Alleineigentum - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Alleineigentum bezeichnet die Rechtslage, bei der eine einzelne Person als alleiniger Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Im Unterschied zum Miteigentum (insbesondere zur Bruchteilsgemeinschaft) stehen sämtliche Rechte und Pflichten bezüglich der Immobilie ausschließlich dieser Person zu.

Rechtliche Stellung

Alleineigentum bezeichnet die Zuordnung einer Immobilie zu einer einzelnen natürlichen oder juristischen Person. Der Alleineigentümer wird in Abteilung I des Grundbuchs als einziger Eigentümer eingetragen.

Die Rechtsstellung nach § 903 BGB umfasst die Befugnisse des Eigentümers, "soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen":

Verfügungsbefugnis: Der Alleineigentümer kann die Immobilie veräußern, mit Grundschulden belasten oder anderweitig darüber verfügen - vorbehaltlich gesetzlicher oder vertraglicher Zustimmungserfordernisse. Zu beachten sind insbesondere: § 1365 BGB im Güterstand der Zugewinngemeinschaft bei Verfügung über das Vermögen im Ganzen; § 1369 BGB für Haushaltsgegenstände; Vorkaufsrechte Dritter (z.B. der Gemeinde nach §§ 24, 25 BauGB oder des Mieters nach § 577 BGB bei Umwandlung in Wohnungs-/Teileigentum).
Nutzungsberechtigung: Entscheidungen über Vermietung, Eigennutzung oder bauliche Veränderungen obliegen grundsätzlich dem Eigentümer. Bauliche Maßnahmen können jedoch nach Landesbauordnungsrecht genehmigungspflichtig sein; die Eigentümerbefugnis wird durch öffentlich-rechtliche Vorschriften begrenzt.
Haftung: Sämtliche Verpflichtungen wie Grundschulden, Grundsteuer (Steuerschuldner ist nach § 10 GrStG regelmäßig der Eigentümer) und Verkehrssicherungspflichten trägt der Alleineigentümer.

Alleineigentum in der Ehe

Bei Ehepaaren stellt sich häufig die Frage, ob eine Immobilie als Alleineigentum eines Partners oder als gemeinschaftliches Miteigentum erworben werden soll.

Alleineigentum eines Ehepartners kann vorliegen, wenn:

Nur ein Partner die Finanzierung trägt
Die Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung an einen Partner gelangt ist
Gütertrennung vereinbart wurde und eine klare Vermögenstrennung gewünscht ist

Rechtliche Konsequenzen bei Scheidung:

Bei gesetzlichem Güterstand (Zugewinngemeinschaft nach §§ 1363 ff. BGB) bleiben die Vermögen während der Ehe getrennt (§ 1363 Abs. 2 BGB). Die Immobilie verbleibt beim eingetragenen Eigentümer. Der andere Ehepartner kann jedoch im Rahmen des Zugewinnausgleichs (§§ 1372 ff. BGB) eine finanzielle Kompensation erhalten.
Bei vereinbarter Gütertrennung (§ 1414 BGB) entfällt der Zugewinnausgleich. Der nicht eingetragene Partner hat keinerlei Ansprüche an der Immobilie.

Verfügungsbeschränkung gemäß § 1365 BGB: Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft benötigt der Alleineigentümer die Zustimmung des Ehegatten, wenn die Verfügung über die Immobilie sein Vermögen im Ganzen betrifft. Dies ist der Fall, wenn der Wert der Immobilie nahezu das gesamte Vermögen ausmacht (nach Rechtsprechung etwa 85-90% des Vermögens). Bei vereinbarter Gütertrennung findet § 1365 BGB keine Anwendung. Zusätzlich zu beachten ist § 1369 BGB (Verfügungen über Haushaltsgegenstände).

