Eigennutzung - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Eigennutzung bezeichnet die persönliche Nutzung einer Immobilie durch den Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken im Unterschied zur Fremdnutzung durch Mieter oder Pächter. Die Eigennutzung hat erhebliche steuerliche und finanzierungstechnische Auswirkungen und ist insbesondere im Kontext der privaten Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG von Bedeutung.

Definition

Eine Immobilie wird eigengenutzt, wenn der Eigentümer sie selbst zu Wohnzwecken bewohnt. Dies umfasst:

Die Hauptwohnung, in der der Eigentümer seinen Lebensmittelpunkt hat
Zweitwohnungen und Ferienwohnungen, sofern sie vom Eigentümer selbst genutzt werden
Einliegerwohnungen im selbstgenutzten Haus, die von Familienangehörigen unentgeltlich bewohnt werden

Keine Eigennutzung liegt vor bei:

Vermietung an Dritte, auch an Familienangehörige gegen Entgelt
Dauerhaftem Leerstand ohne eigene Nutzungsabsicht
Unentgeltlicher Nutzungsüberlassung an Dritte

Steuerliche Bedeutung bei Veräußerung

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist).

Ausnahme für Eigennutzung (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG): Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die Immobilie:

Im Jahr der Veräußerung und
In den beiden vorangegangenen Jahren

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen Wohnzwecken von Kindern genutzt wurde, für die der Eigentümer Anspruch auf einen Freibetrag oder Kindergeld hat.

Diese Regelung gilt unabhängig von der Dauer des vorherigen Besitzes. Selbst bei Veräußerung nach nur drei Jahren Eigennutzung besteht Steuerfreiheit.

Beispiel: Erwerb einer Immobilie im Januar 2020, durchgehende Eigennutzung bis Verkauf im Dezember 2026. Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, obwohl die Zehn-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist.

Gemischte Nutzung: War die Immobilie teilweise eigengenutzt und teilweise vermietet, ist der Veräußerungsgewinn anteilig steuerpflichtig. Die Aufteilung erfolgt nach Wohnfläche und Nutzungszeitraum.

Nachweis der Eigennutzung

Das Finanzamt prüft die Eigennutzung anhand objektiver Kriterien:

Primäre Nachweise:

Meldebescheinigungen (Haupt- oder Nebenwohnsitz)
Nebenkostenabrechnungen mit Verbrauchsdaten
Energieversorgungsverträge auf den Namen des Eigentümers
Kontoauszüge mit laufenden Betriebskostenzahlungen

Sekundäre Nachweise:

Zeugenaussagen von Nachbarn
Fotografien der Einrichtung
Paketlieferungen an die Adresse
Mitgliedschaften in örtlichen Vereinen

Bei Zweifeln kann die Finanzverwaltung umfangreiche Ermittlungen anstellen. Eine bloße Anmeldung ohne tatsächliche Nutzung reicht nicht aus.

Eigennutzung von Zweitwohnungen

Auch Zweit- und Ferienwohnungen können eigengenutzt werden. Entscheidend ist die tatsächliche eigene Nutzung zu Wohnzwecken.

Zeitweise Vermietung: Bei gemischter Nutzung (teils Eigennutzung, teils Vermietung) gelten strenge Maßstäbe. Die Finanzverwaltung erkennt Eigennutzung nur an, wenn diese überwiegt. Als Faustregel gilt eine eigene Nutzung von mindestens 50% der Zeit, wobei die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich sind.

Finanzierungstechnische Aspekte

Eigennutzung wirkt sich auf Finanzierungsbedingungen aus:

Kreditkonditionen: Banken gewähren für eigengenutzte Immobilien häufig günstigere Zinssätze, da das Ausfallrisiko als geringer eingeschätzt wird. Eigentümer sind eher bereit, finanzielle Anstrengungen zu unternehmen, um die eigene Wohnung zu erhalten.

Förderprogramme: Viele öffentliche Fördermittel (KfW-Darlehen, Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester) setzen Eigennutzung voraus. Bei Wechsel zur Vermietung können Rückzahlungspflichten entstehen.

Wechsel zwischen Vermietung und Eigennutzung

Ein Wechsel der Nutzungsart ist jederzeit möglich:

Von Vermietung zu Eigennutzung: Der Eigentümer kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. Für die steuerliche Beurteilung eines späteren Verkaufs sind nur die letzten drei Jahre (Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre) relevant. Vorherige Vermietungszeiträume sind unbeachtlich.

Von Eigennutzung zu Vermietung: Bei späterer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung greift die Steuerbefreiung nach § 23 EStG nicht mehr, wenn die Eigennutzung in den letzten drei Jahren vor Verkauf nicht gegeben war.

Praktische Empfehlungen

Dokumentation der Eigennutzung von Beginn an (Belege aufbewahren)
Bei geplantem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb: Eigennutzung in den letzten drei Jahren sicherstellen
Bei gemischter Nutzung: Anteilige Aufteilung frühzeitig mit Steuerberater klären
Bei Fördermitteln: Eigennutzungsverpflichtungen beachten

Systematische Einordnung

Eigennutzung stellt einen zentralen Begriff mit weitreichenden steuerlichen und finanzierungstechnischen Konsequenzen dar. Die steuerliche Privilegierung bei Veräußerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG macht die dreijährige Eigennutzung vor Verkauf zu einem relevanten Gestaltungsinstrument. Eine dokumentierte und vorausschauende Planung ermöglicht die Nutzung der steuerlichen Vorteile.