinen Gunsten eingetragenen Vormerkung.

Problem: Der Käufer kooperiert nicht. Dann muss der Verkäufer klagen. Die Vormerkung ist streng akzessorisch - fällt der gesicherte Anspruch weg, kann der Eigentümer die Löschung verlangen. Der Anspruch ergibt sich primär aus § 888 BGB (Zustimmung zur Löschung der vormerkungswidrigen Eintragung); § 894 BGB greift bei Unrichtigkeit des Grundbuchs. Bestätigt durch BGH V ZR 245/20 und V ZR 244/17. Dauert. Kostet.

Manchmal steht in alten Grundbüchern noch eine Auflassungsvormerkung von 2015 oder so. Kauf geplatzt, aber nie gelöscht. Der damalige Käufer ist vielleicht schon längst umgezogen, nicht mehr auffindbar. Dann wird es kompliziert.

Elektronisches Grundbuch

Seit der Umstellung auf elektronische Grundbücher ist alles digital. Die flächendeckende Einführung erfolgte nach dem RegVBG 1993; viele Länder stellten in den frühen 2000ern um (z.B. Hessen 2000-2004, Baden-Württemberg ab 2000).

Der Eintrag sieht am Bildschirm genauso aus wie früher auf Papier. Nur dass man jetzt online Grundbuchauszüge beantragen kann. Das Online-Abrufverfahren (automatisierter Abruf) ist über das Justizportal und Landesportale möglich.

Notare und Behörden haben privilegierten Zugang nach § 43 GBV und können direkt elektronisch abrufen. Privatpersonen müssen einen Auszug beantragen und dabei das berechtigte Interesse nach § 12 GBO nachweisen - etwa durch Kaufinteresse oder Eigentümerstellung bei anderen Grundstücken.

Unterschied zur eingetragenen Auflassung

Häufige Verwechslung. Kurz:

Auflassungsvormerkung steht in Abteilung II. Ist vorläufig. Sichert den Anspruch.

Eigentumsumschreibung steht in Abteilung I. Ist endgültig. Macht den Käufer zum Eigentümer. Die Auflassung selbst ist die dingliche Einigung nach § 925 BGB - sie wird nicht "als Auflassung" eingetragen, sondern bildet die Grundlage für die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer.

Im zeitlichen Ablauf: Erst kommt die Auflassungsvormerkung in Abteilung II. Nach Kaufpreiszahlung und Erledigung aller Voraussetzungen folgt die Eigentumsumschreibung in Abteilung I. Dann verschwindet die Vormerkung wieder.

Typische Fehler bei der Prüfung

Was Käufer übersehen:

Falsches Grundbuchblatt: Bei großen Wohnanlagen gibt es viele Grundbuchblätter. Die Wohnung steht vielleicht auf Blatt 4711, das Garagengrundstück auf Blatt 4712. Beide prüfen.

Kein aktueller Auszug: Ein drei Monate alter Grundbuchauszug hilft nicht. In der Zwischenzeit kann viel passiert sein.

Nachlässige Prüfung: Vormerkung drin, gut. Aber wann eingetragen? Falls danach noch was gekommen ist - nachfragen. Spätere Eintragungen sind gegenüber dem Käufer unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB); die Rechtsdurchsetzung erfolgt über den Zustimmungsanspruch nach § 888 BGB.

Der Notar macht das im Rahmen der Fälligkeitsprüfung. Aber selbst prüfen schadet nicht.