Bruchteilsgemeinschaft - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Die Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet eine Form des Miteigentums, bei der mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer einer Sache nach ideellen Bruchteilen sind. Bei Immobilien werden mehrere Personen als Miteigentümer mit bestimmten Anteilen (beispielsweise je 1/3 oder je 1/2) im Grundbuch eingetragen. Die Bruchteilsgemeinschaft ist in den §§ 741-758 BGB (allgemeine Bestimmungen) und §§ 1008-1011 BGB geregelt. Die §§ 1008-1011 BGB betreffen das Miteigentum nach Bruchteilen allgemein; bei Grundstücken ist insbesondere § 1010 BGB bedeutsam (Grundbucheintragung für Wirkung gegenüber Erwerbern eines Anteils).

Rechtliche Grundlagen

Die Bruchteilsgemeinschaft unterscheidet sich systematisch von der Gesamthandsgemeinschaft (beispielsweise Erbengemeinschaft): Nach § 747 Satz 1 BGB kann jeder Bruchteilseigentümer über seinen Anteil verfügen, ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer zu benötigen. Der Anteil ist übertragbar, vererblich und pfändbar.

Im Grundbuch werden die Miteigentümer mit ihren jeweiligen Bruchteilen in Abteilung I eingetragen:

Person A zu 1/3
Person B zu 1/3
Person C zu 1/3

Die Bruchteilsgröße determiniert nach § 742 BGB sowohl die Rechte an der Sache als auch die Kostentragungspflicht nach § 748 BGB.

Verwaltung und Beschlussfassung

Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Immobilie folgt einem gestuften System von Mehrheitserfordernissen:

Ordnungsgemäße Verwaltung nach § 745 Abs. 1 BGB: Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung können mit Stimmenmehrheit nach Bruchteilen beschlossen werden:

Erhaltungsmaßnahmen und Instandsetzungen
Abschluss von Versicherungsverträgen
Beauftragung einer Hausverwaltung
Regelungen zur Kostenverteilung

Wesentliche Veränderungen nach § 745 Abs. 3 BGB: Wesentliche Veränderungen der Sache können weder mit Mehrheit beschlossen noch nach § 745 Abs. 2 BGB verlangt werden; sie setzen faktisch Einstimmigkeit voraus. Hierzu zählen:

Veräußerung der Immobilie
Grundlegende bauliche Veränderungen
Nutzungsänderungen (beispielsweise Umwandlung in Ferienwohnungen)
Bestellung von Grundschulden für das gesamte Grundstück (erfordert Mitwirkung aller Miteigentümer). Hinweis: Der einzelne Miteigentümer kann seinen eigenen Anteil nach § 1114, § 1192 BGB selbstständig belasten.

Notwendige Maßnahmen nach § 744 Abs. 2 BGB: Jeder Teilhaber ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen zur Erhaltung der Sache notwendige Maßnahmen zu ergreifen.

Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft

Nach § 749 Abs. 1 BGB kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht kann gemäß § 749 Abs. 2 BGB durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen werden; liegt jedoch ein wichtiger Grund vor, kann die Aufhebung trotz Ausschluss verlangt werden. Das Aufhebungsrecht ist nach § 758 BGB unverjährbar.

Modalitäten der Aufhebung:

Einvernehmliche Auseinandersetzung: Die Miteigentümer vereinbaren die Art der Teilung (Verkauf, Übernahme durch einen Teilhaber gegen Abfindung).
Realteilung nach § 752 BGB: Physische Teilung der Immobilie, bei Grundstücken und Mehrfamilienhäusern möglich, sofern baurechtliche Voraussetzungen und Erschließung gegeben sind.
Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Bei fehlender Einigung kann jeder Teilhaber die Zwangsversteigerung beantragen. Dies ist die ultima ratio, da der Versteigerungserlös regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert liegt, Verfahrenskosten anfallen und die Dauer erheblich sein kann.

Kostenverteilung

Nach § 748 BGB trägt jeder Teilhaber die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils. Dies umfasst:

Grundsteuer
Versicherungsbeiträge
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Nebenkosten

Bei Zahlungsverzug eines Miteigentümers können die anderen die erforderlichen Aufwendungen vorstrecken und Ersatz verlangen (§ 748 S. 2 BGB).

