Loggia: Unterschied zum Balkon und Bedeutung für die Wohnfläche

Eine Loggia bezeichnet einen überdachten Außenraum, der baulich in den Gebäudekörper integriert ist. Im Gegensatz zum Balkon ragt die Loggia nicht aus der Fassade hervor, sondern bildet eine Raumöffnung innerhalb der Gebäudestruktur. Die korrekte Unterscheidung zwischen Loggia und Balkon ist sowohl für die architektonische Klassifizierung als auch für die Wohnflächenberechnung relevant.

Definition und Merkmale

Eine Loggia ist ein überdachter Außenraum, der in den Baukörper eingeschnitten ist und mindestens auf einer, häufig auf drei Seiten von geschlossenen Wänden umgeben wird. Die Überdachung erfolgt durch das darüberliegende Geschoss oder eine eigene Dachkonstruktion. Lediglich die Frontseite bleibt offen und ist üblicherweise mit einem Geländer oder einer Brüstung versehen.

Der Begriff stammt aus dem Italienischen und bezeichnete ursprünglich offene Bogengänge oder Galerien. In der Renaissance-Architektur waren Loggien ein charakteristisches Gestaltungselement für repräsentative Gebäude und Arkadengänge.

Loggien sind im Geschosswohnungsbau weit verbreitet. Ihre Ausführung variiert je nach Baualtersklasse und entspricht den jeweiligen Anforderungen an rationelles Bauen sowie Witterungsschutz.

Abgrenzung zum Balkon

Die konstruktive Differenzierung zwischen Loggia und Balkon beruht auf folgenden Kriterien:

Der Balkon ist eine auskragende Plattform, die über die Fassadenflucht hinausragt. Er verfügt über ein Geländer als seitliche Begrenzung und ist von oben in der Regel nicht überdacht. Die Konstruktion erfolgt entweder als freitragende Konsole oder mit Stützen.

Die Loggia liegt innerhalb der Gebäudegrenzen und ist durch das darüberliegende Geschoss oder eine Dachkonstruktion überdacht. Sie verfügt über mindestens eine, häufig drei geschlossene Seitenwände. Die in den Baukörper integrierte Loggia wird nach WoFlV nur teilweise angerechnet.

Diese Unterscheidung hat unmittelbare Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), da Balkone und Loggien unterschiedlich angerechnet werden können.

Vorteile

Die bauliche Konstruktion der Loggia bietet mehrere funktionale Vorteile:

Witterungsschutz: Die Überdachung und die seitlichen Wände bieten erhöhten Schutz vor Niederschlag und Wind. Dies ermöglicht die Nutzung auch bei ungünstigen Wetterbedingungen.

Sichtschutz: Die geschlossenen Seitenwände erhöhen die Privatsphäre gegenüber benachbarten Einheiten und bieten Schutz vor Einblicken.

Erweiterte Nutzungsmöglichkeiten: Der verbesserte Witterungsschutz erlaubt die dauerhafte Platzierung von Möbeln und Pflanzen im Außenbereich. Bei entsprechender Ausführung ist eine Verglasung und Nutzung als Wintergarten möglich.

Bauphysikalische Vorteile: Im Vergleich zum auskragenden Balkon entstehen bei der Loggia geringere Wärmebrücken, da die Konstruktion innerhalb der gedämmten Gebäudehülle liegt.

Nachteile

Der baulichen Konzeption der Loggia sind auch Einschränkungen inhärent:

Tageslichtreduzierung: Die Überdachung und die seitlichen Wände reduzieren den Tageslichteinfall in die angrenzenden Wohnräume. Bei ungünstiger Dimensionierung oder Ausrichtung kann dies zu einer erheblichen Verschattung führen.

Flächeneffizienz: Da die Loggia in den Gebäudegrundriss eingeschnitten ist, wird sie nach WoFlV nur teilweise angerechnet (in der Regel 25 %, höchstens 50 %). Im Vergleich zum auskragenden Balkon steht daher weniger anrechenbare Wohnfläche zur Verfügung.

Gestaltungswahrnehmung: Die geschlossene Bauweise kann als weniger offen und luftig empfunden werden als die eines Balkons.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt die Anrechnung von Loggien auf die Wohnfläche. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu 25 %, höchstens jedoch zu 50 % angesetzt. Ein höherer Ansatz ist ausgeschlossen.

Eine Abweichung von der Regelanrechnung von 25 % setzt besondere Umstände des Einzelfalls voraus, etwa eine bevorzugte Lage, hochwertige Ausstattung oder außergewöhnliche Qualität. Selbst in diesen Fällen ist jedoch maximal eine Anrechnung von 50 % zulässig.

Wird eine Loggia vollständig geschlossen und als beheizter Aufenthaltsraum mit Wohnraumqualität genehmigt, kann sie wie andere beheizte, geschlossene Räume grundsätzlich zu 100 % angerechnet werden. Ist sie zwar geschlossen, aber unbeheizt, werden 50 % angerechnet (§ 4 Nr. 3 WoFlV). In beiden Fällen handelt es sich bauordnungsrechtlich nicht mehr um einen Freisitz.

