Abtretung - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Die Abtretung (Zession) ist ein rechtliches Instrument nach §§ 398 ff. BGB zur Übertragung von Forderungen und bestimmten Rechten von einem Gläubiger (Zedent) auf einen anderen (Zessionar). Im Immobilienrecht findet die Abtretung insbesondere bei Grundpfandrechten (Grundschulden, Hypotheken), Mietforderungen und Rückgewähransprüchen Anwendung.

Begriff und rechtliche Einordnung

Nach § 398 BGB kann eine Forderung durch Vertrag zwischen dem bisherigen Gläubiger (Zedent) und dem neuen Gläubiger (Zessionar) auf letzteren übertragen werden. Der Schuldner bleibt unverändert; lediglich die Gläubigerposition wechselt.

Wichtige Abgrenzung: Die Eigentumsübertragung an Grundstücken erfolgt nicht durch Abtretung, sondern gemäß § 873 BGB durch Einigung und Grundbucheintragung (Auflassung). Grundstücke selbst können nicht abgetreten werden.

Die Abtretung ist formfrei (§ 398 BGB), selbst mündliche Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam. Für bestimmte Rechte gelten jedoch besondere Formvorschriften.

Abtretung von Grundschulden

Die häufigste Anwendung der Abtretung im Immobilienbereich betrifft Grundschulden bei Bankenwechsel oder Umschuldung.

Ausgangslage: Ein Eigentümer hat zur Finanzierung eine Grundschuld zugunsten der Bank A im Grundbuch eintragen lassen. Bei Wechsel zu Bank B kann die bestehende Grundschuld auf die neue Bank abgetreten werden.

Vorteile:

Einsparung der Kosten für Löschung der alten und Neueintragung einer neuen Grundschuld
Schnellere Abwicklung
Erhalt des bisherigen Ranges im Grundbuch

Formvorschriften bei Grundpfandrechten:

Buchgrundschuld: Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Abtretung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 1154 Abs. 3 BGB i.V.m. § 1192 Abs. 1, §§ 873, 878 BGB). Die gegenüber dem Grundbuchamt abzugebenden Erklärungen müssen den Anforderungen des § 29 GBO (öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden) entsprechen.

Briefgrundschuld: Erforderlich sind:

Schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1154 Abs. 1 BGB)
Auf Verlangen des neuen Gläubigers ist die Abtretungserklärung öffentlich zu beglaubigen (§ 1154 Abs. 1 S. 2 BGB)
Für den gutgläubigen Erwerb genügt eine Kette öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen (§ 1155 BGB i.V.m. § 1192 BGB)

Die gleichen Grundsätze gelten für die Abtretung von Hypotheken.

Abtretung von Mietforderungen

Banken verlangen bei der Finanzierung vermieteter Immobilien häufig die Abtretung künftiger Mietforderungen als zusätzliche Sicherheit.

Rechtliche Wirkung:

Der Vermieter/Eigentümer tritt seine Ansprüche auf Mietzahlung an die Bank ab
Bei Zahlungsverzug kann die Bank direkt bei den Mietern Zahlung verlangen
Die Mieter müssen nach Anzeige der Abtretung an die Bank zahlen

Bedeutung für Immobilienerwerber: Nach § 566b BGB muss ein Käufer einer vermieteten Immobilie eine ihm bekannte oder erkennbare Abtretung der Mietforderungen gegen sich gelten lassen. Er erhält die Mieteinnahmen zunächst nicht, diese fließen an die Bank.

Rückgewähranspruch bei Grundschulden

Bei getilgten Krediten, deren Sicherungsgrundschulden noch im Grundbuch eingetragen sind, entsteht ein besonderer Problemkreis:

Rechtslage: Nach Rückzahlung des Darlehens hat der Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Bank auf Rückübertragung der Grundschuld oder Bewilligung der Löschung (Rückgewähranspruch). Die Form der Rückgewähr (Löschung, Verzicht zur Eigentümergrundschuld, Abtretung an sich oder Dritte) steht grundsätzlich dem Sicherungsgeber zu; AGB-Klauseln, die die Rückgewähr auf Löschung beschränken, sind insoweit unwirksam (BGH). Zustimmungsvorbehalte der Bank zur Abtretung des Rückgewähranspruchs können allerdings wirksam sein (BGH).

