Grundbuchberichtigung

Was bedeutet Grundbuchberichtigung?

Das Grundbuch soll die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken korrekt wiedergeben. Doch manchmal stimmt die Eintragung nicht mehr mit der Wirklichkeit überein. Das passiert vor allem, wenn jemand stirbt und die Erben automatisch Eigentümer werden - aber im Grundbuch noch der Verstorbene steht.

In solchen Fällen muss das Grundbuch berichtigt werden. Der Begriff klingt technisch, meint aber etwas Einfaches: Das Grundbuch wird an die tatsächliche Rechtslage angepasst. Es geht nicht darum, neue Rechte zu begründen, sondern nur darum, bereits bestehende Rechte korrekt zu dokumentieren.

Der typische Fall: Erbschaft einer Immobilie

Stirbt ein Grundstückseigentümer, gehen Haus und Grundstück automatisch auf die Erben über. Das Gesetz spricht vom Vonselbsterwerb: Mit dem Tod des Erblassers werden die Erben sofort Eigentümer, ohne dass es einer besonderen Handlung bedarf.

Das Grundbuch bekommt davon allerdings nichts mit. Dort steht weiterhin der Verstorbene als Eigentümer. Diese Diskrepanz zwischen Grundbuch und Realität muss durch eine Berichtigung beseitigt werden.

Die Erben sollten das nicht auf die lange Bank schieben. Zwar sind sie auch ohne Grundbucheintragung Eigentümer, aber bei einem Verkauf oder einer Beleihung brauchen sie den korrekten Eintrag. Außerdem lockt eine Gebührenbefreiung, wenn man schnell handelt.

Die Zwei-Jahres-Frist für kostenlose Berichtigung

Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall den Berichtigungsantrag stellt, zahlt keine Gerichtsgebühren. Diese Regelung findet sich im Kostenverzeichnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes und kann bei wertvollen Immobilien erhebliche Summen sparen.

Ein Beispiel: Bei einem geerbten Haus im Wert von 500.000 Euro würde die Grundbuchgebühr nach Ablauf der Frist etwa 935 Euro betragen. Dazu kommt noch eine Katasterfortführungsgebühr. Wer rechtzeitig handelt, spart sich das komplett.

Wichtig: Die Frist gilt ab dem Todestag, nicht ab der Testamentseröffnung oder dem Erhalt des Erbscheins. Verzögerungen im Nachlassverfahren verlängern die Frist nicht. Auch ein unverschuldetes Versäumnis ändert nichts daran.

So stellt man den Antrag

Der Antrag auf Grundbuchberichtigung kann formlos beim zuständigen Grundbuchamt gestellt werden. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt - außer in Baden-Württemberg, wo die kommunalen Grundbuchämter zuständig sind.

Für den Antrag braucht man einen Nachweis der Erbfolge. Das kann ein Erbschein sein, aber auch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder ein Erbvertrag. Bei gesetzlicher Erbfolge ist meist ein Erbschein nötig.

Ein Notar ist für die Berichtigung nicht erforderlich. Man kann den Antrag selbst formulieren und einreichen. Allerdings muss die Unterschrift beglaubigt werden - das macht entweder ein Notar oder in manchen Bundesländern auch die Gemeinde.

Antrag zur Fristwahrung

Ein praktischer Tipp: Wer die Zwei-Jahres-Frist wahren will, aber den Erbnachweis noch nicht hat, kann trotzdem schon den Antrag stellen. Das Grundbuchamt akzeptiert den Antrag und wartet dann auf den Erbschein. Die Frist gilt als gewahrt, sobald der Antrag eingegangen ist.

Das ist besonders nützlich, wenn sich das Erbscheinsverfahren hinzieht - etwa bei Streit unter den Erben oder bei komplizierter Auslandsberührung. Der formelle Antrag schützt vor der Gebührenpflicht.

Kosten nach Ablauf der Frist

Wer die zwei Jahre verpasst, zahlt eine sogenannte volle Gebühr nach der Gebührentabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des geerbten Grundbesitzes.

Einige Beispiele: Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro sind es etwa 273 Euro, bei 250.000 Euro circa 535 Euro, bei 500.000 Euro rund 935 Euro und bei einer Million Euro etwa 1.735 Euro. Hinzu kommt jeweils noch die Katasterfortführungsgebühr in Höhe von 35 Prozent der Grundgebühr.

Andere Fälle der Grundbuchberichtigung

Nicht nur im Erbfall kann eine Berichtigung nötig werden. Auch wenn das Grundbuchamt einen Fehler gemacht hat oder wenn sich die Anschrift des Eigentümers ändert, muss das Grundbuch angepasst werden.

Bei Tippfehlern oder offensichtlichen Unrichtigkeiten kann das Grundbuchamt von sich aus tätig werden. In anderen Fällen braucht es einen Antrag und entsprechende Nachweise.

Die Berichtigung ist dabei streng von der Eigentumsumschreibung zu unterscheiden. Bei einem Kaufvertrag wird nicht berichtigt, sondern umgeschrieben - das ist ein anderer Vorgang mit anderen Gebühren.

Was tun bei Erbengemeinschaften?

Wenn mehrere Personen erben, werden sie als Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen. Jeder Miterbe kann den Berichtigungsantrag allein stellen - die anderen müssen nicht mitwirken.

Die Eintragung zeigt dann alle Miterben mit ihren Erbquoten. Erst wenn die Erbengemeinschaft aufgelöst wird und ein Erbe das Grundstück übernimmt, folgt eine weitere Umschreibung.

Unterlagen für den Antrag

Für eine reibungslose Bearbeitung sollte der Antrag folgende Angaben und Unterlagen enthalten:

Die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Den Nachweis der Erbfolge - also Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Erbvertrag. Die Anschriften aller einzutragenden Erben. Und bei Erbengemeinschaften die Erbquoten.

Wer unsicher ist, kann beim Grundbuchamt nachfragen, welche Unterlagen konkret benötigt werden. Die Rechtspfleger geben Auskunft, auch wenn sie keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne erteilen dürfen.