Bodenwert

Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks. Er stellt eine zentrale Komponente der Immobilienbewertung dar und wird nach § 196 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021, in Kraft seit 1. Januar 2022) ermittelt.

Definition und rechtliche Grundlagen

Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks ohne Berücksichtigung der darauf befindlichen Gebäude, Außenanlagen oder Bepflanzung. Die Bewertung erfolgt unter der Fiktion eines unbebauten Grundstücks. Nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB werden Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Der Entwicklungszustand des Grundstücks richtet sich nach § 3 ImmoWertV und umfasst:

Flächen der Land- oder Forstwirtschaft
Bauerwartungsland
Rohbauland
Baureifes Land
Sonstige Flächen

Der Begriff Bodenwert wird in der Wertermittlung weitgehend synonym mit Grundstückswert verwendet, wobei der Bodenwert spezifisch den reinen Flächenwert ohne Aufbauten bezeichnet. Nach § 14 Abs. 4 ImmoWertV enthält der Bodenrichtwert keinen Wertanteil für den Aufwuchs. Bauliche Außenanlagen werden unabhängig davon in der Wertermittlung gesondert berücksichtigt (vgl. § 37 ImmoWertV); sie sind nicht Bestandteil des Bodenwerts.

Systematische Trennung von Boden und Gebäude

In der Immobilienbewertung erfolgt eine systematische Trennung zwischen:

Bodenwert (Grundstück)
Gebäudewert (bauliche Anlagen)

Diese Differenzierung ist erforderlich, da Grundstück und Gebäude unterschiedlichen Wertentwicklungen unterliegen. Während Gebäude durch Alterung und Verschleiß an Wert verlieren (Alterswertminderung), unterliegt der Bodenwert keinem Substanzverlust. Bodenwerte können bei positiver Standortentwicklung sogar steigen.

Berechnung des Bodenwerts

Die Grundformel zur Bodenwertermittlung lautet:

Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert

Beispiel: 600 m² × 350 €/m² = 210.000 €

Diese Formel findet in unterschiedlichen Kontexten Anwendung:

Steuerliche Bewertung:

Erbschaft- und Schenkungsteuer: § 179 BewG sieht die Multiplikation von Fläche und Bodenrichtwert vor
Grundsteuer: § 247 BewG regelt die Bewertung unbebauter Grundstücke. Abweichungen zwischen Bodenrichtwertgrundstück und Bewertungsobjekt werden – mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und bei überlagernden Bodenrichtwertzonen – grundsätzlich nicht berücksichtigt (§ 247 Abs. 1 BewG)

Verkehrswertermittlung: Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Durchschnittswert für Grundstücke mit definierten Standardmerkmalen. Der konkrete Bodenwert eines Grundstücks kann aufgrund objektspezifischer Merkmale vom Bodenrichtwert abweichen und muss nach §§ 24-26, § 40 ImmoWertV objekteigenschaftsspezifisch angepasst werden. Die Bodenrichtwerte werden nach §§ 13-17 ImmoWertV ermittelt und nach § 196 Abs. 3 BauGB jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres veröffentlicht.

Einflussfaktoren auf den Bodenwert

Lage Die Lage stellt den wichtigsten wertbestimmenden Faktor dar. Zentrale Lage, ruhige Wohnumgebung und gute Infrastrukturanbindung wirken wertsteigernd. Lärmbelastung, ungünstige Verkehrsanbindung und unattraktive Umgebung wirken wertmindernd.

Grundstücksgröße und Zuschnitt Sehr kleine oder sehr große Grundstücke weisen häufig einen niedrigeren Quadratmeterpreis auf als Grundstücke mittlerer Größe. Ungünstige Grundstückszuschnitte (stark längsrechteckig, L-förmig, Hanglage) mindern den Bodenwert.

Erschließung Der Erschließungsgrad beeinflusst den Bodenwert erheblich. Vollerschlossene Grundstücke (Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Gas) weisen höhere Bodenwerte auf. Fehlende Erschließung oder ausstehende Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB wirken wertmindernd.

Bebaubarkeit Das bauplanungsrechtlich zulässige Nutzungsmaß bestimmt die Werthaltigkeit. Höhere Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) nach §§ 16-19 BauNVO ermöglichen intensivere bauliche Nutzung und führen zu höheren Bodenwerten. § 17 BauNVO gibt Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung vor.

Altlasten Bodenverunreinigungen im Sinne des § 2 Abs. 5 BBodSchG können den Bodenwert erheblich mindern. Erforderliche Sanierungsmaßnahmen können Kosten im sechsstelligen Bereich verursachen.

