Auflassungsvormerkung

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht gemäß § 883 BGB, das dem Käufer eines Grundstücks während der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung Schutz gewährt.

Zwischen dem notariellen Kaufvertrag und der endgültigen Eintragung des Käufers als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs vergehen in der Regel mehrere Wochen bis Monate. Während dieses Zeitraums bleibt der Verkäufer zunächst formell Eigentümer und könnte theoretisch folgende Rechtshandlungen vornehmen:

• Erneuter Verkauf des Grundstücks an einen Dritten

• Bestellung neuer Grundschulden zugunsten von Kreditgebern

• Einräumung von Nutzungsrechten wie Wohnrechten oder Nießbrauch

• Belastung mit Dienstbarkeiten

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Gemäß § 883 BGB sind alle nach Eintragung der Vormerkung vorgenommenen Verfügungen des Verkäufers gegenüber dem Käufer unwirksam, soweit sie dessen Anspruch beeinträchtigen oder vereiteln würden.

Eintragung im Grundbuch

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar beim zuständigen Grundbuchamt beantragt. Der Notar reicht zusammen mit dem Eintragungsantrag die erforderlichen Unterlagen ein.

Das Grundbuchamt prüft die Voraussetzungen und trägt die Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs ein. Ein typischer Eintrag lautet:

"Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für [Name des Käufers], [Adresse], eingetragen am [Datum]"

Die Bearbeitungsdauer variiert nach Grundbuchamt und beträgt üblicherweise zwischen einer und vier Wochen. In Ballungsgebieten wie Berlin, München oder Köln kann die Eintragung aufgrund höherer Arbeitsbelastung länger dauern.

Schutzwirkung der Vormerkung

Die Auflassungsvormerkung entfaltet eine umfassende Schutzwirkung zugunsten des Käufers gegen alle nach ihrer Eintragung vorgenommenen Verfügungen des Verkäufers:

Doppelverkauf: Veräußert der Verkäufer das Grundstück erneut an einen Dritten und wird dieser sogar als Eigentümer eingetragen, kann der durch die Vormerkung geschützte Erstkäufer nach § 888 BGB vom später Eingetragenen die Zustimmung zur lastenfreien Eintragung verlangen, sodass er (Erstkäufer) als Eigentümer eingetragen wird. Spätere vormerkungswidrige Belastungen sind ihm gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).

Nachträgliche Grundpfandrechte: Werden nach Eintragung der Vormerkung Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, sind diese gegenüber dem Käufer unwirksam. Er kann die lastenfreie Eigentumsübertragung beanspruchen.

Zwangsversteigerung: Die Vormerkung schützt auch gegenüber Verfügungen in der Zwangsvollstreckung (§ 883 Abs. 2 S. 2 BGB), allerdings nur entsprechend ihrer Rangstelle. Die Spezialregeln des ZVG modifizieren den Schutz; die Vormerkung wirkt gegenüber dem Ersteher nur, wenn sie rangmäßig im geringsten Gebot zu berücksichtigen ist (BGH V ZB 123/13).

Die Vormerkung bietet jedoch keinen Schutz gegen Belastungen, die bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch eingetragen waren. Bestehende Grundschulden, Wohnrechte oder Dienstbarkeiten bleiben wirksam. Lediglich Eintragungen nach dem Datum der Vormerkung sind gegenüber dem Käufer unwirksam.

Kosten

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Die Grundbuchgebühr für die Eintragung einer Vormerkung beträgt 0,5-Gebühr nach KV 14150 GNotKG, berechnet nach Tabelle B (Anlage 2 zu § 34 GNotKG). Beispiele:

• Bei 200.000 € Geschäftswert: ca. 217,50 € (0,5 von 435 € Tabelle B)

• Bei 300.000 € Geschäftswert: ca. 292,50 € (0,5 von 585 € Tabelle B)

Die Löschung der Vormerkung kostet nach KV 14152 GNotKG eine feste Gebühr von 25 €.

Die Grundbuchgebühr entspricht der halben Gebühr einer vollständigen Eigentumsumschreibung (diese beträgt 1,0-Gebühr).

Die Kosten werden üblicherweise vom Käufer getragen und sind Bestandteil der Kaufnebenkosten.

Löschung der Vormerkung

Die Vormerkung wird bei Gegenstandslosigkeit regelmäßig von Amts wegen gelöscht (§§ 84 ff. GBO). Eine pauschale "Automatik" nach Eigentumseintragung besteht jedoch nicht in jedem Fall - die Löschung erfolgt nur, wenn die Sicherungsfunktion erfüllt ist (z.B. keine zwischenzeitlichen Belastungen mehr zu beseitigen sind).

Im Grundbuch wird die gelöschte Vormerkung durch einen Löschungsvermerk kenntlich gemacht. In alten Papiergrundbüchern wurde dies durch rotes Durchstreichen dargestellt; in elektronischen Grundbüchern erscheint ein Löschungsdatum.

Scheitert der Grundstückserwerb - etwa durch Nichtzahlung des Kaufpreises, Rücktritt oder Anfechtung des Vertrags - muss der Käufer eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erteilen. Die fehlende Kooperationsbereitschaft des Käufers kann in solchen Fällen zu Verzögerungen führen. Der Verkäufer kann die Löschung gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.

