Grenzabstand

Was ist der Grenzabstand?

Der Abstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Gesetzlich vorgeschrieben. Landesrecht.

Ein Haus darf nicht direkt an der Grenze stehen. Es muss Abstand halten. Wegen Brandschutz. Wegen Belichtung. Wegen Belüftung.

Die Mindestabstände stehen in den Landesbauordnungen. Bayern hat andere Regeln als NRW. Berlin andere als Hamburg.

Grundregel: 3 Meter

Viele Landesbauordnungen sagen: Mindestens 3 Meter Abstand zur Grenze.

Das gilt für normale Wohngebäude. Für Nebengebäude gelten oft andere Regeln.

3 Meter von der Außenwand bis zur Grundstücksgrenze. Nicht bis zum Zaun, nicht bis zum Nachbarhaus - bis zur Grenze.

Abstandsflächen

Der rechtliche Begriff. Abstandsflächen.

Die Abstandsfläche ist ein gedachter Bereich vor der Hauswand. Dieser Bereich muss auf dem eigenen Grundstück liegen.

Formel in vielen Bundesländern: Abstandsfläche = 0,4 x Wandhöhe

Wandhöhe 7,5 Meter: Abstandsfläche 3 Meter (0,4 x 7,5 = 3)

Wandhöhe 10 Meter: Abstandsfläche 4 Meter (0,4 x 10 = 4)

Bei höheren Gebäuden wird der nötige Abstand größer.

Unterschiede zwischen Bundesländern

NRW: Faktor 0,4, mindestens 3 Meter

Bayern: Faktor 1,0, aber maximal 16 Meter. Seit 2021 geändert auf 0,4.

Berlin: Faktor 0,4, mindestens 3 Meter. In Kerngebieten weniger.

Hessen: Faktor 0,4, mindestens 3 Meter

Baden-Württemberg: Faktor 0,4, mindestens 2,5 Meter

Immer die aktuelle Landesbauordnung prüfen. Die Regeln ändern sich.

Garagen und Carports

Sonderregeln. In den meisten Bundesländern dürfen kleine Nebengebäude an die Grenze.

Garagen bis 9 Meter Länge und 3 Meter Höhe: Grenzbau erlaubt.

Carports ähnlich. Je nach Bundesland leicht unterschiedlich.

Aber: Auch bei Grenzbau braucht man oft die Zustimmung des Nachbarn. Oder eine Baugenehmigung.

Grenzbebauung mit Zustimmung

Der Nachbar kann zustimmen. Dann darf näher an die Grenze gebaut werden.

Die Zustimmung sollte schriftlich erfolgen. Am besten notariell, damit sie im Grundbuch eingetragen werden kann.

Mündliche Zusagen reichen nicht. Der Nachbar kann seine Meinung ändern. Dann steht man dumm da.

Was zählt zur Wandhöhe?

Die Wandhöhe ist entscheidend für die Abstandsfläche.

Gemessen wird von der Geländeoberfläche bis zur Traufhöhe. Oder bis zur Oberkante der Wand.

Dachflächen zählen teilweise mit. Bei steilem Dach (über 70 Grad) voll. Bei flacherem Dach zu einem Drittel oder der Hälfte.

Balkone ragen vor. Zählen mit, wenn sie groß genug sind.

Die Berechnung ist kompliziert. Der Architekt macht das.

Vorbauten und Balkone

Balkone, Erker, Vordächer - alles ragt über die Fassade hinaus.

Kleine Vorbauten bis 1,5 Meter Tiefe werden oft toleriert. Sie dürfen in die Abstandsfläche hineinragen.

Größere Vorbauten müssen eigene Abstandsflächen einhalten.

Die Details stehen in der Landesbauordnung. Und in den lokalen Bebauungsplänen.

Bebauungsplan schlägt Landesbauordnung

Der Bebauungsplan kann abweichende Regelungen treffen.

Manchmal schreibt er größere Abstände vor. "Mindestens 5 Meter zur Grenze."

Manchmal erlaubt er kleinere Abstände. "Geschlossene Bauweise, Grenzbebauung zulässig."

Immer den Bebauungsplan prüfen. Der gilt vor der allgemeinen Regel.

Was passiert bei Unterschreitung?

Gebäude zu nah an der Grenze? Das ist ein Problem.

Keine Baugenehmigung. Das Bauamt lehnt ab.

Oder Rückbau. Wenn ohne Genehmigung gebaut wurde.

Oder Duldung durch den Nachbarn. Per Baulast im Grundbuch.

Bauen ohne Abstand ist teuer. Entweder man muss abreißen. Oder man zahlt dem Nachbarn Geld, damit er es duldet.

Baulast

Die Lösung bei zu geringem Abstand.

Der Nachbar erklärt: Ich verzichte auf Abstandsflächen. Mein Nachbar darf näher bauen als erlaubt.

Diese Erklärung wird als Baulast eingetragen. Beim Bauamt, nicht beim Grundbuch. In manchen Ländern auch im Grundbuch.

Die Baulast bindet auch spätere Eigentümer. Wer das Nachbargrundstück kauft, übernimmt die Baulast.

Abstandsflächen bei Hanggrundstücken

Kompliziert.

Die Geländeoberfläche ist nicht eben. Wo misst man?

Meistens gilt: Der tiefste Punkt an der Wand ist maßgeblich. Oder ein Mittelwert.

Bei stark geneigten Grundstücken kann die Abstandsfläche ungewöhnlich groß werden. Der Architekt rechnet das durch.

Bestandsschutz

Alte Gebäude, die den heutigen Abstand nicht einhalten, genießen Bestandsschutz.

Sie durften damals gebaut werden. Sie dürfen stehen bleiben.

Aber: Bei Umbau oder Erweiterung gelten die aktuellen Regeln. Dann muss der Abstand eingehalten werden.

Ein Anbau am alten Haus kann scheitern, weil die Abstandsflächen nicht reichen.

Praktische Tipps

Vor dem Kauf: Bebauungsplan prüfen. Welche Abstände gelten?

Vor dem Bauen: Mit dem Architekten die Abstandsflächen berechnen.

Bei Grenzstreit: Geodät beauftragen. Der misst genau, ob die Abstände eingehalten sind.

Bei zu geringem Abstand: Mit dem Nachbarn reden. Baulast vereinbaren, falls er zustimmt.