Erbrecht und Alleineigentum

Beim Tod des Alleineigentümers geht die Immobilie nicht automatisch auf den überlebenden Ehepartner über. Es gilt die gesetzliche Erbfolge nach § 1931 BGB:

Bei Vorhandensein von Kindern erbt der überlebende Ehepartner gesetzlich 1/4 (§ 1931 Abs. 1 BGB); im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft erhöht sich dieser Anteil um ein pauschales Viertel auf 1/2 (§ 1371 Abs. 1 BGB).
Bei fehlenden Abkömmlingen, aber Vorhandensein von Verwandten der 2. Ordnung (Eltern/Geschwister), erbt der überlebende Ehepartner 1/2 (§ 1931 Abs. 1 BGB); in Zugewinngemeinschaft erhöht sich dies auf 3/4 (§ 1371 Abs. 1 BGB).

Dies führt häufig zur Bildung einer Erbengemeinschaft, in der der überlebende Partner die Immobilie gemeinsam mit weiteren Erben besitzt. Durch Testament oder Erbvertrag kann diese Situation vermieden und der Ehepartner als Alleinerbe eingesetzt werden.

Anwendungsfälle für Alleineigentum

Alleineigentum ist in folgenden Situationen sachgerecht:

Alleinige Finanzierung: Wenn nur ein Partner das erforderliche Kapital aufbringt und die Kreditverpflichtungen trägt.
Vereinbarte Gütertrennung: Bei Selbstständigen oder Unternehmern zur Haftungsbegrenzung.
Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung: Wenn die Immobilie aus dem Familienvermögen eines Partners stammt.
Zweite Ehe mit Kindern aus erster Ehe: Zur erbrechtlichen Absicherung der eigenen Kinder.

Umwandlung von Miteigentum in Alleineigentum

Die Überführung von Miteigentum in Alleineigentum erfordert die Übertragung der Miteigentumsanteile auf einen Eigentümer. Dies erfolgt durch:

Veräußerung: Der Miteigentümer verkauft seinen Anteil an den anderen Miteigentümer.
Schenkung: Insbesondere zwischen Ehepartnern ist die Übertragung bis zum persönlichen Freibetrag von 500.000 € nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG steuerfrei; mehrere Erwerbe desselben Gebers innerhalb von 10 Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Unabhängig davon ist die lebzeitige Übertragung eines gemeinsam genutzten Familienheims zwischen Ehegatten nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
Vereinbarung im Rahmen einer Scheidung: Häufig übernimmt ein Partner die Immobilie und gleicht den anderen finanziell aus.

Die Übertragung bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); der dingliche Eigentumsübergang setzt Einigung und Eintragung im Grundbuch voraus (§ 873 BGB). Es entstehen Notarkosten und Grundbuchgebühren nach GNotKG (geschäftswertabhängig).

Vor- und Nachteile

Vorteile des Alleineigentums:

Klare Entscheidungsstrukturen ohne Abstimmungsbedarf
Eindeutige Zuordnung bei erbrechtlichen und eherechtlichen Fragen
Flexibilität bei Verfügungen über die Immobilie

Nachteile:

Alleinige finanzielle und rechtliche Verantwortung
Potenzielle Ungleichbehandlung bei gemeinschaftlicher Finanzierung
Bei Trennung oder Erbfall können Ausgleichsansprüche des Partners kompliziert zu beziffern sein
Verfügungen können Zustimmungserfordernissen unterliegen (§§ 1365, 1369 BGB im gesetzlichen Güterstand; Vorkaufsrechte der Gemeinde oder des Mieters)
Öffentlich-rechtliche Grenzen (Baugenehmigungen, Landesbauordnungen) beschränken die freie Nutzung

Systematische Einordnung

Alleineigentum bezeichnet die ausschließliche Zuordnung einer Immobilie zu einer Person gemäß § 903 BGB. Es verschafft dem Eigentümer umfassende Verfügungsgewalt nach § 903 BGB, begründet jedoch auch alleinige Verantwortung für Lasten und Pflichten. Bei Ehepaaren erfordert die Wahl zwischen Allein- und Miteigentum die Berücksichtigung der Finanzierungsstruktur, güterrechtlicher Vereinbarungen nach §§ 1363 ff. BGB sowie erbrechtlicher Konsequenzen nach §§ 1931, 1371 ff. BGB (gesetzliche Erbfolge und Zugewinnausgleich im Todesfall).