Eigentümer - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Als Eigentümer wird im deutschen Zivilrecht die Person bezeichnet, die das rechtliche Eigentum an einer Sache innehat. Bei Immobilien und Grundstücken bestimmt sich die Eigentümerstellung nach dem Eintrag im Grundbuch (Abteilung I). Das Eigentum ist vom Besitz zu unterscheiden: Der Eigentümer hat die rechtliche Herrschaft (§ 903 BGB), während der Besitzer die tatsächliche Sachherrschaft ausübt (§ 854 BGB).

Rechtliche Grundlagen

Das Eigentum an Grundstücken und Immobilien ist in § 903 BGB definiert. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer mit seiner Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.

Bei Immobilien bestimmt sich die Eigentümerstellung nach dem Grundbucheintrag in Abteilung I. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben gemäß § 892 BGB: Wer als Eigentümer eingetragen ist, wird im Rechtsverkehr als rechtmäßiger Eigentümer behandelt (Gutglaubensschutz). Ergänzend begründet § 891 BGB eine widerlegbare gesetzliche Vermutung über die Richtigkeit eingetragener bzw. gelöschter Rechte. Die tatsächliche Nutzung eines Grundstücks ohne Grundbucheintrag begründet kein Eigentum.

Rechte des Eigentümers

Das Eigentumsrecht an Immobilien umfasst verschiedene Befugnisse:

Verfügungsrecht: Der Eigentümer kann die Immobilie veräußern, verschenken oder belasten.
Nutzungsrecht: Der Eigentümer darf die Immobilie selbst nutzen oder Dritten zur Nutzung überlassen (Vermietung).
Ausschließungsrecht: Der Eigentümer kann andere von der Einwirkung auf sein Eigentum ausschließen.
Fruchtziehungsrecht: Erträge aus der Immobilie stehen dem Eigentümer zu. Das Gesetz unterscheidet zwischen Früchten (§§ 99-100 BGB, z.B. Mieten und Pachten) und Nutzungen (§ 100 BGB). Mieteinnahmen gelten als Nutzungen und stehen dem Eigentümer zu.

Pflichten des Eigentümers

Mit dem Eigentum sind verschiedene gesetzliche Pflichten verbunden:

Grundsteuer: Die Grundsteuer ist nach § 10 GrStG vom Eigentümer zu entrichten. Steuerschuldner ist die Person, der der Steuergegenstand am maßgeblichen Stichtag (regelmäßig 1. Januar) zugerechnet wird. Ein Eigentümerwechsel im laufenden Jahr wirkt sich regelmäßig erst ab dem Folgejahr aus. Bei mehreren Eigentümern haften diese als Gesamtschuldner.
Verkehrssicherungspflicht: Der Eigentümer muss Gefahren abwenden, die von seinem Grundstück ausgehen. Dies umfasst insbesondere die Sicherung des Grundstücks und der baulichen Anlagen sowie die Abwehr von Gefahren im öffentlichen Verkehrsraum.
Anliegerpflichten: Je nach landesrechtlichen Straßenreinigungsgesetzen und kommunalen Satzungen können Pflichten zur Gehwegreinigung und Schneeräumung bestehen. Die genauen Pflichten (Zeiten, Breite der zu räumenden Flächen) ergeben sich aus den jeweiligen lokalen Vorschriften.
Baulasten: Im Baulastenverzeichnis eingetragene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sind zu erfüllen. Baulasten werden nach den jeweiligen Landesbauordnungen (z.B. § 85 BauO NRW) begründet und wirken ab Eintragung auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Sie sind nicht im Grundbuch, sondern im bei der Bauaufsichtsbehörde geführten Baulastenverzeichnis eingetragen.

