Grenzwand

Was ist eine Grenzwand?

Beim Bauen an der Grundstücksgrenze tauchen schnell rechtliche Fragen auf. Eine besondere Rolle spielt dabei die Grenzwand. Sie ist eine bauliche Anlage, die direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet wurde - aber eben nicht auf der Grenze selbst, sondern vollständig auf dem eigenen Grund und Boden.

Das klingt nach einem kleinen Unterschied, hat aber erhebliche rechtliche Folgen. Denn eine Grenzwand gehört komplett dem Eigentümer, der sie gebaut hat. Der Nachbar hat daran zunächst keine Rechte - aber auch keine Pflichten.

Grenzwand und Nachbarwand: Der wichtige Unterschied

Oft werden die Begriffe verwechselt, dabei bezeichnen sie verschiedene Dinge. Eine Nachbarwand - auch Kommunmauer genannt - steht genau auf der Grundstücksgrenze. Sie ragt also zur Hälfte auf das eine, zur anderen Hälfte auf das andere Grundstück. Beide Nachbarn sind Miteigentümer dieser Wand.

Die Grenzwand dagegen steht zwar unmittelbar an der Grenze, überschreitet diese aber nicht. Der Erbauer bleibt alleiniger Eigentümer. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sich daraus ganz unterschiedliche Rechte und Pflichten ergeben.

Rechtliche Grundlagen

Die Grenzwand wird im privaten Nachbarrecht geregelt, das Ländersache ist. Jedes Bundesland hat sein eigenes Nachbarrechtsgesetz mit teilweise unterschiedlichen Bestimmungen. Zusätzlich spielen das öffentliche Baurecht und die jeweilige Landesbauordnung eine Rolle.

Das Berliner Nachbarrechtsgesetz etwa definiert die Grenzwand in Paragraph 14 als Wand, die unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtet ist. Ähnliche Formulierungen finden sich in den Nachbarrechtsgesetzen der anderen Länder. In Nordrhein-Westfalen regelt Paragraph 19 bis 23a des Nachbarrechtsgesetzes die Grenzwand.

Wichtig: Einige Bundesländer verlangen eine vorherige Anzeige beim Nachbarn, bevor eine Grenzwand errichtet werden darf. So muss in Berlin nach Paragraph 15 des Nachbarrechtsgesetzes der Eigentümer die geplante Errichtung dem Nachbarn mindestens einen Monat vor Baubeginn schriftlich mitteilen. Der Nachbar erhält dadurch die Möglichkeit, seine eigenen Rechte zu prüfen und gegebenenfalls an der Errichtung mitzuwirken.

Wann darf eine Grenzwand gebaut werden?

Eine Wand direkt an der Grundstücksgrenze zu errichten, ist nicht ohne Weiteres erlaubt. Die Landesbauordnungen schreiben normalerweise Abstandsflächen vor - also einen Mindestabstand zwischen Gebäuden und der Grenze.

Es gibt aber Ausnahmen. Für Garagen, Carports und kleinere Nebengebäude gelten oft geringere Anforderungen. Auch bei Doppelhäusern und Reihenhäusern ist die Grenzbebauung üblich und erlaubt.

In manchen Fällen schreibt sogar der Bebauungsplan eine geschlossene Bauweise nach Paragraph 22 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung vor. Dann müssen die Häuser an der Grenze aneinander gebaut werden. Hier ist die Grenzwand nicht nur erlaubt, sondern gewünscht. Bei der geschlossenen Bauweise entstehen die Außenwände ohne seitlichen Grenzabstand.

Wichtig ist: Bei einer Grenzwand als Brandwand müssen besondere Anforderungen erfüllt sein. Nach Paragraph 30 der Musterbauordnung muss eine Brandwand aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen und bestimmte Feuerwiderstandsklassen erfüllen. Öffnungen in Brandwänden sind grundsätzlich unzulässig, es sei denn, sie sind durch besondere Brandschutztüren oder -fenster gesichert.

Darf der Nachbar an die Grenzwand anbauen?

Wer eine Grenzwand hat, wird früher oder später vom Nachbarn gefragt: Darf ich daran anbauen? Die Antwort ist klar: Nur mit Zustimmung des Eigentümers.

Die meisten Nachbarrechtsgesetze verlangen eine schriftliche Einwilligung des Grenzwand-Eigentümers, bevor der Nachbar anbauen darf. So sieht etwa Paragraph 20 des Nachbarrechtsgesetzes NRW vor, dass der Nachbar mit Zustimmung des Eigentümers an die Grenzwand anbauen kann. Zusätzlich muss der Anbau öffentlich-rechtlich zulässig sein - also den Bauvorschriften entsprechen.

Diese Zustimmungspflicht ist sinnvoll. Denn wer seine Wand für einen Anbau des Nachbarn zur Verfügung stellt, geht Risiken ein. Was passiert, wenn durch den Anbau Schäden entstehen? Wer trägt die Instandhaltungskosten? Solche Fragen sollten vorher geklärt werden.

Entscheidend: Wenn der Nachbar an die Grenzwand anbaut, entstehen neue Rechtsverhältnisse. In vielen Bundesländern hat der Grenzwand-Eigentümer dann Anspruch auf eine angemessene Vergütung für die Mitbenutzung seiner Wand. Außerdem können sich beide Nachbarn künftig die Unterhaltungskosten teilen müssen. Dies sollte in einer schriftlichen Vereinbarung geregelt werden, bevor der Anbau erfolgt.

