Erschließung - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Die Erschließung bezeichnet die Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen. Ein erschlossenes Grundstück verfügt über Zugang zu Straßen sowie Anschlüsse an Wasser, Abwasser, Strom und gegebenenfalls weitere Versorgungsnetze. Die Erschließung ist nach §§ 127 ff. BauGB Voraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks.

Definition und Bestandteile

Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn folgende Infrastrukturanbindungen vorhanden oder gesichert sind:

Verkehrserschließung: Anbindung an das öffentliche Straßen- oder Wegenetz mit ausreichender Befestigung und Tragfähigkeit.

Wasserversorgung: Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung bis zur Grundstücksgrenze.

Abwasserentsorgung: Anschluss an die öffentliche Kanalisation. Alternativ kann in begründeten Fällen eine genehmigte dezentrale Abwasserentsorgung (Kleinkläranlage) ausreichend sein.

Stromversorgung: Anbindung an das öffentliche Stromnetz.

Weitere Versorgung (nicht zwingend): Gasversorgung, Telekommunikationsanschlüsse, Fernwärme.

Für die baurechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist primär die verkehrsmäßige Erschließung sowie die Ver- und Entsorgung mit Wasser, Abwasser und Energie erforderlich.

Rechtliche Grundlagen

Die Erschließung ist in §§ 127-135 BauGB geregelt. Nach § 123 Abs. 1 BauGB sind die Gemeinden für die Erschließung zuständig. Sie können die Durchführung selbst vornehmen oder durch Dritte (Erschließungsträger, Bauherren) durchführen lassen.

Gesicherte Erschließung (§ 30 Abs. 1, § 34 Abs. 1 BauGB): Für die Erteilung einer Baugenehmigung muss die Erschließung gesichert sein. Dies bedeutet:

Die Erschließungsanlagen sind bereits vorhanden, oder
Ihre Herstellung ist rechtlich und tatsächlich gesichert (z.B. durch Erschließungsvertrag)

Erschließungsbeiträge

Nach §§ 127-135 BauGB können Gemeinden von den Grundstückseigentümern, die einen Vorteil von der Erschließung haben, Erschließungsbeiträge erheben.

Beitragspflicht: Sobald eine Erschließungsanlage hergestellt ist und das Grundstück dadurch bebaubar wird, entsteht die Beitragspflicht. Diese trifft den Eigentümer im Zeitpunkt der Beitragserhebung, unabhängig davon, wer zum Zeitpunkt der Herstellung Eigentümer war.

Bemessung: Die Beiträge richten sich nach dem Vorteil, den das Grundstück aus der Erschließung zieht. Maßgebliche Faktoren sind:

Grundstücksgröße
Art und Maß der baulichen Nutzung
Geschossflächenzahl
Frontlänge zur Erschließungsanlage

Höhe: In Neubaugebieten können Erschließungsbeiträge zwischen 20.000 und 50.000 Euro pro Grundstück betragen, abhängig von der Gemeinde und dem Umfang der Maßnahmen.

Verjährung: Erschließungsbeiträge verjähren nach vier Jahren ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Beitragspflicht entstanden ist (§ 135 Abs. 4 BauGB). Allerdings kann die Gemeinde mit dem Bescheid die Verjährung unterbrechen.

Abgrenzung: Erschließung vs. Bebaubarkeit

Erschließung und bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sind zu unterscheiden:

Ein Grundstück kann erschlossen sein, aber im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegen, wo eine Bebauung nur ausnahmsweise zulässig ist.
Ein Grundstück kann in einem Baugebiet liegen, aber nicht erschlossen sein. Ohne gesicherte Erschließung wird keine Baugenehmigung erteilt.

Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein: bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach Bebauungsplan und gesicherte Erschließung.

Erschließungskosten

Die konkreten Kosten für die Erschließung variieren erheblich je nach Lage und örtlichen Gegebenheiten:

Standardkosten bei erschließungsnahen Grundstücken:

Wasseranschluss: 2.000-5.000 Euro
Abwasseranschluss: 3.000-8.000 Euro
Stromanschluss: 1.500-3.000 Euro
Straßenanschluss/Gehweg: 5.000-30.000 Euro

Erhöhte Kosten bei abgelegenen Grundstücken: Müssen Leitungen über größere Distanzen verlegt werden (z.B. 200 Meter oder mehr), können die Kosten auf 50.000-100.000 Euro oder mehr steigen. Insbesondere die Kanalanbindung und Straßenbefestigung sind kostenintensiv.

Eigenerschließung

In bestimmten Fällen muss der Grundstückseigentümer die Erschließung selbst veranlassen und finanzieren:

Bei Grundstücken im Außenbereich oder in nicht erschlossenen Splittersiedlungen
Wenn die Gemeinde die Erschließung ablehnt oder nicht für zuständig hält
Bei privaten Erschließungsstraßen

In solchen Fällen sind Erschließungsverträge mit der Gemeinde und den Versorgungsunternehmen zu schließen, die die technischen Anforderungen und Kostenübernahme regeln.

Bedeutung beim Grundstückskauf

Die Erschließungssituation ist ein wesentlicher Faktor beim Grundstückserwerb:

Vor Vertragsschluss zu prüfen:

Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
Wenn nein: Welche Erschließungsmaßnahmen fehlen und was kosten diese?
Sind Erschließungsbeiträge bereits entrichtet oder können noch welche anfallen?
Wer trägt die Kosten für noch erforderliche Erschließungsmaßnahmen?

Vertraglich zu regeln:

Zusicherung des Verkäufers über den Erschließungszustand
Freistellung von künftigen Erschließungsbeiträgen oder Kostentragungsregelung
Aufschiebende Bedingung der gesicherten Erschließung für die Fälligkeit des Kaufpreises

Das Grundbuch enthält keine Informationen über den Erschließungszustand. Auskünfte sind bei der Gemeinde (Bauamt, Tiefbauamt) und den Versorgungsunternehmen einzuholen.

Nachträgliche Erschließungsbeiträge

Wird eine Erschließungsanlage hergestellt oder verbessert, kann dies auch Jahre nach dem Grundstückserwerb zu Beitragsforderungen führen. Die Beitragspflicht trifft den Eigentümer im Zeitpunkt der Bescheiderteilung, nicht den Eigentümer zum Zeitpunkt der Baumaßnahme.

Zur Vermeidung böser Überraschungen sollte im Kaufvertrag eine entsprechende Freistellungs- oder Gewährleistungsklausel vereinbart werden.

Systematische Einordnung

Die Erschließung stellt nach §§ 127 ff. BauGB eine zentrale Voraussetzung für die Bebaubarkeit von Grundstücken dar. Unerschlossene Grundstücke können durch hohe Erschließungskosten wirtschaftlich unattraktiv sein. Vor Grundstückserwerb erfordert die Prüfung des Erschließungszustands und der zu erwartenden Erschließungsbeiträge besondere Aufmerksamkeit. Vertragliche Regelungen zur Kostentragung können finanzielle Risiken minimieren.