Enteignung
Enteignung von Immobilien in Deutschland - wann der Staat zugreifen darf, wie die Entschädigung funktioniert und was Eigentümer wissen müssen
Die Enteignung bezeichnet die zwangsweise Entziehung oder Beschränkung des Eigentums durch den Staat gegen Entschädigung. In Deutschland ist die Enteignung von Immobilien und Grundstücken verfassungsrechtlich in Artikel 14 Absatz 3 Grundgesetz geregelt und stellt eine Ausnahme dar.
Rechtliche Grundlagen
Die verfassungsrechtliche Grundlage der Enteignung findet sich in Artikel 14 Absatz 3 Grundgesetz. Nach dieser Vorschrift ist eine Enteignung nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Das Grundgesetz formuliert in Artikel 14 Absatz 2 die Sozialbindung des Eigentums ("Eigentum verpflichtet") und gewährleistet in Absatz 3 einen Entschädigungsanspruch.
Die detaillierten Voraussetzungen und Verfahren der Enteignung sind im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, insbesondere in den §§ 85 ff. BauGB (Enteignungszweck), §§ 93 ff. BauGB (Entschädigung) und §§ 108 ff. BauGB (Enteignungsverfahren). Weitere materielle Enteignungsgrundlagen ergeben sich aus dem Bundesfernstraßengesetz (§ 19 FStrG) und dem Allgemeinen Eisenbahngesetz (§ 22 AEG).
Kumulative Voraussetzungen einer rechtmäßigen Enteignung:
Überwiegendes öffentliches Interesse (Infrastrukturprojekte wie Straßen- oder Bahnbau, Hochwasserschutz, Energieversorgung) gemäß § 85 BauGB
Gesetzliche Grundlage für die Enteignung
Verhältnismäßigkeit des Eingriffs (§ 87 Abs. 1 BauGB: der Zweck kann nicht anders zumutbar erreicht werden)
Ernsthafte, jedoch erfolglose Erwerbsbemühungen zu angemessenen Bedingungen (§ 87 Abs. 2 BauGB)
Angemessene Entschädigung des Eigentümers
Eine entschädigungslose Enteignung ist nach deutschem Verfassungsrecht unzulässig.
Anwendungshäufigkeit
Die Enteignung gilt gemäß § 87 BauGB als ultima ratio und wird nur angewendet, wenn Verhandlungen über einen freiwilligen Erwerb erfolglos bleiben und das öffentliche Interesse den Schutz des Privateigentums überwiegt. Die öffentliche Hand erwirbt benötigte Grundstücke überwiegend durch freiwillige Kaufverträge auf dem regulären Immobilienmarkt.
Im städtebaulichen Alltag sind Enteignungen relativ selten. Im Bereich des Fernstraßenbaus werden sie jedoch regelmäßig als letztes Mittel eingesetzt, wenn Grundstückseigentümer nicht zum freiwilligen Verkauf bereit sind. Nach Angaben des Bundesverkehrsministeriums wurden beispielsweise im Jahr 2022 insgesamt 127 Enteignungsverfahren im Straßenbau durchgeführt. Die Gesamtzahl der Verfahren bewegt sich bundesweit im mittleren dreistelligen Bereich pro Jahr, wobei der Schwerpunkt im Infrastrukturausbau liegt.
Verfahrensablauf
Das Enteignungsverfahren folgt einem gesetzlich vorgeschriebenen Ablauf:
Vorverhandlungen: Die enteignende Stelle muss nach § 87 Abs. 2 BauGB nachweisen, dass ernsthafte Bemühungen um einen freiwilligen Erwerb zu angemessenen Bedingungen unternommen wurden, jedoch erfolglos geblieben sind. Bei zwingenden städtebaulichen Gründen nach § 88 BauGB können die Nachweisanforderungen erleichtert sein.
Planfeststellung: Das zugrunde liegende Projekt (Straße, Bahnstrecke, etc.) muss durch ein rechtskräftiges Planfeststellungsverfahren genehmigt sein. Bei Fernstraßen und Eisenbahnen legt der Planfeststellungsbeschluss nach § 19 Abs. 1-2 FStrG bzw. § 22 AEG die Enteignungszulässigkeit bindend fest. Einwände gegen die grundsätzliche Zulässigkeit der Enteignung sind im Planfeststellungsverfahren geltend zu machen und können im späteren Enteignungsverfahren nicht mehr aufgegriffen werden.
Enteignungsbescheid: Die zuständige Enteignungsbehörde entscheidet nach § 112 BauGB durch Beschluss über die Enteignung und legt den Umfang sowie die Höhe der Entschädigung fest. Nach Bestandskraft des Beschlusses ergeht die Ausführungsanordnung gemäß § 117 BauGB, mit der das Eigentum übergeht.
Rechtsmittel: Gegen Enteignungsbeschlüsse und weitere Verwaltungsakte nach dem Fünften Teil des BauGB ist nach § 217 BauGB binnen eines Monats (bei ortsüblicher Bekanntmachung binnen sechs Wochen) der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zum Landgericht, Kammer für Baulandsachen, statthaft. Über Streitigkeiten zur Entschädigungshöhe entscheiden nach Art. 14 Abs. 3 Satz 4 GG die ordentlichen Gerichte.
