Eigentumsnachweis

Wie weist man Eigentum an einem Grundstück nach?

Einfach: Grundbuchauszug besorgen. Da steht der Eigentümer drin.

Wer in Abteilung I als Eigentümer eingetragen ist, gilt als Eigentümer. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. § 891 BGB.

Anders als bei beweglichen Sachen. Beim Auto gibt es den Fahrzeugbrief. Aber der beweist kein Eigentum. Man kann ein Auto ohne Brief verkaufen.

Beim Grundstück ist das anders. Ohne Grundbucheintragung kein Eigentum. Mit Grundbucheintragung ist man Eigentümer. So einfach.

Der Grundbuchauszug als Dokument

Das Grundbuchamt stellt Auszüge aus. Auf Antrag. Gegen Gebühr.

Berechtigte Personen bekommen einen Auszug. Der Eigentümer selbst. Gläubiger mit eingetragenem Recht. Notare für Beurkundungen. Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeit. Personen mit berechtigtem Interesse.

Berechtigtes Interesse muss man darlegen. "Ich will das Grundstück vielleicht kaufen" reicht normalerweise. "Ich bin nur neugierig" reicht nicht.

Der Auszug zeigt den aktuellen Stand. Deckblatt, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, II, III. Alles drin.

Vollständiger vs. aktueller Auszug

Zwei Varianten.

Aktueller Auszug: Zeigt nur die geltenden Eintragungen. Was gelöscht wurde, fehlt.

Vollständiger Auszug: Zeigt alles. Auch die roten Durchstreichungen. Die komplette Geschichte.

Für die Eigentumsnachweis reicht der aktuelle Auszug. Für die Due Diligence vor einem Kauf ist der vollständige besser.

Kostenmäßig kein großer Unterschied. Etwa 20 Euro für einen beglaubigten Auszug.

Grundbuch vs. Kataster

Nicht verwechseln.

Das Grundbuch ist ein Rechtsregister. Zeigt Eigentum und Belastungen. Beim Amtsgericht.

Das Kataster ist ein Vermessungsregister. Zeigt Grenzen und Flächen. Beim Katasteramt.

Für den Eigentumsnachweis braucht man das Grundbuch. Das Kataster sagt nichts über Eigentum.

Aber: Beide Register sollten übereinstimmen. Das Grundbuch übernimmt die Flurstücksangaben vom Kataster. Wenn es Differenzen gibt, muss das geklärt werden.

Vertrauensschutz - der öffentliche Glaube

§ 892 BGB. Wer auf das Grundbuch vertraut, wird geschützt.

Angenommen, das Grundbuch ist falsch. Der eingetragene Eigentümer ist in Wirklichkeit nicht der Eigentümer. Kann passieren - etwa durch einen Irrtum beim Grundbuchamt.

Wenn jetzt jemand gutgläubig von diesem Scheineigentümer kauft, erwirbt er trotzdem Eigentum. Der wahre Eigentümer verliert sein Recht.

Das ist hart. Aber es schützt den Rechtsverkehr. Man muss sich auf das Grundbuch verlassen können.

Voraussetzung: Gutgläubigkeit. Wer weiß oder wissen müsste, dass das Grundbuch falsch ist, wird nicht geschützt.

Eigentumsnachweis bei Erbschaft

Der Erbe wird automatisch Eigentümer. Mit dem Erbfall. Nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Aber: Das Grundbuch zeigt immer noch den Verstorbenen als Eigentümer. Es ist unrichtig.

Der Erbe muss die Berichtigung beantragen. Erbschein vorlegen. Dann wird er eingetragen.

Bis zur Berichtigung kann der Erbe sein Eigentum mit dem Erbschein nachweisen. Der Erbschein ist das amtliche Dokument, das die Erbfolge bestätigt.

Eigentumsnachweis bei Zuschlag in der Zwangsversteigerung

Hier wird man durch Zuschlagsbeschluss Eigentümer. Nicht durch Auflassung.

Das Vollstreckungsgericht erteilt den Zuschlag. Ab diesem Moment ist der Ersteher Eigentümer.

Das Grundbuch muss berichtigt werden. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt. Der neue Eigentümer wird eingetragen.

Eigentumsnachweis bis zur Eintragung: der rechtskräftige Zuschlagsbeschluss.

Eigentumsnachweis vor dem Notar

Beim Kaufvertrag prüft der Notar das Eigentum.

Er fordert einen Grundbuchauszug an. Aktueller Stand. Prüft, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Prüft, ob Verfügungsbeschränkungen bestehen.

Wenn alles passt, kann beurkundet werden. Der Notar vermerkt im Vertrag: "Der Verkäufer ist als Eigentümer eingetragen."

Falls der Verkäufer nicht eingetragen ist - etwa weil die Erbfolge noch nicht berichtigt wurde - muss erst das Grundbuch in Ordnung gebracht werden. Ohne korrekte Eintragung keine Beurkundung.

Eigentumsnachweis gegenüber Banken

Die Bank will eine Grundschuld. Für den Kredit.

Sie prüft: Ist der Kreditnehmer Eigentümer? Oder wird er es werden (beim Kauf)?

Beim bestehenden Eigentum: Grundbuchauszug. Zeigt die Bank.

Beim Kauf: Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Zeigt, dass der Kauf läuft. Die Bank vertraut darauf, dass der Käufer Eigentümer wird.

Die Bank lässt sich manchmal auch eine Eigentümererklärung geben. Der Eigentümer bestätigt schriftlich: Ja, mir gehört das Grundstück.

Eigentumsnachweis bei Streitigkeiten

Jemand behauptet, das Grundstück gehöre ihm. Obwohl ein anderer eingetragen ist.

Erste Frage: Was sagt das Grundbuch?

Wer eingetragen ist, gilt als Eigentümer. Die Beweislast liegt beim anderen. Er muss beweisen, dass das Grundbuch falsch ist.

Das ist schwer. Man müsste zeigen: Die Eintragung beruht auf einem Fehler. Oder auf einer unwirksamen Auflassung. Oder auf Fälschung.

Gerichte gehen vom Grundbuch aus. Wer etwas anderes behauptet, muss es beweisen.

Kosten für den Grundbuchauszug

Unbeglaubigter Auszug: etwa 10 Euro.

Beglaubigter Auszug: etwa 20 Euro.

Elektronischer Abruf (für Notare und Behörden): günstiger, aber nicht für jeden zugänglich.

Manche Bundesländer haben Onlineportale. Da kann man mit berechtigtem Interesse einen Auszug beantragen. Hamburg, Hessen, andere.

Der Grundbuchauszug ist kein teures Dokument. Aber man braucht einen Grund, um ihn zu bekommen.