Topografie Die topografische Beschaffenheit beeinflusst den Bodenwert ambivalent. Hanglagen können durch Aussicht wertsteigernd, durch erschwerte Bebaubarkeit und höhere Gründungskosten jedoch auch wertmindernd wirken. Hochwassergefährdung wirkt deutlich wertmindernd.

Anwendung in den Wertermittlungsverfahren

Sachwertverfahren: Der Bodenwert wird nach §§ 35 ff. ImmoWertV separat ermittelt und zum Gebäudesachwert addiert. Formel: Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert

Ertragswertverfahren: Die ImmoWertV 2021 sieht nach § 27 Abs. 5 drei gleichrangige Verfahrensvarianten vor:

Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV): Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst. Die Bodenwertverzinsung wird vom Reinertrag abgezogen, um den Gebäudereinertrag zu ermitteln.
Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV): Es wird keine Bodenwertverzinsung abgezogen. Der Bodenwert wird stattdessen über die Restnutzungsdauer abgezinst.
Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30 ImmoWertV): Anwendung bei periodisch unterschiedlichen Erträgen.

Der Liegenschaftszinssatz wird nach § 21 ImmoWertV als Kapitalisierungszinssatz auf Basis geeigneter Kaufpreise und Reinerträge ermittelt.

Vergleichswertverfahren: Bei unbebauten Grundstücken erfolgt die Bodenwertermittlung nach §§ 24-26 ImmoWertV durch Preisvergleich. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwertanteil im Vergleichspreis enthalten.

Bodenwert bebauter Grundstücke

Auch bei bebauten Grundstücken wird ein Bodenwert ermittelt. Die Bewertung erfolgt nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB unter Zugrundelegung des "fiktiv unbebauten Zustands".

Der Bodenwert bebauter Grundstücke ist relevant für:

Grundsteuerliche Bewertung nach § 247 BewG
Erbschaft- und Schenkungsteuer nach § 179 BewG (für die Bodenwertkomponente)
Wertermittlung im Sachwert- und Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bei Abriss und Neubau

Bei der steuerlichen Bewertung besteht nach § 198 BewG die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten.

Häufige Fehler bei der Bodenwertermittlung

Gleichsetzung von Bodenrichtwert und Bodenwert Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Durchschnittswert. Der konkrete Bodenwert kann aufgrund objektspezifischer Merkmale erheblich abweichen.

Lineare Wertentwicklung bei Grundstücksgrößen Ab bestimmten Grundstücksgrößen sinkt der Quadratmeterpreis überproportional. Eine proportionale Hochrechnung führt zu Überbewertungen.

Annahme stetiger Wertsteigerung Bodenwerte unterliegen Marktschwankungen. In strukturschwachen Regionen sind Wertminderungen möglich. Auch in attraktiven Lagen können konjunkturelle Rückgänge auftreten.

Bodenwertanteil am Gesamtwert

Der Bodenwertanteil am Gesamtimmobilienwert variiert stark nach Lage und Nutzungsart. In sehr gefragten Innenstadtlagen kann der Bodenwert den Gebäudewert deutlich übersteigen, während in peripheren Lagen der Gebäudewert dominiert.

Als grobe Orientierung werden in der Praxis folgende Spannen beobachtet:

Hochwertige Lagen: 50-70% des Gesamtwerts
Mittlere Lagen: 30-50% des Gesamtwerts
Einfache Lagen: 15-30% des Gesamtwerts

Diese Prozentangaben sind jedoch nur grobe Heuristiken und stark objekt- und marktabhängig. Sie können nicht verallgemeinert werden.

Relevanz für verschiedene Marktteilnehmer

Käufer: Die separate Betrachtung des Bodenwerts ermöglicht die Bewertung des Standortpotenzials unabhängig vom Gebäudezustand.

Verkäufer: Bei abrissreifen Gebäuden stellt der Bodenwert den maßgeblichen Wertbestandteil dar. Abrisskosten sind gegebenenfalls zu berücksichtigen.

Erben: Der Bodenwert ist für die steuerliche Bewertung relevant. Eine gutachterliche Bodenwertermittlung kann abweichend von Tabellenwerten erfolgen.

Zusammenfassung

Der Bodenwert stellt eine fundamentale Größe der Immobilienbewertung dar. Die systematische Trennung von Bodenwert und Gebäudewert berücksichtigt die unterschiedliche Wertentwicklung beider Komponenten. Die sachgerechte Bodenwertermittlung erfordert die Analyse grundstücksspezifischer Merkmale und lokaler Marktverhältnisse.