Eigentumsgarantie (Grundgesetz)

Was steht in Artikel 14 Grundgesetz?

Absatz 1: "Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt."

Absatz 2: "Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen."

Absatz 3: "Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt."

Das sind die drei Sätze. Kurz, aber mit enormer Tragweite.

Was ist mit "Eigentum" gemeint?

Nicht nur Grundstücke. Das Grundgesetz meint Eigentum im weitesten Sinne.

Grundstücke und Häuser. Klar.

Aber auch: Bankguthaben. Aktien. Rentenansprüche. Urheberrechte. Gewerbebetriebe. Patente.

Alles, was einen Vermögenswert darstellt und dem Einzelnen zugeordnet ist.

Für Immobilien ist Artikel 14 besonders relevant. Hier greift der Staat am häufigsten ein - durch Bebauungspläne, Denkmalschutz, Umweltauflagen, Enteignungen für Straßenbau.

Die Institutsgarantie

Der Staat darf das Eigentum als Rechtsinstitut nicht abschaffen.

Er muss eine private Eigentumsordnung aufrechterhalten. Die DDR hat das nicht gemacht. Volkseigentum statt Privateigentum. Das wäre unter dem Grundgesetz nicht möglich.

Das heißt nicht, dass jeder konkrete Eigentumsgegenstand geschützt ist. Der Staat darf regeln, darf Grenzen setzen. Aber er muss einen Kernbereich erhalten.

Die Bestandsgarantie

Bestehende Eigentumspositionen sind geschützt.

Wer ein Grundstück hat, darf es behalten. Der Staat kann es nicht einfach wegnehmen.

Aber: Der Schutz ist nicht absolut. Das Eigentum hat Schranken. Die bestimmt das Gesetz.

Bebauungsplan sagt: Hier darf nur eingeschossig gebaut werden. Schränkt das Eigentum ein. Ist aber zulässig.

Denkmalschutz sagt: Die Fassade darf nicht verändert werden. Schränkt das Eigentum ein. Ist aber zulässig.

Sozialpflichtigkeit des Eigentums

Absatz 2 ist wichtig. Eigentum verpflichtet.

Das Grundstück gehört dem Eigentümer. Aber er darf damit nicht machen, was er will.

Er darf keinen Atommüll verbuddeln. Er darf kein Bordell eröffnen in einer Wohngegend. Er darf nicht bauen, wenn kein Baurecht besteht.

Die Nützung muss sozialverträglich sein. Je mehr das Eigentum in die Sozialsphäre hineinwirkt, desto stärker darf der Staat regulieren.

Eigenheim mit Garten - geringe Sozialbindung. Der Eigentümer hat viel Freiheit.

Mehrfamilienhaus zur Vermietung - stärkere Sozialbindung. Mieterschutzgesetze greifen.

Landwirtschaftliche Fläche in Wasserschutzgebiet - hohe Sozialbindung. Umweltauflagen sind weitreichend.

Inhalts- und Schrankenbestimmung vs. Enteignung

Der Unterschied ist entscheidend.

Inhalts- und Schrankenbestimmung: Der Gesetzgeber regelt generell, was Eigentum bedeutet und wo seine Grenzen sind. Betrifft alle. Keine Entschädigung nötig.

Enteignung: Der Staat nimmt einem konkreten Eigentümer etwas weg. Betrifft einzelne. Entschädigung ist Pflicht.

Beispiel Bebauungsplan: Der Plan sagt, auf diesem Grundstück darf nur eingeschossig gebaut werden. Das ist eine Inhaltsbestimmung. Alle Grundstücke im Plangebiet sind betroffen. Keine Entschädigung.

Beispiel Straßenbau: Die Gemeinde braucht einen Teil des Grundstücks für eine neue Straße. Das ist Enteignung. Nur dieser Eigentümer ist betroffen. Entschädigung ist Pflicht.

Enteignung - wie läuft das?

Gesetzliche Grundlage muss vorhanden sein. Landesenteignungsgesetze, Bundesfernstraßengesetz, Baugesetzbuch.

Zuerst versucht die Behörde, freiwillig zu kaufen. Verhandlung, Angebot, Gegenangebot.

Wenn das scheitert: Enteignungsverfahren. Anhörung des Eigentümers. Bescheid über die Enteignung.

Der Eigentümer muss entschädigt werden. Marktpreis plus eventuell weitere Posten - Umzugskosten, Erwerbskosten für Ersatzgrundstück.

Gegen den Enteignungsbescheid kann man klagen. Verwaltungsgericht. Oberverwaltungsgericht.

Was ist "Wohl der Allgemeinheit"?

Schwammiger Begriff. Die Gerichte haben es konkretisiert.

Klassiker: Straßenbau, Eisenbahnbau, Flughafenerweiterung.

Auch: Hochwasserschutz, militärische Anlagen, Energieversorgung.

Nicht: Private Interessen. Ein Unternehmen kann nicht verlangen, dass für seinen Neubau enteignet wird. Auch wenn das Unternehmen Arbeitsplätze schafft.

Grauzone: Urban Redevelopment. Kann die Stadt enteignen, um Investoren anzulocken? Das Bundesverfassungsgericht hat da Grenzen gesetzt.

Beispiel: Denkmalschutz

Das Haus wird unter Denkmalschutz gestellt. Der Eigentümer darf nicht mehr modernisieren. Die Fenster müssen erhalten bleiben. Das Dach auch.

Ist das Enteignung? Nein. Es ist Inhalts- und Schrankenbestimmung. Das Eigentum bleibt beim Eigentümer. Nur die Nützung ist eingeschränkt.

Muss der Staat entschädigen? Grundsätzlich nicht. Aber: Wenn die Belastung zu stark ist - wirtschaftlich nicht mehr tragbar - kann ein Ausgleich fällig werden. Sonderabgaben für Denkmalschutzmaßnahmen, Zuschüsse für Erhaltung.

Das nennt sich ausgleichspflichtige Inhaltsbestimmung. Keine echte Enteignung, aber trotzdem Geld vom Staat.

Beispiel: Natura 2000

Landwirtschaftliche Fläche wird Vogelschutzgebiet. Keine Intensivnutzung mehr erlaubt.

Enteignung? Nein. Inhaltsbestimmung. Das Grundstück gehört immer noch dem Landwirt.

Entschädigung? Kommt drauf an. Wenn die bisherige Nützung verboten wird, kann der Landwirt Ausgleichszahlungen bekommen. Die Naturschutzgesetze regeln das.

Gerichtlicher Rechtsschutz

Gegen Enteignungen kann man vor Gericht ziehen. Verwaltungsgerichte prüfen die Rechtmäßigkeit.

Gegen die Höhe der Entschädigung kann man auch klagen. Dann prüfen die Zivilgerichte.

Gegen übermäßige Inhaltsbestimmungen kann man Verfassungsbeschwerde erheben. Dann prüft das Bundesverfassungsgericht.

Der Rechtsschutz ist umfassend. Aber Verfahren dauern. Drei Jahre, fünf Jahre, manchmal länger.

Praktische Bedeutung für Grundstückseigentümer

Die Eigentumsgarantie ist ein Abwehrrecht. Gegen den Staat.

Wenn die Gemeinde den Bebauungsplan ändert - prüfen, ob das rechtmäßig ist.

Wenn das Denkmalamt Auflagen macht - prüfen, ob das verhältnismäßig ist.

Wenn für die Autobahnerweiterung enteignet werden soll - prüfen, ob die Entschädigung ausreicht.

Das Grundgesetz gibt Rechte. Nützen muss man sie selbst.