Problem bei Immobilienveräußerung: Wird eine mit getilgter Grundschuld belastete Immobilie verkauft, muss der Rückgewähranspruch auf den Käufer abgetreten werden. Fehlt diese Abtretung, kann der neue Eigentümer nicht über die Grundschuld verfügen, obwohl sie wirtschaftlich ihm zusteht. Beachten Sie, dass die Bank ihre Zustimmung zur Abtretung unter bestimmten Umständen verweigern kann, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Praxishinweis: Seriöse Notare achten bei Grundstückskaufverträgen automatisch darauf, dass Rückgewähransprüche mit abgetreten werden. Bei selbst erstellten Verträgen oder unzureichender Beratung kann diese Abtretung übersehen werden, was zu erheblichen Problemen führt.

Formvorschriften

Grundsatz: Die Abtretung ist formfrei (§ 398 BGB). Selbst wenn die Forderung aus einem formbedürftigen Geschäft (z.B. notariellem Kaufvertrag) stammt, gilt dies nicht für deren Abtretung.

Ausnahmen:

Grundpfandrechte: Bei Briefhypotheken/-grundschulden schriftliche Abtretung und Briefübergabe; auf Verlangen öffentliche Beglaubigung (§ 1154 Abs. 1 S. 2 BGB). Bei Buchhypotheken/-grundschulden Einigung und Eintragung mit Nachweis nach § 29 GBO
Einzelne Sonderregelungen in speziellen Rechtsgebieten

Wirkung gegenüber dem Schuldner

Einwendungen: Der Schuldner kann alle Einwendungen, die ihm gegen den ursprünglichen Gläubiger zustanden, auch dem neuen Gläubiger entgegensetzen (§ 404 BGB).

Zahlungen an den falschen Gläubiger: Leistet der Schuldner ohne Kenntnis der Abtretung an den bisherigen Gläubiger, wird er nach § 407 BGB frei. Nach Abtretungsanzeige (§ 409 BGB) kann er mit befreiender Wirkung an den in der Anzeige bezeichneten Zessionar leisten. Dies schützt den Schuldner vor Doppelzahlungen.

Praktische Konsequenz: Der neue Gläubiger sollte dem Schuldner die Abtretung unverzüglich anzeigen, um eigene Nachteile zu vermeiden.

Grenzen der Abtretbarkeit

Nach § 399 BGB ist eine Abtretung ausgeschlossen bei:

Forderungen, deren Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann
Vertraglich vereinbartem Abtretungsverbot
Höchstpersönlichen Forderungen

Grundstücke, Eigentum an beweglichen Sachen und sonstige dingliche Rechte können nicht durch Abtretung übertragen werden.

Praktische Bedeutung

Die Abtretung ist im Immobilienrecht ein praktisches und flexibles Instrument zur:

Kostenersparnis bei Umschuldungen
Flexibilisierung von Finanzierungsstrukturen
Übertragung von Sicherheiten ohne Neubestellung

Immobilienerwerber sollten sich der Bedeutung von Abtretungen bewusst sein und bei Transaktionen gezielt nachfragen:

Bestehen Abtretungen von Mietforderungen?
Sind bei getilgten Grundschulden die Rückgewähransprüche gesichert?
Welche Forderungen und Rechte werden mit übertragen?

Systematische Einordnung

Die Abtretung nach §§ 398 ff. BGB ermöglicht die Übertragung von Forderungen und bestimmten Rechten im Immobilienkontext. Bei Grundschulden bietet sie Kostenvorteile gegenüber Neueintragungen; bei Mietforderungen und Rückgewähransprüchen erfordert sie besondere Beachtung. Die grundsätzliche Formfreiheit nach § 398 BGB erleichtert die Handhabung, erschwert jedoch die Erkennbarkeit für Dritte. Bei Grundpfandrechten gelten besondere Formvorschriften gemäß § 1154 BGB.

Wichtige Besonderheit bei Sicherungsgrundschulden: Bei Sicherungsgrundschulden gilt § 1192 Abs. 1a BGB: Einreden aus der Sicherungsabrede wirken gegenüber Erwerbern fort. Das bedeutet, dass auch der neue Gläubiger sich die Einwendungen aus dem ursprünglichen Sicherungsvertrag entgegenhalten lassen muss.