Abtretung (Forderungen, Rechte)

Die Abtretung (Zession) von Forderungen und Rechten stellt im Immobilienkontext ein Rechtsinstrument zur Übertragung von Ansprüchen dar. Nach § 398 BGB kann eine Forderung durch Vertrag zwischen dem bisherigen Gläubiger (Zedent) und dem neuen Gläubiger (Zessionar) auf letzteren übertragen werden. Die Schuldnerposition bleibt unverändert; lediglich die Gläubigerstellung wechselt.

Rechtliche Grundlagen

Die Abtretung (Zession) ist in den §§ 398 ff. BGB geregelt. Sie ermöglicht die rechtsgeschäftliche Übertragung von Forderungen und bestimmten Rechten ohne Mitwirkung des Schuldners.

Wesentliche Merkmale:

• Formfreiheit: Die Abtretung bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form (§ 398 BGB)

• Abstraktheit: Die Gültigkeit der Abtretung ist unabhängig vom Bestehen eines Rechtsgrundes

• Unabhängigkeit vom Schuldner: Dessen Zustimmung ist nicht erforderlich

• Akzessorietät der Sicherheiten: Mit der Forderung gehen auch deren Sicherungsrechte auf den Zessionar über (§ 401 BGB)

Wichtige Abgrenzung: Die Eigentumsübertragung an Grundstücken erfolgt nicht durch Abtretung, sondern gemäß § 873 BGB durch Einigung und Grundbucheintragung (Auflassung). Grundstücke selbst können nicht abgetreten werden.

Typische Anwendungsfälle im Immobilienbereich

Abtretung von Mietforderungen

Banken verlangen bei Immobilienfinanzierungen häufig die Abtretung künftiger Mietforderungen als zusätzliche Sicherheit. Der Vermieter/Eigentümer tritt seine Ansprüche auf Mietzahlung an die finanzierende Bank ab.

Folgen:

• Bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers kann die Bank direkt bei den Mietern Zahlung verlangen

• Nach § 566b BGB muss ein Erwerber einer vermieteten Immobilie eine ihm bekannte oder erkennbare Abtretung der Mietforderungen gegen sich gelten lassen

• Der Erwerber erhält die Mieteinnahmen zunächst nicht, sondern diese fließen an die Bank

Abtretung von Kaufpreisforderungen

Verkäufer von Immobilien können ihren Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises abtreten. Dies kommt vor bei:

• Vorfinanzierungen durch Dritte

• Ketten von Immobiliengeschäften

• Abtretung als Sicherheit für eigene Verbindlichkeiten des Verkäufers

Der Käufer muss nach Kenntnis von der Abtretung an den Zessionar leisten (§ 409 BGB).

Abtretung von Rückgewähransprüchen

Ist ein durch Grundschuld gesichertes Darlehen zurückgezahlt, steht dem Eigentümer ein Rückgewähranspruch zu: Die Bank muss die Grundschuld zurückgewähren oder deren Löschung bewilligen. Die Form der Rückgewähr (Löschung, Verzicht zur Eigentümergrundschuld, Abtretung an sich oder Dritte) steht grundsätzlich dem Sicherungsgeber zu; AGB-Klauseln, die die Rückgewähr auf Löschung beschränken, sind insoweit unwirksam (BGH). Zustimmungsvorbehalte der Bank zur Abtretung des Rückgewähranspruchs können allerdings wirksam sein (BGH).

Beim Verkauf einer mit einer getilgten Grundschuld belasteten Immobilie muss dieser Rückgewähranspruch auf den Erwerber abgetreten werden. Andernfalls kann der neue Eigentümer die Grundschuld nicht nutzen oder löschen lassen, da ihm der schuldrechtliche Anspruch gegen die Bank fehlt.

Praxishinweis: Seriöse Notare achten bei Grundstückskaufverträgen automatisch darauf, dass Rückgewähransprüche mit abgetreten werden. Bei selbst erstellten Verträgen oder unzureichender Beratung kann diese Abtretung übersehen werden, was zu erheblichen Problemen führt.

Abtretung von Grundschulden

Die häufigste Anwendung der Abtretung im Immobilienbereich betrifft Grundschulden bei Bankenwechsel oder Umschuldung.

Ausgangslage: Ein Eigentümer hat zur Finanzierung eine Grundschuld zugunsten der Bank A im Grundbuch eintragen lassen. Bei Wechsel zu Bank B kann die bestehende Grundschuld auf die neue Bank abgetreten werden.

Vorteile:

• Einsparung der Kosten für Löschung der alten und Neueintragung einer neuen Grundschuld

• Schnellere Abwicklung

• Erhalt des bisherigen Ranges im Grundbuch

Formvorschriften bei Grundpfandrechten:

Buchgrundschuld: Bei der Buchgrundschuld erfolgt die Abtretung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 1154 Abs. 3 BGB i.V.m. § 1192 Abs. 1, §§ 873, 878 BGB). Die gegenüber dem Grundbuchamt abzugebenden Erklärungen müssen den Anforderungen des § 29 GBO (öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden) entsprechen.

Briefgrundschuld: Erforderlich sind:

• Schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1154 Abs. 1 BGB)

• Auf Verlangen des neuen Gläubigers ist die Abtretungserklärung öffentlich zu beglaubigen (§ 1154 Abs. 1 S. 2 BGB)

• Für den gutgläubigen Erwerb genügt eine Kette öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen (§ 1155 BGB i.V.m. § 1192 BGB)

Die gleichen Grundsätze gelten für die Abtretung von Hypotheken.

