Abfindungszahlung - Immobilien-Lexikon - Kettenbach Immobilien GmbH

Eine Abfindungszahlung im Immobilienkontext bezeichnet eine finanzielle Kompensation, die eine Person für den Verzicht auf Eigentumsansprüche, Erbansprüche oder dingliche Rechte an einer Immobilie erhält. Abfindungszahlungen sind insbesondere bei Erbauseinandersetzungen gemäß §§ 2042 ff. BGB, vorweggenommener Erbfolge und Pflichtteilsverzicht nach § 2346 BGB von Bedeutung.

Rechtliche Grundlagen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt verschiedene Formen von Abfindungszahlungen im Zusammenhang mit Immobilien:

Erbverzicht (§ 2346 BGB): Ein Verzicht auf das gesetzliche Erbrecht zu Lebzeiten des Erblassers bedarf der notariellen Beurkundung. Der Erblasser muss persönlich erscheinen und kann sich nicht vertreten lassen. Als Gegenleistung wird häufig eine Abfindung vereinbart.

Pflichtteilsverzicht (§ 2346 BGB): Ähnlich dem Erbverzicht, bezieht sich aber nur auf den Pflichtteilsanspruch. Ebenfalls notarielle Beurkundung erforderlich.

Erbauseinandersetzung (§§ 2042 ff. BGB): Bei Erbengemeinschaften kann ein Miterbe durch Abfindung aus der Gemeinschaft ausscheiden. Die Vereinbarung erfordert die Zustimmung aller Miterben (Einstimmigkeitsprinzip).

Typische Anwendungsszenarien

Auflösung einer Erbengemeinschaft

Nach einem Erbfall entsteht bei mehreren Erben eine Erbengemeinschaft. Ist eine Immobilie Teil des Nachlasses und möchte ein Erbe diese übernehmen, werden die anderen Miterben entsprechend ihrer Erbquote ausgezahlt. Bei einem Immobilienwert von 600.000 Euro und drei gleichberechtigten Erben erhält jeder weichende Erbe eine Abfindung von 200.000 Euro.

Vorweggenommene Erbfolge

Bei der lebzeitigen Vermögensübertragung kann vereinbart werden, dass der Übernehmer Abfindungen an seine Geschwister zahlt. Dies ermöglicht eine gerechte Vermögensverteilung und kann steuerliche Vorteile durch Nutzung der Schenkungsfreibeträge (alle 10 Jahre erneuerbar) bieten.

Pflichtteilsverzicht

Insbesondere bei Familienunternehmen oder landwirtschaftlichen Betrieben wird häufig gegen Abfindung auf Pflichtteile verzichtet. Dies verhindert Liquiditätsabflüsse nach dem Erbfall, die die Unternehmensfortführung gefährden könnten.

Steuerliche Behandlung

Die steuerrechtliche Einordnung von Abfindungszahlungen ist komplex:

Erbverzicht und Pflichtteilsverzicht: Die Abfindung gilt als Schenkung im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG. Die Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser, nicht zum Zahlenden.

Erbauseinandersetzung: Zahlungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung unterliegen der Erbschaftsteuer. Es gelten die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG (z.B. 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehegatten).

Grunderwerbsteuer: Nach § 3 Nr. 3 GrEStG fällt bei Grundstücksübertragungen im Rahmen der Erbauseinandersetzung keine Grunderwerbsteuer an. Diese Steuerbefreiung kann erhebliche Einsparungen bedeuten.

Bewertung und Ermittlung der Abfindungshöhe

Die Höhe der Abfindung bemisst sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird durch Sachverständigengutachten ermittelt unter Berücksichtigung von:

Lage und Infrastruktur
Zustand und Baujahr
Vergleichspreise
Ertragswert bei vermieteten Objekten

Vom Verkehrswert sind abzuziehen:

Bestehende Grundschulden und Hypotheken
Dingliche Belastungen (Nießbrauch, Wohnrecht)
Übernommene Verbindlichkeiten
Gegebenenfalls vereinbarte Pflegeleistungen

Der verbleibende Nettowert wird entsprechend den Erb- oder Eigentumsquoten auf die Berechtigten verteilt.

Risiken bei fehlender Einigung

Kommt keine Einigung über Abfindungszahlungen zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung gemäß § 180 ZVG beantragen. Die Zwangsversteigerung führt häufig zu Erlösen unterhalb des Verkehrswerts, sodass alle Beteiligten finanzielle Einbußen erleiden. Zudem entstehen erhebliche Verfahrenskosten.

Zur Vermeidung der Teilungsversteigerung empfiehlt sich:

Professionelle Mediation
Einschaltung eines Testamentsvollstreckers bei der Nachlassabwicklung
Bindende Schiedsgutachten durch einen Sachverständigen
Rechtzeitige anwaltliche Beratung

Finanzierung von Abfindungszahlungen

Der übernehmende Erbe muss häufig erhebliche Abfindungssummen aufbringen. Banken bewerten Abfindungsfinanzierungen wie reguläre Immobilienkredite:

Prüfung der Bonität und Einkommensverhältnisse
Bewertung des Beleihungswerts der Immobilie
Anforderungen an Eigenkapitalquote
Nachweis gesicherter Rückzahlungsfähigkeit

Die Finanzierbarkeit sollte vor Abschluss einer Abfindungsvereinbarung geklärt sein, um spätere Erfüllungsprobleme zu vermeiden.

Praktische Empfehlungen

Frühzeitige Kommunikation: Offene Gespräche über Vermögensnachfolge vermeiden spätere Konflikte.
Professionelle Bewertung: Sachverständigengutachten schaffen objektive Bewertungsgrundlagen.
Notarielle Beratung: Sichert rechtssichere Gestaltung und informiert über steuerliche Konsequenzen.
Schriftliche Fixierung: Alle Vereinbarungen sollten notariell beurkundet werden.
Finanzierungsvorbehalt: Abfindungsvereinbarungen sollten unter Finanzierungsvorbehalt geschlossen werden.

Systematische Einordnung

Abfindungszahlungen ermöglichen Lösungen bei Immobilienübertragungen im familiären Kontext gemäß §§ 2042 ff., 2346 BGB. Eine sachgerechte Bewertung, steuerliche Gestaltung nach ErbStG und rechtssichere Umsetzung erfordern fachkundige Beratung. Die Alternative der Teilungsversteigerung führt häufig zu wirtschaftlichen Nachteilen für alle Beteiligten.