Grundbuchamt

Was ist das Grundbuchamt?

Wer eine Immobilie kauft, erbt oder mit einer Grundschuld belastet, hat früher oder später mit dem Grundbuchamt zu tun. Diese Behörde führt das Grundbuch - also das öffentliche Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen von Grundstücken dokumentiert sind.

In Deutschland sind die Grundbuchämter bei den Amtsgerichten angesiedelt. Eine Ausnahme bildet Baden-Württemberg: Dort gibt es in jeder Gemeinde ein eigenes Grundbuchamt, das nicht zum Amtsgericht gehört.

Welches Grundbuchamt ist zuständig?

Die örtliche Zuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundstücks. Das Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist für alle Eintragungen und Auskünfte verantwortlich. Diese Bezirke entsprechen in der Regel den Gemeindegrenzen.

Wer also ein Haus in München kauft, wendet sich ans Grundbuchamt beim Amtsgericht München. Für ein Grundstück in Hamburg ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hamburg zuständig. Die genaue Zuständigkeit lässt sich auf den Internetseiten der jeweiligen Amtsgerichte oder über das zentrale Justizportal herausfinden.

Die wichtigsten Aufgaben im Überblick

Das Grundbuchamt hat mehrere zentrale Aufgaben. An erster Stelle steht die Führung der Grundbücher. Für jedes Grundstück im Bezirk gibt es ein eigenes Grundbuchblatt, das alle relevanten Informationen enthält: wem das Grundstück gehört, welche Rechte darauf lasten, welche Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind.

Die zweite wichtige Aufgabe sind Eintragungen und Löschungen. Wenn jemand ein Grundstück kauft, muss der Eigentümerwechsel eingetragen werden. Wenn eine Hypothek getilgt ist, kann sie gelöscht werden. All das geschieht nur auf Antrag - das Grundbuchamt wird nur in Ausnahmefällen von sich aus tätig.

Drittens erteilt das Grundbuchamt Auskünfte und erstellt Grundbuchauszüge. Allerdings nicht für jeden: Nur wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf ins Grundbuch schauen. Dazu später mehr.

Wie läuft eine Eintragung ab?

Die meisten Eintragungen im Grundbuch kommen über Notare. Beim Immobilienkauf etwa beurkundet der Notar den Kaufvertrag und beantragt dann beim Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers. Auch Grundschulden für Bankkredite werden so eingetragen.

Das Grundbuchamt prüft jeden Antrag sorgfältig. Die Rechtspfleger - speziell ausgebildete Justizbeamte - kontrollieren, ob alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie schauen auch auf die materiellen Voraussetzungen: Eine Eintragung, die offensichtlich falsch wäre, dürfen sie nicht vornehmen.

Nach der Prüfung wird die Eintragung im Grundbuch vorgenommen und alle Beteiligten werden benachrichtigt. Bei unkomplizierten Vorgängen dauert das einige Wochen, bei komplexen Sachverhalten kann es länger werden.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Das Grundbuch ist kein öffentlich zugängliches Verzeichnis. Nicht jeder darf einfach nachschauen, wem das Nachbarhaus gehört oder wie hoch die Hypothek des Arbeitskollegen ist. Der Gesetzgeber schützt diese sensiblen Informationen.

Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das können sein: der Eigentümer selbst, potenzielle Käufer mit konkretem Kaufinteresse, Notare im Rahmen ihrer Amtstätigkeit, Banken bei der Prüfung von Kreditsicherheiten oder Behörden für dienstliche Zwecke.

Wer einen Grundbuchauszug braucht, muss beim Grundbuchamt einen Antrag stellen und sein Interesse begründen. Das geht persönlich, schriftlich oder - immer häufiger - auch online über das Justizportal.

Die Rangfolge im Grundbuch

Eine wichtige Aufgabe des Grundbuchamts ist die Festlegung der Rangfolge. Wenn mehrere Rechte in ein Grundbuch eingetragen werden, muss klar sein, welches Vorrang hat. Das ist besonders bei Grundschulden relevant: Im Fall einer Zwangsversteigerung wird zuerst der Gläubiger mit dem besten Rang bedient.

Der Rang richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Wer zuerst kommt, steht im Rang vorne. Das Grundbuchamt achtet bei der Eintragung darauf, dass die Reihenfolge korrekt dokumentiert wird.

Digitalisierung im Grundbuchwesen

Früher wurden Grundbücher als dicke Folianten von Hand geführt. Heute arbeiten alle deutschen Grundbuchämter elektronisch. Die Grundbücher werden digital geführt, und Einsichtnahmen sind vielerorts online möglich.

Das elektronische Grundbuch hat viele Vorteile: Eintragungen gehen schneller, Auszüge können direkt ausgedruckt werden, und die Daten sind besser vor Verlust geschützt. Notare und Banken können über spezielle Portale direkt auf das Grundbuch zugreifen.

Trotzdem bleibt der persönliche Kontakt zum Grundbuchamt manchmal nötig. Bei komplexen Fragen oder unklaren Sachverhalten hilft ein Gespräch mit den Rechtspflegern weiter.

Gebühren und Kosten

Für die Dienstleistungen des Grundbuchamts fallen Gebühren an. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Wert des Grundstücks ab.

Für einen einfachen Grundbuchauszug werden rund 10 bis 20 Euro fällig. Eintragungen kosten mehr - die Gebühr für die Eintragung eines neuen Eigentümers richtet sich nach dem Kaufpreis und kann mehrere hundert Euro betragen.

Eine wichtige Ausnahme: Erben können die Grundbuchberichtigung kostenlos bekommen, wenn sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen. Wer diese Frist verpasst, zahlt die regulären Gebühren.

Praktische Tipps

Wer einen Grundbuchauszug braucht, sollte die Grundstücksdaten parat haben: Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Diese Angaben stehen im Kaufvertrag oder lassen sich beim Katasteramt erfragen.

Bei Fragen zur Eintragung ist der Notar der erste Ansprechpartner. Er kennt die Abläufe und kann einschätzen, wie lange ein Vorgang dauern wird. Direkte Anfragen beim Grundbuchamt sind möglich, aber die Beamten dürfen keine Rechtsberatung erteilen.

Für Eiliges gibt es die Möglichkeit der Vormerkung. Eine Auflassungsvormerkung etwa sichert dem Käufer seinen Rang, auch wenn die eigentliche Eigentumsumschreibung noch Wochen dauert. Der Notar kümmert sich darum.