Die Fälligkeitsmitteilung des Notars

Der typische Ablauf eines Grundstückskaufs gestaltet sich wie folgt:

1. Notarieller Termin: Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung

2. Beantragung der Auflassungsvormerkung durch den Notar beim Grundbuchamt

3. Eintragung der Vormerkung in Abteilung II durch das Grundbuchamt

4. Prüfung durch den Notar: Eintragung der Vormerkung erfolgt, alle weiteren Voraussetzungen erfüllt

5. Erteilung der Fälligkeitsmitteilung an den Käufer

Die Fälligkeitsmitteilung des Notars stellt die Freigabe zur Kaufpreiszahlung dar. Erst nach Erhalt dieser Mitteilung sollte der Käufer den Kaufpreis überweisen, da erst dann der erforderliche Rechtsschutz durch die Vormerkung gewährleistet ist.

Die Zahlung erfolgt entweder auf ein Notaranderkonto oder, häufiger, direkt an den Verkäufer. Die direkte Überweisung ist üblicher, da die Nutzung eines Notaranderkontos zusätzliche Kosten verursacht.

Rangverhältnis im Grundbuch

Die Auflassungsvormerkung erhält wie jedes im Grundbuch eingetragene Recht einen bestimmten Rang. Der Zeitpunkt der Eintragung bestimmt dabei die Rangstelle.

Sind in Abteilung II bereits andere Rechte eingetragen - beispielsweise Vorkaufsrechte oder ältere Vormerkungen - so genießen diese aufgrund ihres früheren Eintragungsdatums Vorrang.

Bei einer Zwangsversteigerung erfolgt die Befriedigung der Gläubiger nach der Rangfolge ihrer Rechte. Die Auflassungsvormerkung verfügt regelmäßig über einen günstigen Rang, da sie unmittelbar nach Vertragsschluss und damit in der Regel vor anderen Belastungen eingetragen wird.

Praktische Problemfälle

Verzögerte Eintragung: Die Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts kann sich über mehrere Wochen erstrecken. Trotz Ungeduld des Verkäufers sollte der Käufer den Kaufpreis erst nach Eintragung der Vormerkung und Erhalt der Fälligkeitsmitteilung zahlen.

Insolvenz des Verkäufers: Meldet der Verkäufer zwischen Vertragsschluss und Eintragung der Vormerkung Insolvenz an, befindet sich der Käufer in einer rechtlich problematischen Situation. Die noch nicht eingetragene Vormerkung bietet keinen Schutz, und der Insolvenzverwalter kann über das Grundstück verfügen.

Nach Eintragung ist der Anspruch jedoch insolvenzfest (§ 106 InsO): Der Insolvenzverwalter muss den gesicherten Übereignungsanspruch erfüllen und ist dem Wahlrecht entzogen.

Als Schutzmaßnahme kann der Notar durch frühzeitige Antragstellung (§ 17 GBO) den Rang sichern. Zusätzlich kann das Grundbuchamt ggf. eine Amtsvormerkung nach § 18 Abs. 2 GBO zur Rangsicherung bei Zwischenverfügungen eintragen.

Bestehende Vormerkung aus gescheitertem Geschäft: Ist bereits eine Auflassungsvormerkung aus einem früheren, gescheiterten Kaufvertrag eingetragen, muss der damalige Käufer eine Löschungsbewilligung erteilen. Verweigert er die Mitwirkung, ist entweder ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag oder eine gerichtliche Durchsetzung der Löschung erforderlich.

Abgrenzung zu anderen Vormerkungsarten

Das Grundbuchrecht kennt verschiedene Arten von Vormerkungen, die sich nach ihrem Sicherungszweck unterscheiden:

Auflassungsvormerkung: Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung; die mit Abstand häufigste Form der Vormerkung

Rückauflassungsvormerkung: Sicherung eines Rückübertragungsanspruchs, beispielsweise bei vorweggenommener Erbfolge, wenn sich die Eltern für den Fall der Verarmung die Rückübertragung vorbehalten

Vormerkung für Dienstbarkeiten: Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit oder anderer beschränkter dinglicher Rechte

Alle diese Vormerkungen sind "materielle" Vormerkungen nach § 883 BGB. Davon abzugrenzen ist die Amtsvormerkung nach § 18 Abs. 2 GBO, die der Rangsicherung im Verfahren dient und kein eigenständiges Sicherungsrecht darstellt.

Die Auflassungsvormerkung stellt die praktisch bedeutsamste Form dar, da sie bei jedem Grundstückskauf zur Anwendung kommt.

Empfehlungen für Käufer

Zur Absicherung des Grundstückserwerbs sollten Käufer folgende Punkte beachten:

• Kaufpreiszahlung erst nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung des Notars vornehmen

• Aktuellen Grundbuchauszug selbst anfordern und Eintragung der Vormerkung verifizieren

• Eintragungsdatum der Vormerkung prüfen: Alle später eingetragenen Belastungen sind gegenüber dem Käufer unwirksam

• Bei verzögerter Bearbeitung durch den Notar nachfragen und Sachstandsauskunft einholen

• Bei Problemen mit dem Grundbuchamt den Notar als fachkundigen Ansprechpartner kontaktieren

Die Auflassungsvormerkung stellt ein zentrales Sicherungsinstrument des deutschen Grundstücksverkehrsrechts dar und ist für die sichere Abwicklung von Immobilienkäufen unverzichtbar.