Abtretung (Forderungen, Rechte) - Immobilien-Lexikon

Die Abtretung von Forderungen und Rechten stellt im Immobilienkontext ein Rechtsinstrument zur Übertragung von Ansprüchen dar. Nach § 398 BGB kann eine Forderung durch Vertrag zwischen dem bisherigen Gläubiger (Zedent) und dem neuen Gläubiger (Zessionar) auf letzteren übertragen werden. Die Schuldnerposition bleibt unverändert; lediglich die Gläubigerstellung wechselt.

Rechtliche Grundlagen

Die Abtretung (Zession) ist in den §§ 398 ff. BGB geregelt. Sie ermöglicht die rechtsgeschäftliche Übertragung von Forderungen und bestimmten Rechten ohne Mitwirkung des Schuldners.

Wesentliche Merkmale:

Formfreiheit: Die Abtretung bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form (§ 398 BGB)
Abstraktheit: Die Gültigkeit der Abtretung ist unabhängig vom Bestehen eines Rechtsgrundes
Unabhängigkeit vom Schuldner: Dessen Zustimmung ist nicht erforderlich
Akzessorietät der Sicherheiten: Mit der Forderung gehen auch deren Sicherungsrechte auf den Zessionar über (§ 401 BGB)

Typische Anwendungsfälle im Immobilienbereich

Abtretung von Mietforderungen

Banken verlangen bei Immobilienfinanzierungen häufig die Abtretung künftiger Mietforderungen als zusätzliche Sicherheit. Der Vermieter/Eigentümer tritt seine Ansprüche auf Mietzahlung an die finanzierende Bank ab.

Folgen:

Bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers kann die Bank direkt bei den Mietern Zahlung verlangen
Nach § 566b BGB muss ein Erwerber einer vermieteten Immobilie eine ihm bekannte oder erkennbare Abtretung der Mietforderungen gegen sich gelten lassen
Der Erwerber erhält die Mieteinnahmen zunächst nicht, sondern diese fließen an die Bank

Abtretung von Kaufpreisforderungen

Verkäufer von Immobilien können ihren Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises abtreten. Dies kommt vor bei:

Vorfinanzierungen durch Dritte
Ketten von Immobiliengeschäften
Abtretung als Sicherheit für eigene Verbindlichkeiten des Verkäufers

Der Käufer muss nach Kenntnis von der Abtretung an den Zessionar leisten (§ 409 BGB).

Abtretung von Rückgewähransprüchen

Ist ein durch Grundschuld gesichertes Darlehen zurückgezahlt, steht dem Eigentümer ein Rückgewähranspruch zu: Die Bank muss die Grundschuld zurückgewähren oder deren Löschung bewilligen.

Beim Verkauf einer mit einer getilgten Grundschuld belasteten Immobilie muss dieser Rückgewähranspruch auf den Erwerber abgetreten werden. Andernfalls kann der neue Eigentümer die Grundschuld nicht nutzen oder löschen lassen, da ihm der schuldrechtliche Anspruch gegen die Bank fehlt.

Formvorschriften und Nachweisbarkeit

Grundsätzliche Formfreiheit: Nach § 398 BGB ist die Abtretung formfrei möglich. Selbst mündliche Abtretungen sind wirksam.

Nachweisproblematik: Für Immobilienerwerber bedeutet dies, dass Abtretungen oft nicht erkennbar sind. Sie erfolgen in den Kreditunterlagen zwischen Darlehensnehmer und Bank und sind im Grundbuch nicht eingetragen.

Besondere Formvorschriften gelten für:

Abtretungen von Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden): Bei Briefrechten ist die Übergabe des Briefes erforderlich
Abtretungen im Rahmen von Verbraucherdarlehensverträgen: Hier können besondere Formvorschriften gelten

Grenzen der Abtretbarkeit

Nach § 399 BGB ist eine Abtretung ausgeschlossen, wenn:

Die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger nicht ohne Veränderung ihres Inhalts erfolgen kann
Die Abtretung durch Vereinbarung mit dem Schuldner ausgeschlossen ist
Die Forderung höchstpersönlicher Natur ist

Höchstpersönliche Ansprüche (z.B. Unterhaltsansprüche, Schmerzensgeld) sind nicht abtretbar.

Akzessorietät der Sicherungsrechte

§ 401 BGB regelt, dass mit der Forderung auch die für sie bestehenden Sicherungsrechte auf den neuen Gläubiger übergehen. Bei Immobilien bedeutet dies:

Hypotheken gehen mit der gesicherten Forderung über
Bürgschaften bleiben bestehen
Vormerkungen im Grundbuch wandern mit
Pfandrechte an beweglichen Sachen gehen über

Diese automatische Übertragung von Sicherheiten macht die Abtretung für Kreditgeber attraktiv.

Bedeutung für Immobilienerwerber

Risiken für Käufer:

Unbekannte Abtretungen von Mietforderungen führen zu ausbleibenden Mieteinnahmen
Fehlende Abtretung von Rückgewähransprüchen verhindert die Verfügung über getilgte Grundschulden
Mehrfachabtretungen können zu Streitigkeiten über die Gläubigerstellung führen

Schutzmaßnahmen:

Im Kaufvertrag sollte der Verkäufer zusichern, dass keine Abtretungen von Mietforderungen bestehen oder diese vor Übergang aufgehoben werden
Bei bestehenden Grundschulden muss die Abtretung des Rückgewähranspruchs vertraglich geregelt werden
Bei vermieteten Objekten sollten Mieter nach dem tatsächlichen Zahlungsempfänger befragt werden
Nachweis der Tilgung und Freigabeerklärungen der finanzierenden Banken sollten eingeholt werden

Anzeige gegenüber dem Schuldner

Nach § 409 BGB wird der Schuldner durch Leistung an den bisherigen Gläubiger nur frei, wenn ihm die Abtretung nicht angezeigt wurde. Dies schützt den Schuldner vor Doppelzahlungen.

In der Praxis sollte bei Abtretungen eine Anzeige an den Schuldner erfolgen, insbesondere:

Bei Mietforderungen: Information der Mieter über neuen Zahlungsempfänger
Bei Kaufpreisforderungen: Mitteilung an den Käufer, an wen zu zahlen ist

Systematische Einordnung

Die Abtretung nach §§ 398 ff. BGB stellt ein flexibles Instrument zur Übertragung von Forderungen und Rechten dar. Im Immobilienbereich findet sie insbesondere bei der Kreditbesicherung und bei Eigentümerwechseln Anwendung. Die Formfreiheit nach § 398 BGB erleichtert die Handhabung, erschwert jedoch die Erkennbarkeit für Dritte. Immobilienerwerber sollten durch vertragliche Zusicherungen und Nachfragen sicherstellen, dass keine unbekannten Abtretungen die Rechtsposition beeinträchtigen.