Grenzverwirrung

Was ist eine Grenzverwirrung?

Manchmal weiß niemand mehr genau, wo die Grenze zwischen zwei Grundstücken verläuft. Alte Grenzsteine sind verschwunden, die Katasterunterlagen widersprechen sich, und auch eine Neuvermessung bringt keine eindeutigen Ergebnisse. In solchen Fällen spricht das Gesetz von einer Grenzverwirrung.

Der Begriff stammt aus dem Sachenrecht und beschreibt eine Situation, in der sich der korrekte Grenzverlauf objektiv nicht feststellen lässt. Es reicht nicht aus, dass die Nachbarn unterschiedlicher Meinung sind. Entscheidend ist, dass auch mit allen verfügbaren Mitteln - Grundbuch, Kataster, Vermessung, alte Urkunden - keine klare Aussage möglich ist.

Wann liegt eine Grenzverwirrung vor?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Grenzverwirrung in Paragraph 920. Voraussetzung ist, dass die richtige Grenze nicht ermittelt werden kann. Das klingt zunächst einfach, hat aber einige Haken.

Zunächst muss geprüft werden, ob das Grundbuch zusammen mit dem Liegenschaftskataster Aufschluss gibt. Die Vermutung des Paragraph 891 BGB besagt, dass die im Grundbuch eingetragenen Rechte auch tatsächlich bestehen. Lässt sich aus Grundbuch und Kataster der Grenzverlauf ableiten, liegt keine Grenzverwirrung vor.

Auch wenn eine Neuvermessung möglich ist und eindeutige Koordinaten liefert, fehlt die Voraussetzung für eine Grenzverwirrung. Erst wenn wirklich alle Erkenntnisquellen erschöpft sind - alte Vermessungsunterlagen, Grenzniederschriften, vorhandene Grenzzeichen - und trotzdem Unklarheit bleibt, greift die gesetzliche Regelung.

Die gesetzliche Lösung

Wenn tatsächlich eine Grenzverwirrung vorliegt, gibt Paragraph 920 BGB klare Anweisungen, wie die Grenze festzulegen ist. Zunächst ist der Besitzstand maßgebend. Das bedeutet: Die Flächen werden so aufgeteilt, wie sie bisher tatsächlich genutzt wurden.

Wer also seit Jahren einen bestimmten Streifen als seinen Garten pflegt und der Nachbar das akzeptiert hat, behält diesen Bereich voraussichtlich auch nach der Grenzfestlegung. Der faktische Besitz wird zur rechtlichen Grenze.

Was aber, wenn sich auch der Besitzstand nicht feststellen lässt? Dann sieht das Gesetz vor, dass die strittige Fläche hälftig aufgeteilt wird. Jeder der beiden Grundstückseigentümer bekommt also ein gleich großes Stück.

Einschränkungen der Halbteilung

Die hälftige Aufteilung gilt allerdings nicht ohne Ausnahmen. Wenn sie zu offensichtlich ungerechten Ergebnissen führen würde, muss nach Billigkeitsgesichtspunkten entschieden werden.

Ein Beispiel: Die strittige Fläche liegt so, dass eine Hälfte für den einen Nachbarn wirtschaftlich nutzlos wäre, während der andere sie dringend braucht. Oder die Teilung würde dazu führen, dass ein Grundstück plötzlich deutlich größer wäre, als es laut Grundbuch sein sollte. In solchen Fällen kann das Gericht eine andere Aufteilung festlegen.

Wie lässt sich eine Grenzverwirrung beheben?

Der beste Weg ist eine gütliche Einigung. Die Nachbarn können einen Grenzfeststellungsvertrag schließen, in dem sie gemeinsam bestimmen, wo die Grenze künftig verlaufen soll. Dieser Vertrag wird dann notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen.

Funktioniert die Einigung nicht, bleibt der Rechtsweg. Der sogenannte Grenzscheidungsanspruch kann vor Gericht geltend gemacht werden. Es handelt sich dabei um eine Feststellungsklage gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks.

Das Gericht untersucht dann alle verfügbaren Beweismittel und legt die Grenze verbindlich fest. Diese Entscheidung wirkt rechtsgestaltend - sie schafft also neues Recht, statt nur festzustellen, was ohnehin gilt.

Die Zwischenzeit überbrücken

Bis eine Grenzverwirrung aufgelöst ist, besteht ein rechtlicher Schwebezustand. Beide Eigentümer haben Rechte an der strittigen Fläche, aber keiner kann sie uneingeschränkt nutzen. Das kann in der Praxis zu erheblichen Problemen führen.

Bauvorhaben in der Nähe der unklaren Grenze werden kompliziert. Auch der Verkauf eines der betroffenen Grundstücke ist schwierig, weil kein Käufer genau weiß, was er bekommt.

Für die Übergangszeit müssen die Beteiligten praktische Lösungen finden. Oft einigt man sich vorläufig auf eine Nützungsregelung, ohne damit die endgültige Grenzfrage zu präjudizieren. Manchmal wird auch ein Schiedsgutachter eingeschaltet.

Grenzverwirrung vermeiden

Am besten sorgt man dafür, dass eine Grenzverwirrung gar nicht erst entsteht. Grenzsteine sollten bei Gartenarbeiten geschont und nicht versehentlich entfernt oder überbaut werden. Wer einen beschädigten Grenzstein bemerkt, sollte das Katasteramt informieren.

Beim Grundstückskauf empfiehlt sich ein prüfender Blick auf die Grenzmarkierungen. Fehlen Steine oder stimmt die Situation vor Ort nicht mit dem Katasterauszug überein, lohnt sich eine Nachfrage beim Verkäufer oder eine Vermessung vor dem Kauf.

Auch die Aufbewahrung alter Unterlagen hilft. Grenzniederschriften, Vermessungsrisse und ähnliche Dokumente können Jahrzehnte später entscheidend sein, wenn Fragen zum Grenzverlauf auftauchen.

Kosten einer Grenzscheidungsklage

Wer vor Gericht zieht, muss mit erheblichen Kosten rechnen. Neben den Gerichtsgebühren fallen Anwaltskosten an, oft auch Gutachterkosten für Vermessungen. Der Streitwert richtet sich nach dem Wert der strittigen Fläche, was bei Grundstücken schnell hohe Summen ergibt.

Ein Grenzstreit kann so mehrere tausend Euro kosten - manchmal mehr als die umstrittene Fläche wert ist. Das spricht dafür, vorher alle Möglichkeiten einer gütlichen Einigung auszuschöpfen. Ein Gespräch mit dem Nachbarn bei einer Tasse Kaffee ist jedenfalls günstiger als ein Rechtsstreit.