Grundbuchordnung

Was regelt die Grundbuchordnung?

Wer ein Grundstück kauft, eine Hypothek eintragen lässt oder einen Grundbuchauszug braucht, hat indirekt mit der Grundbuchordnung zu tun. Dieses Gesetz legt fest, wie das Grundbuchwesen in Deutschland funktioniert. Es bestimmt, wer zuständig ist, wie Anträge gestellt werden und welche Voraussetzungen für Eintragungen gelten.

Die Grundbuchordnung - amtlich abgekürzt als GBO - ist das formelle Grundbuchrecht. Sie regelt das Verfahren, nicht die inhaltlichen Fragen. Ob jemand Eigentümer werden kann oder was eine Grundschuld bedeutet, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Wie die Eintragung dann abläuft, bestimmt die GBO.

Die Geschichte des Gesetzes

Die Grundbuchordnung ist ein altes Gesetz. Sie wurde 1897 erlassen und trat 1900 zusammen mit dem BGB in Kraft. Seitdem wurde sie mehrfach angepasst, aber der Kern ist über ein Jahrhundert lang im Wesentlichen gleich geblieben.

Die aktuelle Fassung stammt aus dem Jahr 1994 und wurde seitdem mehrfach geändert, zuletzt 2025. Wichtige Neuerungen betrafen vor allem die Digitalisierung: Das elektronische Grundbuch und das automatisierte Abrufverfahren wurden eingeführt und weiterentwickelt.

Aufbau und Inhalt

Das Gesetz umfasst 151 Paragrafen, gegliedert in neun Abschnitte. Der erste Abschnitt enthält allgemeine Vorschriften über die Zuständigkeit und Organisation der Grundbuchämter. Der zweite Abschnitt regelt die Eintragungen ins Grundbuch.

Im dritten Abschnitt geht es um Hypotheken-, Grundschuld- und Rentenschuldbriefe. Das sind Urkunden, die zusätzlich zum Grundbucheintrag ausgestellt werden können. Die weiteren Abschnitte behandeln Beschwerdeverfahren, Rangänderungen und Übergangsvorschriften.

Ergänzt wird die Grundbuchordnung durch die Grundbuchverfügung, eine Verwaltungsvorschrift mit technischen Details zur Führung der Grundbücher.

Die wichtigsten Grundsätze

Einige Prinzipien durchziehen das gesamte Grundbuchrecht. Der Antragsgrundsatz besagt: Das Grundbuchamt wird nur tätig, wenn jemand einen Antrag stellt. Von sich aus nimmt es keine Eintragungen vor - von wenigen Ausnahmen abgesehen.

Der Bewilligungsgrundsatz verlangt, dass der Betroffene der Eintragung zustimmt. Wer eine Grundschuld löschen will, braucht die Bewilligung des Gläubigers. Wer einen neuen Eigentümer eintragen will, braucht die Auflassung des bisherigen Eigentümers.

Der Bestimmtheitsgrundsatz fordert, dass Eintragungen eindeutig und klar sein müssen. Unbestimmte oder unklare Rechte können nicht eingetragen werden.

Die Zuständigkeit der Grundbuchämter

Die Grundbuchordnung bestimmt, dass die Grundbücher von den Amtsgerichten geführt werden. Diese heißen in ihrer Funktion Grundbuchämter. Zuständig ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Baden-Württemberg ist eine Ausnahme: Dort gibt es kommunale Grundbuchämter, die nicht zu den Amtsgerichten gehören. Diese historisch gewachsene Sonderregelung ist in der GBO ausdrücklich vorgesehen.

Innerhalb des Grundbuchamts sind die Rechtspfleger für die Bearbeitung zuständig. Sie sind speziell ausgebildete Justizbeamte, die selbstständig über Eintragungen entscheiden.

Anträge und Eintragungen

Die Grundbuchordnung regelt genau, wie ein Antrag aussehen muss. Er kann schriftlich oder elektronisch gestellt werden. Bestimmte Erklärungen müssen notariell beurkundet oder beglaubigt sein.

Der häufigste Weg führt über den Notar. Bei einem Grundstückskauf etwa beurkundet er den Kaufvertrag und stellt dann im Namen der Beteiligten die nötigen Anträge beim Grundbuchamt. Er sorgt auch dafür, dass alle Unterlagen vollständig sind.

Das Grundbuchamt prüft den Antrag auf formelle und materielle Richtigkeit. Wenn alles in Ordnung ist, wird die Eintragung vorgenommen. Andernfalls gibt es eine Zwischenverfügung mit Hinweisen auf fehlende Unterlagen oder Mängel.

Die Grundbucheinsicht

Paragraph 12 der Grundbuchordnung regelt die Einsichtnahme. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Grundbuch einsehen oder Abschriften verlangen. Eigentümer, Notare und eingetragene Berechtigte haben automatisch ein solches Interesse.

Die Kosten für einen Grundbuchauszug sind moderat: 10 Euro für einen einfachen Ausdruck, 20 Euro für eine beglaubigte Kopie. Die persönliche Einsichtnahme beim Amt ist meist kostenlos.

Das elektronische Grundbuch

Ein wichtiger Teil der Grundbuchordnung betrifft heute die elektronische Führung der Grundbücher. Seit 2007 arbeiten alle deutschen Grundbuchämter digital. Die alten Papiergrundbücher wurden eingescannt und in elektronische Datenbanken übertragen.

Das automatisierte Abrufverfahren ermöglicht es berechtigten Stellen, direkt auf das Grundbuch zuzugreifen. Notare und Banken können so innerhalb von Minuten einen aktuellen Grundbuchauszug erhalten. Für Privatpersonen gibt es inzwischen auch Online-Portale.

Beschwerdemöglichkeiten

Wenn das Grundbuchamt einen Antrag ablehnt oder eine Eintragung falsch vornimmt, gibt es Rechtsmittel. Die Grundbuchordnung sieht die Beschwerde an das Oberlandesgericht vor. In manchen Fällen ist auch eine Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof möglich.

Diese Rechtsmittel werden in der Praxis selten gebraucht. Die meisten Vorgänge laufen reibungslos, und Streitfälle werden oft schon auf Ebene des Grundbuchamts geklärt. Wenn es doch zur Beschwerde kommt, sollte man sich anwaltlich beraten lassen.