Rechte und Pflichten des Eigentümers

Als Alleineigentümer der Grenzwand kann man grundsätzlich damit machen, was man will - im Rahmen des Baurechts natürlich. Anstreichen, verputzen, umbauen oder sogar abreißen liegt in der eigenen Entscheidung.

Allerdings gibt es Grenzen. Die Nutzung darf den Nachbarn nicht über Gebühr beeinträchtigen. Der Eigentümer muss das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme beachten. Wenn etwa Wasser von der Wand auf das Nachbargrundstück läuft, muss das abgestellt werden. Auch störende Einbauten wie laute Lüftungsanlagen an der Grenzwand können zu Streit führen.

Wichtig: Der Nachbar hat Abwehransprüche, wenn die Grenzwand seine Rechte verletzt. Er kann Unterlassung verlangen, wenn etwa unzulässige Einwirkungen vom Grundstück ausgehen. Bei drohenden Beeinträchtigungen besteht auch ein Anspruch auf Unterlassung künftiger Störungen. Sind bereits Schäden eingetreten, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.

Bei der Instandhaltung ist der Eigentümer allein verantwortlich. Anders als bei einer gemeinsamen Nachbarwand teilt sich niemand die Kosten. Das sollte man bedenken, bevor man eine Grenzwand errichtet.

Besonderheiten bei der Grenzbebauung

Wer direkt an der Grenze baut, muss einige Dinge beachten. Die Wand darf grundsätzlich keine Fenster oder anderen Öffnungen haben, die zum Nachbargrundstück zeigen - jedenfalls nicht ohne dessen Zustimmung. Dies ergibt sich aus den Abstandsflächenvorschriften der Landesbauordnungen. Fenster und ähnliche Öffnungen erfordern in der Regel den Abstand, den die Landesbauordnung für Außenwände vorsieht. Fehlt dieser Abstand, sind solche Öffnungen nur mit Zustimmung des Nachbarn zulässig. Brandschutzvorschriften sind besonders streng einzuhalten.

Auch die Entwässerung muss auf dem eigenen Grundstück erfolgen. Regenwasser von der Grenzwand darf nicht einfach auf das Nachbargrundstück geleitet werden. Die Landesnachbarrechtsgesetze regeln dies ausdrücklich. So bestimmt etwa Paragraph 37 des Landesnachbarrechtsgesetzes Rheinland-Pfalz, dass Niederschlagswasser von Dächern und anderen Anlagen auf dem eigenen Grundstück aufgefangen oder abgeleitet werden muss. Eine ordentliche Dachentwässerung mit Fallrohren auf der eigenen Seite ist Pflicht. Das gilt auch für Traufwasser - also das von der Dachkante tropfende Wasser.

Die Grenzwand als Einfriedung

Manchmal wird eine Grenzwand als Einfriedung genutzt - also als Mauer, die das Grundstück umgibt. Hier gelten zusätzliche Regeln. In vielen Gemeinden gibt es Satzungen, die Höhe und Gestaltung von Einfriedungen festlegen.

Ob und in welcher Höhe Einfriedungen genehmigungsfrei sind, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. In Nordrhein-Westfalen sind beispielsweise Einfriedungen bis zu einer Höhe von zwei Metern oft verfahrensfrei - allerdings nur, wenn keine gemeindliche Satzung etwas anderes bestimmt. Andere Bundesländer haben abweichende Regelungen. Es ist daher unerlässlich, vor dem Bau einer Einfriedung die jeweilige Landesbauordnung und örtliche Gestaltungssatzungen zu prüfen. Auch der Bebauungsplan kann Vorgaben machen, etwa zur verwendeten Materialart oder zur maximalen Höhe.

Streit um die Grenzwand

Konflikte entstehen häufig, wenn ein Nachbar ohne Erlaubnis an die Grenzwand anbaut oder wenn unklar ist, wem die Wand eigentlich gehört. Im Zweifelsfall hilft ein Blick in die Bauakten beim Bauamt. Dort ist dokumentiert, wer das Gebäude errichtet hat und wie die Grenzen verlaufen. Auch eine Grenzvermessung durch das Katasteramt kann Klarheit schaffen.

Wenn der Nachbar unberechtigt an die Grenzwand baut, hat der Eigentümer Anspruch auf Beseitigung des Anbaus. Das kann allerdings teuer und langwierig werden. Besser ist es, vorher das Gespräch zu suchen und Missverständnisse zu klären.

Auch bei Beschädigungen der Grenzwand durch den Nachbarn - etwa bei dessen Bauarbeiten - bestehen Schadensersatzansprüche. Hier lohnt sich oft eine Dokumentation mit Fotos vor Beginn von Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück.

Ein Hinweis für den Fall des Abrisses: Wenn ein Gebäude mit Grenzwand abgerissen wird, können sich die Rechtsverhältnisse ändern. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Grenzwand ihre Eigenschaft als solche nicht zwingend verliert, wenn das zugehörige Gebäude entfernt wird. Wird jedoch nur die Grenzwand stehengelassen, kann je nach Bundesland und Umständen des Einzelfalls eine Duldungspflicht des Nachbarn entstehen oder enden. Auch hier sind die jeweiligen Landesnachbarrechtsgesetze maßgeblich.