Flurstück

Was ist ein Flurstück?

Das Flurstück bildet die kleinste flächenförmige Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters und dient gemäß § 2 Abs. 2 GBO der Bezeichnung von Grundstücken im Grundbuch. Es ist vermessungstechnisch abgegrenzt und eindeutig identifizierbar. Nach § 2 Abs. 3 GBO darf ein Teil eines Grundstücks nur abgeschrieben werden, wenn er im amtlichen Verzeichnis unter besonderer Nummer verzeichnet ist – dies sichert die Kopplung von Kataster und Grundbuch.

Jedes Flurstück weist folgende Merkmale auf:

• Flurstücknummer (z.B. 312)

• Zugehörigkeit zu einer Flur (z.B. Flur 48)

• Lage in einer Gemarkung (z.B. Köln-Deutz)

• Vermessene Fläche (z.B. 487 qm)

• Bundesweit eindeutiges 20-stelliges Flurstückskennzeichen nach ALKIS (Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem)

Die amtliche Fläche wird in ALKIS grundsätzlich als ganzzahliger Wert in m² geführt. Nur bei Flächen unter 0,5 m² sind Nachkommastellen zulässig.

Das Katasteramt führt, vermisst, nummeriert und dokumentiert die Flurstücke. Das Grundbuchamt benennt Grundstücke nach dem amtlichen Verzeichnis des Liegenschaftskatasters und trägt sie im Bestandsverzeichnis ein. Die Kommunikation zwischen Kataster und Grundbuch erfolgt über Fortführungs- und Veränderungsmitteilungen.

Abgrenzung zum Grundstück

Flurstück und Grundstück sind rechtlich unterschiedliche Begriffe, die häufig verwechselt werden:

Flurstück: Vermessungstechnische Einheit des Liegenschaftskatasters

Grundstück: Rechtliche Einheit des Grundbuchrechts

Ein Grundstück im Rechtssinne kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Beispiel: Ein Wohnhaus steht auf Flurstück 312, der dazugehörige Garten auf Flurstück 313. Beide Flurstücke bilden zusammen ein rechtliches Grundstück.

Bei Wohnungseigentum bleibt das Grundstück (bestehend aus einem oder mehreren Flurstücken) die einheitliche dingliche Grundlage. Für die einzelnen Einheiten werden eigene Wohnungsgrundbuchblätter geführt, die jeweils den Miteigentumsanteil am Grundstück mit dem Sondereigentum verbinden. Eine Zuordnung desselben Flurstücks zu mehreren Grundstücken ist ausgeschlossen; eine Aufteilung erfordert die katastertechnische Neubildung mit neuer Nummer gemäß § 2 Abs. 3 GBO.

Flurstücknummerierung

Flurstücke erhalten eindeutige Nummern innerhalb ihrer Flur:

Einfache Nummerierung: 312, 313, 314

Nach Teilung: Zähler/Nenner-Notation wie 312/1, 312/2, 312/3 bei Teilung eines ursprünglichen Flurstücks 312

Weitere Teilung: Bei erneuter Zerlegung werden neue Zähler/Nenner vergeben. Mehrfach-Schrägstriche (wie 312/1/1) sind in der Praxis nicht üblich. Stattdessen wird regelmäßig ein neues Zähler/Nenner-Paar erzeugt.

Die Nummerierung folgt historischen Entstehungsdaten und Fortführungsvorgängen im Liegenschaftskataster ohne systematische räumliche Logik. Flurstück 312 kann räumlich neben Flurstück 845 liegen.

Hierarchische Gliederung

Die katasterrechtliche Hierarchie gliedert sich wie folgt:

Gemarkung: Größte Einheit, deren Eigenname sich regelmäßig auf eine ehemals selbständige Gemeinde oder Ortschaft bezieht (z.B. Köln-Deutz, Köln-Nippes, Köln-Mülheim)

Flur: Untergliederung der Gemarkung durch Nummerierung (Flur 1, Flur 2, Flur 48)

Flurstück: Kleinste Einheit innerhalb der Flur mit eigener Nummer (Flurstück 312 in Flur 48)

Die vollständige Bezeichnung lautet: Flurstück 312, Flur 48, Gemarkung Köln-Deutz. In der Praxis genügt bei eindeutigem Kontext die Kurzform "Flurstück 312".