Nutzungsregelungen

Ohne anderslautende Vereinbarung steht jedem Miteigentümer die Nutzung der gesamten Immobilie entsprechend den Regeln über die Gemeinschaft zu (§ 743 Abs. 2 BGB). In der Praxis führt dies oft zu Konflikten.

Abhilfe schaffen:

Nutzungsvereinbarungen (zeitliche Aufteilung)
Zuordnung bestimmter Räume oder Etagen
Mietvereinbarungen zwischen Miteigentümern

Wichtig: Um Benutzungs- und Verwaltungsabreden gegenüber Erwerbern eines Anteils bindend zu machen, ist bei Grundstücken die Eintragung als Belastung des Anteils nach § 1010 BGB erforderlich (ergänzend §§ 746, 751 BGB).

Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten

Zur Vermeidung von Konflikten sollten Miteigentümer einen notariell beurkundeten Miteigentümervertrag schließen, der regelt:

Vorkaufsrecht: Vor Verkauf an Dritte müssen die anderen Miteigentümer informiert werden und haben ein Vorkaufsrecht. Preisfindung nach Gutachten oder festgelegten Mechanismen.

Todesfall: Regelungen für den Fall, dass Erben eintreten und den Anteil übernehmen oder veräußern möchten.

Kostenverteilung: Detaillierte Regelungen zu außerordentlichen Kosten und Folgen bei Zahlungsverzug.

Nutzungsregelung: Konkrete Zeiträume oder Raumzuordnungen zur Vermeidung von Streitigkeiten.

Ausschluss des Aufhebungsrechts: Kann zeitlich begrenzt oder dauerhaft vereinbart werden (§ 749 Abs. 2 BGB); bei wichtigem Grund bleibt die Aufhebung trotz Ausschluss möglich. Wirkt gegenüber Erwerbern nur bei Eintragung nach § 1010 BGB.

Bruchteilsgemeinschaft bei Ehepaaren

Die häufigste Form der Bruchteilsgemeinschaft entsteht bei gemeinsamem Immobilienerwerb von Ehepartnern (typischerweise je 1/2). Im Falle einer Scheidung ergeben sich besondere Fragestellungen:

Das Miteigentum wird nicht automatisch aufgehoben
Beide Partner können ihren Anteil behalten, an den anderen oder an Dritte veräußern
Im gesetzlichen Güterstand (Zugewinngemeinschaft) kann die Wertsteigerung der Immobilie in den Zugewinnausgleich einfließen
Ausnahmsweise kann das Familiengericht nach § 1383 BGB anordnen, dass ein Miteigentumsanteil auf den Ausgleichsgläubiger übertragen wird, wenn dies zur Vermeidung grober Unbilligkeit erforderlich und zumutbar ist
Eine einvernehmliche Lösung (Übernahme durch einen Partner gegen Abfindung oder Verkauf) ist meist wirtschaftlich sinnvoller als eine Teilungsversteigerung

Abgrenzung zur Erbengemeinschaft

Im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft handelt es sich bei der Erbengemeinschaft um eine Gesamthandsgemeinschaft (§ 2032 BGB):

Kein Teilhaber kann über seinen Anteil am Nachlass oder einzelne Nachlassgegenstände frei verfügen
Alle Entscheidungen erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit
Die Erbauseinandersetzung folgt eigenen Regeln

Systematische Einordnung

Die Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB ermöglicht gemeinschaftliches Eigentum bei gleichzeitiger Verfügungsbefugnis über ideelle Anteile. Die freie Verfügbarkeit der Anteile nach § 747 BGB und das jederzeitige Aufhebungsrecht gemäß § 749 BGB unterscheiden sie fundamental von der Gesamthandsgemeinschaft. Ohne vertragliche Regelungen besteht erhebliches Konfliktpotenzial. Notarielle Miteigentümervereinbarungen können Streitigkeiten durch Vorkaufsrechte, Nutzungsregelungen und Kostenverteilungsklauseln präventiv vermeiden.