Eigentümergrundschuld

Was ist eine Eigentümergrundschuld?

Klingt komisch. Der Eigentümer hat eine Grundschuld auf seinem eigenen Grundstück?

Ja. Genau das.

Normalerweise gehört die Grundschuld der Bank. Die sichert damit ihren Kredit ab. Aber manchmal gehört die Grundschuld dem Eigentümer selbst.

Zwei typische Fälle:

Fall 1: Der Kredit ist abbezahlt. Die Bank gibt die Grundschuld an den Eigentümer ab. Statt sie zu löschen.

Fall 2: Der Eigentümer bestellt eine Grundschuld "für sich selbst". Um den Rang zu sichern.

Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld?

Durch Abtretung: Bank tritt die Grundschuld an den Eigentümer ab. Der war vorher der Schuldner. Jetzt ist er der Gläubiger.

Durch Heimfall: Bei der Hypothek gibt es das nicht. Aber bei der Grundschuld. Wenn die gesicherte Forderung erlischt, fällt die Grundschuld automatisch an den Eigentümer. § 1163 BGB analog.

Durch Bestellung: Der Eigentümer bestellt eine Grundschuld zugunsten von sich selbst. Rangwahrung oder Reservierung.

Die erste Variante ist die häufigste. Kredit getilgt, Bank tritt ab, Eigentümer hat jetzt die Grundschuld.

Warum nicht einfach löschen?

Gute Frage. Löschen wäre ja auch eine Option.

Kosten. Die Löschung kostet Grundbuchgebühren und Notargebühren. Bei einer 200.000-Euro-Grundschuld schnell mal 400-500 Euro.

Die Abtretung an den Eigentümer kann billiger sein. Oder der Eigentümer behält die Grundschuld für später.

Rangwahrung. Die Grundschuld hat einen bestimmten Rang. Wenn sie gelöscht wird, rutschen die anderen Rechte nach oben. Der Rang ist weg.

Wenn der Eigentümer später nochmal finanzieren will - für einen Anbau zum Beispiel - hat er den Rang nicht mehr. Die neue Bank müsste sich hinten anstellen.

Mit der Eigentümergrundschuld bleibt der Rang erhalten. Der Eigentümer kann sie später an eine andere Bank abtreten.

Eintragung im Grundbuch

Die Eigentümergrundschuld steht in Abteilung III. Wie jede andere Grundschuld auch.

Beispiel: "Grundschuld über 200.000 Euro nebst 15% Zinsen für den jeweiligen Eigentümer."

Oder: "Grundschuld über 200.000 Euro nebst 15% Zinsen für Hans Müller, Köln."

Der Unterschied: "Für den jeweiligen Eigentümer" - die Grundschuld wandert automatisch mit beim Eigentumswechsel. "Für Hans Müller" - sie bleibt bei Hans, auch wenn er das Grundstück verkauft.

Wiederverwendung bei neuer Finanzierung

Der klassische Fall. Kredit getilgt, Grundschuld beim Eigentümer. Jetzt braucht er eine neue Finanzierung.

Die neue Bank schaut ins Grundbuch. Sieht die Eigentümergrundschuld. Sagt: Die können wir nutzen.

Der Eigentümer tritt die Grundschuld an die neue Bank ab. Plus Sicherungsvertrag. Die Bank hat jetzt dieselbe Sicherheit wie bei einer Neubestellung.

Vorteil: Schneller. Billiger. Der Rang bleibt erhalten.

Nachteil: Passt nicht immer. Wenn die neue Finanzierung höher ist als die alte Grundschuld, braucht es eine Aufstockung.

Valutierung

Wichtiger Begriff bei Eigentümergrundschulden.

Eine Grundschuld kann "valutiert" sein oder nicht.

Valutiert heißt: Dahinter steht eine Forderung. Die Bank hat 200.000 Euro Kredit gegeben, die Grundschuld sichert diese 200.000 Euro.

Nicht valutiert heißt: Die Grundschuld existiert, aber dahinter steht keine Forderung. Typisch bei der Eigentümergrundschuld nach Kredittilgung.

Warum ist das wichtig? Bei der Zwangsversteigerung. Eine nicht valutierte Grundschuld wird anders behandelt. Der Eigentümer kann sie nicht als Gläubiger geltend machen.

Risiken für den Eigentümer

Die Eigentümergrundschuld ist ein zweischneidiges Schwert.

Der Eigentümer könnte sie ahnungslos abtreteten. Oder ein Gläubiger pfändet sie. Dann hat jemand anderes die Sicherheit.

Deshalb: Im Sicherungsvertrag steht meist eine Abtretungsbeschränkung. Die Bank darf die Grundschuld nicht einfach weitergeben.

Bei der Eigentümergrundschuld gibt es keinen Sicherungsvertrag. Der Eigentümer muss selbst aufpassen.

Löschung der Eigentümergrundschuld

Geht jederzeit. Der Eigentümer ist Gläubiger und Schuldner zugleich. Er kann die Löschung bewilligen.

Löschungsbewilligung beim Notar. Antrag ans Grundbuchamt. Fertig.

Kosten: Etwa 200-300 Euro bei einer 200.000-Euro-Grundschuld.

Macht Sinn, wenn der Rang nicht mehr gebraucht wird. Oder wenn das Grundstück verkauft werden soll.

Verkauf mit Eigentümergrundschuld

Was passiert bei Verkauf?

Option 1: Käufer übernimmt die Eigentümergrundschuld. Dann gehört sie nach dem Kauf ihm.

Option 2: Verkäufer löscht vor dem Verkauf. Käufer kauft lastenfrei.

Option 3: Käufer bringt eigene Finanzierung mit. Der Verkäufer tritt seine Eigentümergrundschuld an die finanzierende Bank ab. Die Bank nutzt den vorhandenen Rang.

Variante 3 ist beliebt bei Anschlussfinanzierungen. Der Käufer spart die Kosten einer Neubestellung.

Unterschied zur Sicherungsgrundschuld

Die "normale" Grundschuld der Bank heißt Sicherungsgrundschuld. Sie sichert eine Forderung.

Die Eigentümergrundschuld sichert nichts. Sie ist nur eine Hülle. Der Rang ist das Wertvolle.

Technisch sind beide Grundschulden. Gleiche Regeln, gleiche Eintragung. Der Unterschied liegt in der Verwendung.

Steuerliche Aspekte

Die Eigentümergrundschuld hat keine direkte steuerliche Auswirkung.

Aber: Wenn sie übertragen wird - etwa durch Schenkung oder Erbschaft - kann das steuerpflichtig sein. Der Wert der Grundschuld ist der Nennbetrag.

Bei der Erbschaftssteuer: Die Eigentümergrundschuld ist Teil des Nachlasses. Sie erhöht den steuerpflichtigen Wert.

Bei der Schenkung: Wenn der Vater seine Eigentümergrundschuld an die Tochter abtritt, ist das eine Schenkung.

Praktisch selten relevant. Aber theoretisch wichtig.