Die korrekte Anrechnung ist sowohl für Miet- als auch Kaufverträge relevant, da sie die ausgewiesene Wohnfläche und damit den Quadratmeterpreis beeinflusst. Die Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 17.10.2023 – VIII ZR 61/23) bestätigt die Anwendung der WoFlV-Grundsätze auch im frei finanzierten Mietrecht.

Verglasung

Die nachträgliche Verglasung von Loggien ist eine verbreitete Maßnahme zur Erweiterung der Nutzbarkeit. Dabei sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

Technische Ausführung: Die Verglasung erfolgt üblicherweise mit rahmenlosen Glasschiebeelementen oder feststehenden Verglasungssystemen. Die Kosten liegen typischerweise zwischen 250 und 3.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig vom gewählten System, der Qualität und der baulichen Situation. Diese Angaben sind als grobe Richtwerte zu verstehen.

Genehmigungserfordernis: Eine Verglasung stellt eine bauliche Veränderung dar, die nach Landesbauordnung genehmigungspflichtig sein kann. Die Regelungen sind landesrechtlich unterschiedlich: In Nordrhein-Westfalen sind Balkonverglasungen bis 30 m² verfahrensfrei, in Bayern gelten seit 2025 Erleichterungen für Terrassenüberdachungen bis 30 m². Zusätzlich können Bebauungsplan und Gestaltungssatzungen eingreifen. Vor Umsetzung ist stets die Genehmigungslage zu prüfen.

Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, da die Verglasung das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert.

Auswirkungen auf die Wohnfläche: Nach genehmigter Verglasung und bei Beheizung als Aufenthaltsraum kann die Anrechnung der Fläche auf bis zu 100 % erhöht werden. Bei unbeheizter, geschlossener Ausführung werden 50 % angerechnet (§ 4 Nr. 3 WoFlV). Ohne Genehmigung besteht das Risiko, dass die Flächen nicht als Wohnfläche anerkannt werden.

Rechtliche Aspekte in der Wohnungseigentümergemeinschaft

In Wohnungseigentümergemeinschaften weisen Loggien – wie Balkone – regelmäßig eine Mischzuordnung auf: Innenbeläge können Sondereigentum sein, während tragende Bauteile, Außenseiten, Brüstungen und Abdichtungen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Eigentümer verfügt über das Nutzungsrecht und kann die Loggia im Rahmen der rechtlichen Vorgaben gestalten.

Sichtbare Veränderungen wie Verglasungen, Markisen oder bauliche Modifikationen betreffen regelmäßig Gemeinschaftseigentum und bedürfen eines Beschlusses der Gemeinschaft nach § 20 Abs. 1 WEG (einfache Mehrheit). Die Kostentragung richtet sich nach § 21 WEG: Grundsätzlich tragen die Kosten diejenigen Eigentümer, die zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG), es sei denn, es liegt eine doppelt-qualifizierte Mehrheit vor oder die Maßnahme amortisiert sich innerhalb angemessener Zeit (dann Kosten für alle, § 21 Abs. 2 WEG).

Bei Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) am Gemeinschaftseigentum werden die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteil verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern kein abweichender Beschluss gefasst wurde.

Bewertungskriterien

Bei der Beurteilung einer Wohnung mit Loggia sind folgende Faktoren relevant:

Ausrichtung: Die Himmelsrichtung bestimmt die Besonnung. Süd- und Westausrichtung bieten die längste Sonneneinstrahlung, während Nordausrichtung zu erheblicher Verschattung führt.

Dimensionierung: Eine Tiefe von mindestens 1,50 Metern wird empfohlen, um eine angemessene Möblierung zu ermöglichen. Größere Tiefen erhöhen die Nutzbarkeit, reduzieren jedoch den Tageslichteinfall in die angrenzenden Räume.

Belichtungssituation: Die Auswirkung der Loggia auf die Tageslichtversorgung der angrenzenden Wohnräume ist zu beurteilen. Eine zu tiefe oder ungünstig positionierte Loggia kann zu unzureichender Belichtung führen.

Baulicher Zustand: Zu prüfen sind der Zustand des Bodenbelags, die Funktionstüchtigkeit der Abdichtung, der Zustand des Geländers sowie eventuelle Feuchtigkeitsschäden.

Nutzungsregelungen: In Wohnungseigentümergemeinschaften können spezifische Regelungen zur Nutzung und Gestaltung von Loggien in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse festgelegt sein.

Fazit

Die Loggia stellt eine architektonisch eigenständige Lösung für Außenwohnbereiche dar, die sich durch verbesserten Witterungsschutz und erhöhte Privatsphäre vom konventionellen Balkon unterscheidet. Die Integration in den Baukörper bietet bauphysikalische Vorteile, reduziert jedoch den Tageslichteinfall in angrenzende Räume.

Die korrekte Anrechnung auf die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ist für die Bewertung von Immobilien relevant und sollte bei Kauf- und Mietverträgen verifiziert werden. Bei Eigentumswohnungen sind die rechtlichen Rahmenbedingungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beachten, insbesondere bei geplanten baulichen Veränderungen.