ALKIS-Flurstückskennzeichen

Im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) erhält jedes Flurstück ein bundesweit eindeutiges 20-stelliges Flurstückskennzeichen. Dieses setzt sich zusammen aus:

• Land (2 Stellen)

• Gemarkungsnummer (4 Stellen)

• Flurnummer (3 Stellen, optional)

• Flurstückszähler (5 Stellen)

• Flurstücksnenner (4 Stellen)

• Flurstücksfolge (2 Stellen)

Fehlende Stellen werden mit Unterstrichen (_) aufgefüllt, sodass immer exakt 20 Zeichen entstehen.

Beispiel: 05346100800698______ bezeichnet ein Flurstück in Nordrhein-Westfalen (05), Gemarkung 3461, Flur 008, Zähler 00698, ohne Nenner (Unterstriche).

Dieses Kennzeichen ermöglicht die eindeutige bundesweite Identifikation und wird in digitalen Katasterauskünften und Geoportalen verwendet.

Entstehung neuer Flurstücke

Neue Flurstücke entstehen überwiegend durch Teilung bestehender Flurstücke, wenn Eigentümer Grundstücksteile veräußern, Baugrundstücke aufteilen oder Hinterliegergrundstücke schaffen möchten.

Der Teilungsablauf umfasst:

1. Antragstellung beim Katasteramt

2. Vermessung durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

3. Festlegung neuer Grenzverläufe

4. Setzen von Grenzmarkierungen

5. Vergabe neuer Flurstücknummern

6. Aktualisierung des Liegenschaftskatasters durch Fortführungsnachweis

7. Fortführungsmitteilung an das Grundbuchamt

Die Kosten richten sich nach landesrechtlichen Gebührenordnungen und werden regelmäßig nach Fläche, Bodenwert und Anzahl der Grenzpunkte berechnet. Die konkrete Gebührenhöhe variiert zwischen den Bundesländern erheblich. In einigen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen ist häufig das größte neu gebildete Flurstück je Altflurstück kostenfrei. Eine Kostenschätzung kann beim zuständigen Katasteramt oder öffentlich bestellten Vermessungsingenieur eingeholt werden.

Vereinigung von Flurstücken

Die Zusammenlegung mehrerer Flurstücke zu einem einheitlichen Flurstück ist möglich, wenn benachbarte Flurstücke demselben Eigentümer gehören und einheitlich genutzt werden. Dabei sind grundbuchrechtliche und katasterrechtliche Vorgänge zu unterscheiden:

Grundbuchrechtliche Vereinigung: Nach § 5 GBO können mehrere Grundstücke zu einem Grundstück vereinigt werden. Dies ist oft Voraussetzung für die katastertechnische Verschmelzung.

Katastertechnische Verschmelzung: Die Flurstücke werden im Liegenschaftskataster zu einem neuen Flurstück mit neuer Nummer zusammengefasst. Die ehemalige Grenzlinie entfällt. Voraussetzungen sind regelmäßig die grundbuchliche Vereinigung und das Fehlen unterschiedlicher Belastungen. Eine vorgelagerte Belastungsanfrage beim Grundbuchamt ist in der Praxis empfehlenswert.

Das Verfahren erfordert die Mitwirkung des Katasteramts und erfolgt nach landesrechtlichen Regelungen. Die Gebühren sind je nach Landesrecht oft gering oder entfallen, wobei einzelne Bundesländer Gebühren vorsehen.

Vereinigungen und Verschmelzungen erfolgen häufig im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren oder Umlegungen nach dem Baugesetzbuch, bei denen die Landneuordnung zahlreiche kleine Flurstücke zu größeren Einheiten zusammenfasst.

Flächenangaben

Jedes Flurstück verfügt über eine amtliche Flächenangabe in Quadratmetern nach ALKIS.