Eigentumserwerb bei Immobilien

Der Erwerb von Immobilieneigentum erfolgt durch Eintragung im Grundbuch. Nach § 873 BGB sind für den Eigentumsübergang erforderlich:

Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang (Auflassung nach § 925 BGB)
Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch

Der notarielle Kaufvertrag (Form nach § 311b BGB) allein bewirkt noch keinen Eigentumsübergang. Dieser tritt erst mit der Grundbucheintragung ein. Zur Sicherung des Käufers zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung wird regelmäßig eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch eingetragen, die den Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert.

Bei Erbfällen geht das Eigentum kraft Gesetzes automatisch auf den Erben über (§ 1922 BGB - Universalsukzession). Das Grundbuch wird dadurch vorübergehend unrichtig. Eine Grundbuchberichtigung nach § 82 GBO ist rechtlich geboten und praktisch erforderlich, um die Verfügungsbefugnis nachweisen zu können.

Ersitzung von Grundstückseigentum

In Ausnahmefällen kann Eigentum an Grundstücken durch Ersitzung erworben werden. Die Ersitzung von Grundeigentum (Buchersitzung nach § 900 BGB) setzt voraus:

Eintragung als Eigentümer im Grundbuch
Eigenbesitz an dem Grundstück
Zeitablauf von 30 Jahren

Nach Ablauf dieser Frist wird die Person, die als Eigentümer eingetragen ist, auch dann Eigentümer, wenn die Eintragung zunächst unberechtigt war. Eine kürzere Ersitzungsfrist für Grundstücke existiert im deutschen BGB nicht. Die 10-jährige Ersitzung nach § 937 BGB betrifft ausschließlich bewegliche Sachen, nicht Grundstücke.

Die bloße langjährige Nutzung eines Grundstücks ohne Grundbucheintrag begründet kein Ersitzungsrecht.

Miteigentum

Immobilien können mehreren Personen gemeinsam gehören. Das Gesetz unterscheidet zwei Grundformen:

Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB): Jeder Miteigentümer hat einen ideellen Bruchteil (z.B. je 1/2). Diese Anteile werden im Grundbuch in Abteilung I vermerkt und können einzeln veräußert werden.
Gesamthandsgemeinschaft: Die Miteigentümer sind gemeinsam Eigentümer des Ganzen; einzelne Anteile können nicht separat veräußert werden. Diese Form findet sich bei Erbengemeinschaften (§ 2032 BGB), ehelicher Gütergemeinschaft oder Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Seit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG), in Kraft seit 1. Januar 2024, wird im Grundstücksverkehr grundsätzlich nur die im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im Grundbuch ausgewiesen (§ 47 Abs. 2 GBO n.F.); der Gesellschafterbestand ergibt sich aus dem Gesellschaftsregister.

Beschränkte dingliche Rechte

Das Eigentum kann durch beschränkte dingliche Rechte Dritter belastet sein, die die Verfügungsbefugnis des Eigentümers einschränken:

Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): Berechtigung zur Nutzung der Immobilie und Fruchtziehung.
Grundschulden und Hypotheken: Sicherungsrechte für Kreditgeber, die im Verwertungsfall zur Zwangsversteigerung führen können.
Wohnrecht (§ 1093 BGB): Berechtigung zum Bewohnen der Immobilie.
Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB): Belastungen zugunsten anderer Grundstücke, etwa Wegerechte oder Leitungsrechte.

Trotz solcher Belastungen verbleibt die formale Eigentümerstellung bei der im Grundbuch eingetragenen Person.

Systematische Einordnung

Das Eigentum an Immobilien wird durch den Grundbucheintrag konstituiert und vermittelt umfassende Rechte sowie Pflichten gemäß §§ 903 ff. BGB. Es unterscheidet sich systematisch vom Besitz (§§ 854 ff. BGB) und kann nach § 873 BGB nur durch Einigung und Grundbucheintragung übertragen werden. Beschränkte dingliche Rechte schränken die Eigentümerbefugnisse ein, berühren jedoch nicht den formalen Eigentumsstatus.