Entschädigung
Die Entschädigung für den Rechtsverlust bemisst sich nach § 95 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 194 BauGB grundsätzlich am Verkehrswert der enteigneten Immobilie oder des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entscheidung der Enteignungsbehörde. Der Verkehrswert wird durch Sachverständigengutachten ermittelt, häufig unter Einbeziehung der örtlichen Gutachterausschüsse, und orientiert sich an den Preisen, die auf dem freien Markt erzielt würden.
Neben der Hauptentschädigung können nach § 96 BauGB weitere Entschädigungsansprüche für andere Vermögensnachteile bestehen:
Umzugskosten bei Enteignung bebauter Grundstücke
Verdienstausfall bei Beeinträchtigung gewerblicher Nutzung
Minderwert des Restgrundstücks bei Teilenteignungen (§ 96 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Sonstige wirtschaftliche Nachteile
Steuerlich ist zu beachten, dass Zwangsenteignungsentschädigungen nicht der Besteuerung nach § 23 EStG (privates Veräußerungsgeschäft) unterliegen. Im Einzelfall können jedoch andere steuerliche Folgen eintreten, insbesondere bei Betriebsvermögen, Ersatzbeschaffung oder in bestimmten Grunderwerbsteuerkonstellationen. Eine steuerliche Einzelfallprüfung ist ratsam.
Bei Streit über die Entschädigungshöhe wird diese gerichtlich festgesetzt. Häufig werden unterschiedliche Gutachten eingeholt, deren Ergebnisse voneinander abweichen können.
Rechtsmittel und Verfahrensoptionen
Betroffene Eigentümer verfügen über folgende prozessuale und außerprozessuale Möglichkeiten:
Außergerichtliche Verhandlungen: Ein erheblicher Teil der Enteignungsverfahren wird durch einvernehmliche Vereinbarungen zwischen Eigentümer und enteignender Stelle beendet.
Rechtliche Vertretung: Das Enteignungsrecht weist erhebliche Komplexität auf; die Beauftragung von Rechtsanwälten und Fachanwälten ist verbreitet.
Sachverständigengutachten: Unabhängige Verkehrswertgutachten dienen als Verhandlungsgrundlage oder Beweismittel bei Streitigkeiten über die Entschädigungshöhe.
Fristgebundene Rechtsbehelfe: Gegen Enteignungsbeschlüsse und weitere Verwaltungsakte nach dem Fünften Teil des BauGB ist nach § 217 BauGB binnen eines Monats (bei ortsüblicher Bekanntmachung binnen sechs Wochen) der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zum Landgericht, Kammer für Baulandsachen, zu stellen. Weitere Rechtsmittel sind nach §§ 218 ff. BauGB möglich.
Teilenteignung
Eine Enteignung kann sich auf das gesamte Grundstück oder nur auf Teilflächen beziehen. Bei Teilenteignungen verbleibt ein Restgrundstück im Eigentum des Betroffenen. Führt die Teilenteignung zu einer Wertminderung des verbleibenden Grundstücks (beispielsweise durch Lagebeeinträchtigungen), kann nach § 96 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eine zusätzliche Entschädigung für diesen Minderwert geltend gemacht werden. Die Feststellung eines solchen Minderwerts erfolgt durch Sachverständigengutachten.
Rückenteignung
Wird der Enteignungszweck nicht fristgerecht umgesetzt oder dauerhaft aufgegeben, kann der frühere Eigentümer nach § 102 BauGB die Rückenteignung verlangen. In diesem Fall geht das Grundstück oder die Immobilie gegen Erstattung der erhaltenen Entschädigung (abzüglich zwischenzeitlicher Wertminderungen) wieder in das Eigentum des ursprünglichen Eigentümers über. Die Rückenteignung sichert den Betroffenen ab, falls das öffentliche Vorhaben, für das enteignet wurde, nicht realisiert wird.
Planungsbedingte Eigentumsbeschränkungen
Von der Enteignung zu unterscheiden sind planungsbedingte Eigentumsbeschränkungen durch Änderungen der Bauleitplanung. Wird beispielsweise ein als Bauland ausgewiesenes Grundstück durch Bebauungsplanänderung zu einer Grünfläche umgewidmet, stellt dies keine Enteignung im rechtlichen Sinne dar, kann aber zu erheblichen Wertverlusten führen.
Solche Fälle werden als Planungsschaden bezeichnet und unterliegen den Entschädigungsregelungen der §§ 39-44 BauGB. Diese umfassen insbesondere:
§ 39 BauGB: Entschädigung bei Vertrauensschäden
§ 40 BauGB: Übernahme- und Entschädigungsansprüche
§ 41 BauGB: Geldentschädigung
§ 42 BauGB: Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung zulässiger Nutzung (z.B. 7-Jahres-Regel in § 42 Abs. 2 BauGB)
§ 44 BauGB: Fristen für Entschädigungsansprüche
Diese Regelungen begründen nicht in jedem Fall einen Ausgleichsanspruch, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Verfassungsrechtliche Einordnung
Das deutsche Enteignungsrecht bildet einen verfassungsrechtlich normierten Ausgleich zwischen dem Schutz des privaten Eigentums gemäß Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz und den Erfordernissen des Gemeinwohls. Durch die verfassungsrechtlichen Vorgaben, prozessuale Garantien und die obligatorische Entschädigung werden die Rechte betroffener Eigentümer gewährleistet. Das Institut der Enteignung ermöglicht die Realisierung öffentlicher Infrastrukturprojekte auch bei fehlender Bereitschaft einzelner Grundstückseigentümer zum freiwilligen Verkauf, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Externe Links
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