Auflassung (Grundbuch)

Auflassung und Grundbucheintragung

Der Begriff "Auflassung" bezeichnet zwei unterschiedliche, aber zusammenhängende Rechtsvorgänge:

Erstens die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang gemäß § 925 BGB, die beim Notar erklärt wird.

Zweitens die Eintragung dieser Einigung im Grundbuch in Abteilung I, durch die der Erwerber als neuer Eigentümer eingetragen wird.

Erst die Eintragung im Grundbuch bewirkt den tatsächlichen Eigentumsübergang. Die notarielle Erklärung allein genügt nicht für den Eigentumserwerb.

Inhalt der Grundbucheintragung

Eine typische Eintragung der Auflassung in Abteilung I des Grundbuchs enthält folgende Angaben:

"Lfd. Nr. 4 Eigentümer: Thomas und Sabine Bergmann, Essen Grundlage: Auflassung vom 12.04.2023, UR-Nr. 287/2023 Notar Dr. Müller, Essen Eingetragen am: 28.05.2023"

Die Eintragung dokumentiert den Namen des neuen Eigentümers, das Datum der notariellen Auflassungserklärung, die Urkundenrollennummer und das Eintragungsdatum.

Der vorherige Eigentümer bleibt im Grundbuch sichtbar, wird jedoch rot durchgestrichen und mit einem Löschungsvermerk versehen.

Zeitlicher Ablauf

Zwischen dem Notartermin und der Grundbucheintragung vergeht üblicherweise ein Zeitraum von sechs bis acht Wochen, wobei die Bearbeitungsdauer nach Grundbuchamt variiert. Großstadtgrundbu chämter weisen häufig längere Bearbeitungszeiten auf als ländliche Grundbuchämter.

Der Käufer kann während dieser Zeitspanne bereits im Eigentum wohnen und hat den Kaufpreis gezahlt, ist jedoch rechtlich noch nicht Eigentümer. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Grundbucheintragung.

Schritte bis zur Eintragung

Zwischen notarieller Beurkundung und Grundbucheintragung durchläuft das Verfahren mehrere Phasen:

1. Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II (Woche 1-2)

2. Fälligkeitsmitteilung an den Käufer durch den Notar (Woche 2-3)

3. Kaufpreiszahlung durch den Käufer (Woche 3-4)

4. Löschung bestehender Grundschulden oder Erteilung von Löschungsbewilligungen durch die Bank des Verkäufers (Woche 4-5)

5. Einreichung der Auflassung zur Eintragung durch den Notar nach Erfüllung aller Bedingungen (Woche 5-6)

6. Prüfung und Eintragung durch das Grundbuchamt (weitere 1-4 Wochen)

Prüfung durch das Grundbuchamt

Das Grundbuchamt prüft die Eintragungsvoraussetzungen umfassend:

Formwirksamkeit: Vorliegen einer notariellen Beurkundung und ordnungsgemäße Vertretung beider Vertragsparteien

Verfügungsbefugnis: Eintragung des Verkäufers als Eigentümer und Fehlen von Verfügungsbeschränkungen (Insolvenzvermerk, Nacherbenrecht)

Genehmigungen: Bei landwirtschaftlichen Flächen Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, bei Bauträgergeschäften MaBV-Bescheinigung

Bei Mängeln erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, die der Notar beheben muss.

Auflassung und Auflassungsvormerkung

Auflassung und Auflassungsvormerkung werden in unterschiedlichen Abteilungen des Grundbuchs eingetragen:

Auflassungsvormerkung: Eintragung in Abteilung II zur Sicherung des Käufers, erfolgt zeitlich zuerst, vorläufiger Charakter

Auflassung: Eintragung in Abteilung I als neuer Eigentümer, erfolgt zeitlich später, endgültiger Charakter

Nach Eintragung der Auflassung wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, da sie ihren Sicherungszweck erfüllt hat.

Verweigerung der Mitwirkung durch den Verkäufer

In seltenen Fällen verweigert der Verkäufer nach Vertragsschluss seine weitere Mitwirkung. Die eingetragene Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in dieser Situation: Der Verkäufer kann nicht an Dritte veräußern und keine neuen Belastungen eintragen lassen.

Im Streitfall kann der Käufer auf Zustimmung zur Auflassung klagen. Ein rechtskräftiges Urteil ersetzt die Mitwirkung des Verkäufers, sodass das Grundbuchamt aufgrund des Urteils einträgt.

Dieses Verfahren ist zeit- und kostenintensiv, sichert dem Käufer jedoch letztlich den Eigentumserwerb.

Das Abstraktionsprinzip

Das deutsche Sachenrecht folgt dem Abstraktionsprinzip: Kaufvertrag und Auflassung sind rechtlich getrennte Geschäfte. Bei Unwirksamkeit des Kaufvertrags (durch Anfechtung, Nichtigkeit oder Rücktritt) bleibt die Grundbucheintragung der Auflassung dennoch bestehen.

Der Käufer ist in diesem Fall Eigentümer ohne Rechtsgrund und muss das Eigentum zurückübertragen. Bis zur Rückübertragung ist das Grundbuch unrichtig, genießt jedoch öffentlichen Glauben gemäß § 892 BGB. Gutgläubige Dritte werden durch das Grundbuch geschützt.

Kosten der Eintragung

Die Grundbuchgebühren für die Eintragung richten sich nach dem Kaufpreis gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz:

• 250.000 Euro Kaufpreis: ca. 535 Euro

• 400.000 Euro Kaufpreis: ca. 785 Euro

• 600.000 Euro Kaufpreis: ca. 1.085 Euro

Die Notarkosten für die Beurkundung sind in diesen Beträgen nicht enthalten und werden separat berechnet.

Typische Probleme bei der Eintragung

Folgende Konstellationen verzögern häufig die Eintragung:

Altlasten im Grundbuch: Bestehende Grundschulden müssen durch Löschungsbewilligungen der kreditgebenden Bank beseitigt werden. Banken benötigen hierfür teilweise mehrere Wochen.

Erbengemeinschaften: Alle Miterben müssen als Eigentümer eingetragen sein, bevor sie veräußern können. Dies erfordert zunächst eine Grundbuchberichtigung.

Testamentsvollstreckung: Die Zustimmung des Testamentsvollstreckers ist erforderlich.

Nacherbenvermerk: Der Vorerbe darf nur mit Zustimmung des Nacherben veräußern.

Bauträgerverträge: Die MaBV-Bescheinigung muss vom Notar beim Bauträger eingeholt werden.

Zeitpunkt des Eigentumsübergangs

Der Eigentumsübergang erfolgt im Moment der Grundbucheintragung. Im elektronischen Grundbuch ist dieser Zeitpunkt sekundengenau dokumentiert (z.B. 28.05.2023, 14:23:17 Uhr).

Alle vorherigen Schritte (Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe, Einzug) bewirken rechtlich keinen Eigentumsübergang. Der Käufer bewohnt bis zur Eintragung formal das Grundstück des Verkäufers.

Für versicherungsrechtliche Fragestellungen, Haftungsfragen und andere rechtliche Konsequenzen ist ausschließlich das Eintragungsdatum maßgeblich.