Bei historischen Vermessungen können Abweichungen auftreten. Neuvermessungen können abweichende Flächenangaben ergeben. Kaufverträge enthalten daher häufig den Zusatz: "Die Fläche beträgt laut Liegenschaftskataster 487 qm. Der Käufer erwirbt nach Grenzen, nicht nach Fläche." Dies stellt klar, dass geringe Flächenabweichungen unerheblich sind und der Kaufgegenstand über die Flurstücksgrenzen definiert wird, nicht über die exakte Quadratmeterzahl.

Flurstück im Grundbuch

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs führt die Flurstücksangaben auf:

"Laufende Nummer 1 Gemarkung: Düsseldorf Flur: 14 Flurstück: 892 Wirtschaftsart und Lage: Gebäude- und Freifläche, Martinstraße 12 Größe: 1.245 qm"

Bei mehreren Flurstücken auf einem Grundbuchblatt:

"Laufende Nummer 1: Flurstück 892, 645 qm Laufende Nummer 2: Flurstück 893, 600 qm"

Beide Flurstücke bilden gemeinsam ein rechtliches Grundstück.

Bebauungsplan und Baurecht

Bebauungspläne treffen Festsetzungen für den räumlichen Geltungsbereich nach § 9 BauGB. Nach der Planzeichenverordnung (PlanzV 1990) müssen die Planunterlagen die Grenzen und Bezeichnungen der Flurstücke in Übereinstimmung mit dem Liegenschaftskataster enthalten. Die Festsetzungen erfolgen jedoch gebiets- und flächenbezogen, nicht notwendigerweise flurstücksbezogen.

Ein Flurstück kann unterschiedlichen Baurechtsregimen unterliegen, wenn Festsetzungsgrenzen (z.B. zwischen Wohngebiet und Grünfläche) durch ein Flurstück verlaufen.

Bauanträge müssen die Flurstücksbezeichnung enthalten. Die Landesformulare verlangen regelmäßig die Katasterbezeichnung sowie einen Katasterauszug oder Lageplan als Bauvorlage, damit die Baugenehmigungsbehörde die Zulässigkeit des Vorhabens prüfen kann.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird für die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach dem Bewertungsgesetz festgestellt. Eine wirtschaftliche Einheit kann mehrere Flurstücke umfassen, wenn diese zusammengehören. Umgekehrt kann ein Flurstück auch bewertungsrechtlich in mehrere wirtschaftliche Einheiten fallen, wenn unterschiedliche Nutzungen oder Eigentumsverhältnisse vorliegen.

Die Grundsteuerreform 2025 ändert die Berechnungsgrundlagen, behält jedoch den Grundsatz der wirtschaftlichen Einheit bei. Ländermodelle wie das Flächenmodell in Bayern ändern die Bewertungsparameter, nicht aber die Tatsache, dass nicht zwingend jedes Flurstück eine eigene Feststellung erhält.

Ermittlung von Flurstücken

Mit Flurstücksnummer:

1. Kenntnis von Gemarkung, Flur und Flurstücknummer

2. Recherche in der Flurkarte

3. Online-Suche in Katasterauskunftssystemen

Mit Adresse:

1. Adresseingabe in Online-Katasterportale

2. Automatische Anzeige des zugehörigen Flurstücks

3. Nutzung bundeslandspezifischer Geoportale (TIM-online in NRW, BayernAtlas in Bayern)

Praktische Bedeutung

Flurstücke bilden die Grundlage für verschiedene Rechtsvorgänge:

Grundstückskauf: Kaufverträge bezeichnen das Grundstück durch Flurstücksangaben, da Adressen änderbar sind (Straßenumbenennungen, Hausnummernänderungen), Flurstücke jedoch dauerhaft identifizieren.

Grenzfeststellung: Flurstücksgrenzen definieren die Grundstücksgrenzen präzise.

Bauvorhaben: Bauanträge und Baugenehmigungen beziehen sich auf Flurstücke.

Erschließung: Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB werden grundstücksbezogen nach Maßgabe kommunaler Beitragssatzungen berechnet.

Flurstücke bilden die unverzichtbare Basis des Liegenschaftskatasters, auf der alle weiteren grundstücksbezogenen Rechtsakte aufbauen.