Wichtige Besonderheit bei Sicherungsgrundschulden: Bei Sicherungsgrundschulden gilt § 1192 Abs. 1a BGB: Einreden aus der Sicherungsabrede wirken gegenüber Erwerbern fort. Das bedeutet, dass auch der neue Gläubiger sich die Einwendungen aus dem ursprünglichen Sicherungsvertrag entgegenhalten lassen muss.

Formvorschriften und Nachweisbarkeit

Grundsätzliche Formfreiheit: Nach § 398 BGB ist die Abtretung formfrei möglich. Selbst mündliche Abtretungen sind wirksam. Das gilt auch, wenn die Forderung aus einem formbedürftigen Geschäft (z.B. notariellem Kaufvertrag) stammt.

Nachweisproblematik: Für Immobilienerwerber bedeutet dies, dass Abtretungen oft nicht erkennbar sind. Sie erfolgen in den Kreditunterlagen zwischen Darlehensnehmer und Bank und sind im Grundbuch nicht eingetragen.

Besondere Formvorschriften gelten für:

• Abtretungen von Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden): siehe oben - bei Briefrechten ist die Übergabe des Briefes erforderlich

• Abtretungen im Rahmen von Verbraucherdarlehensverträgen: Hier können besondere Formvorschriften gelten

Grenzen der Abtretbarkeit

Nach § 399 BGB ist eine Abtretung ausgeschlossen, wenn:

• Die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann

• Die Abtretung durch Vereinbarung mit dem Schuldner ausgeschlossen ist

• Die Forderung höchstpersönlicher Natur ist

Höchstpersönliche Ansprüche (z.B. Unterhaltsansprüche, Schmerzensgeld) sind nicht abtretbar. Auch Grundstücke, Eigentum an beweglichen Sachen und sonstige dingliche Rechte können nicht durch Abtretung übertragen werden.

Akzessorietät der Sicherungsrechte

§ 401 BGB regelt, dass mit der Forderung auch die für sie bestehenden Sicherungsrechte auf den neuen Gläubiger übergehen. Bei Immobilien bedeutet dies:

• Hypotheken gehen mit der gesicherten Forderung über

• Bürgschaften bleiben bestehen

• Vormerkungen im Grundbuch wandern mit

• Pfandrechte an beweglichen Sachen gehen über

Diese automatische Übertragung von Sicherheiten macht die Abtretung für Kreditgeber attraktiv.

Bedeutung für Immobilienerwerber

Risiken für Käufer:

• Unbekannte Abtretungen von Mietforderungen führen zu ausbleibenden Mieteinnahmen

• Fehlende Abtretung von Rückgewähransprüchen verhindert die Verfügung über getilgte Grundschulden

• Mehrfachabtretungen können zu Streitigkeiten über die Gläubigerstellung führen

Schutzmaßnahmen:

• Im Kaufvertrag sollte der Verkäufer zusichern, dass keine Abtretungen von Mietforderungen bestehen oder diese vor Übergang aufgehoben werden

• Bei bestehenden Grundschulden muss die Abtretung des Rückgewähranspruchs vertraglich geregelt werden

• Bei vermieteten Objekten sollten Mieter nach dem tatsächlichen Zahlungsempfänger befragt werden

• Nachweis der Tilgung und Freigabeerklärungen der finanzierenden Banken sollten eingeholt werden

Wirkung gegenüber dem Schuldner

Einwendungen: Der Schuldner kann alle Einwendungen, die ihm gegen den ursprünglichen Gläubiger zustanden, auch dem neuen Gläubiger entgegensetzen (§ 404 BGB).

Zahlungen an den falschen Gläubiger: Leistet der Schuldner ohne Kenntnis der Abtretung an den bisherigen Gläubiger, wird er nach § 407 BGB frei. Nach Abtretungsanzeige (§ 409 BGB) kann er mit befreiender Wirkung an den in der Anzeige bezeichneten Zessionar leisten. Dies schützt den Schuldner vor Doppelzahlungen.

In der Praxis sollte bei Abtretungen eine Anzeige an den Schuldner erfolgen, insbesondere:

• Bei Mietforderungen: Information der Mieter über neuen Zahlungsempfänger

• Bei Kaufpreisforderungen: Mitteilung an den Käufer, an wen zu zahlen ist

Systematische Einordnung

Die Abtretung nach §§ 398 ff. BGB stellt ein flexibles Instrument zur Übertragung von Forderungen und Rechten dar. Im Immobilienbereich findet sie insbesondere bei der Kreditbesicherung, bei Umschuldungen und bei Eigentümerwechseln Anwendung. Bei Grundschulden bietet sie Kostenvorteile gegenüber Neueintragungen; bei Mietforderungen und Rückgewähransprüchen erfordert sie besondere Beachtung. Die Formfreiheit nach § 398 BGB erleichtert die Handhabung, erschwert jedoch die Erkennbarkeit für Dritte. Immobilienerwerber sollten durch vertragliche Zusicherungen und Nachfragen sicherstellen, dass keine unbekannten Abtretungen die Rechtsposition beeinträchtigen.

Externe Links

• § 398 BGB - Abtretung

• § 401 BGB - Übergang der Nebenrechte

• § 409 BGB - Leistung an den bisherigen Gläubiger

• § 1154 BGB - Abtretung der Hypothek

• § 566b BGB - Abtretung von Mietforderungen