Grundschuldzins

Was ist der Grundschuldzins?

Bei der Eintragung einer Grundschuld taucht regelmäßig ein Zinssatz auf, der überrascht: 15, 18 oder sogar 20 Prozent pro Jahr. Das klingt nach Wucher, hat aber mit dem tatsächlich zu zahlenden Darlehenszins nichts zu tun.

Der Grundschuldzins ist ein im Grundbuch eingetragener Zinssatz, der zusammen mit der Grundschuld vermerkt wird. Er kommt nur dann zur Anwendung, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlt und eine Zwangsvollstreckung eingeleitet wird.

Warum ist der Grundschuldzins so hoch?

Die hohen Prozentsätze haben einen praktischen Hintergrund. Im Fall einer Zwangsversteigerung entstehen der Bank zusätzliche Kosten: Gerichtsgebühren, Verfahrenskosten, Verzugszinsen. All das will sie aus dem Versteigerungserlös ersetzt bekommen.

Der Grundschuldzins schafft dafür einen finanziellen Puffer. Durch den hohen Zinssatz kann die Bank eine größere Summe geltend machen als nur die eigentliche Grundschuld. So bleiben auch unerwartete Kosten gedeckt.

Für den normalen Kreditnehmer ist das kein Grund zur Sorge. Wer seine Raten pünktlich zahlt, bekommt mit dem Grundschuldzins nie etwas zu tun. Er zahlt nur den vereinbarten Darlehenszins, der im Kreditvertrag steht.

Grundschuldzins und Darlehenszins

Die Unterscheidung ist wichtig: Der Darlehenszins ist der Zinssatz, den der Kreditnehmer tatsächlich zahlt. Er steht im Darlehensvertrag und richtet sich nach den aktuellen Marktbedingungen.

Der Grundschuldzins hingegen ist ein Sicherungsinstrument. Er steht im Grundbuch und gilt nur für den Fall der Verwertung. Seine Höhe hat nichts mit dem aktuellen Zinsniveau zu tun.

Ein Beispiel: Der Darlehensvertrag sieht 3,5 Prozent Zinsen vor. Im Grundbuch steht ein Grundschuldzins von 18 Prozent. Der Kreditnehmer zahlt 3,5 Prozent. Die 18 Prozent werden nur relevant, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt.

Wann kommt der Grundschuldzins zum Tragen?

Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsverzug und kann die Raten dauerhaft nicht mehr bedienen, leitet die Bank die Zwangsvollstreckung ein. Erst jetzt wird der Grundschuldzins relevant.

Die Bank kann dann nicht nur die ausstehende Darlehenssumme fordern, sondern auch Zinsen nach dem eingetragenen Grundschuldzins. Das erhöht die Gesamtforderung deutlich und verbessert die Chancen der Bank, bei der Versteigerung voll befriedigt zu werden.

Allerdings gibt es Grenzen. Der Grundschuldzins unterliegt der Verjährung. Nach drei Jahren können rückständige Zinsen nicht mehr gefordert werden. Das begrenzt das Risiko für den Schuldner.

Die Zwei-Jahres-Regel bei der Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung kann die Bank die laufenden Grundschuldzinsen geltend machen, aber nicht unbegrenzt rückwirkend. Die sogenannten rückständigen Zinsen werden nur für die letzten zwei Jahre vor der Beschlagnahme berücksichtigt.

Diese Regelung schützt den Schuldner vor einer explosionsartig wachsenden Forderung. Selbst bei jahrelangem Verzug bleibt die Gesamtsumme überschaubar.

Für die Bank bedeutet das: Je schneller sie handelt, desto besser. Wer lange mit der Zwangsversteigerung wartet, kann weniger Zinsen geltend machen.

Grundschuldzins und Gesamtforderung

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Eine Grundschuld über 200.000 Euro mit 15 Prozent Grundschuldzins ergibt pro Jahr 30.000 Euro Zinsen. Bei zwei Jahren Rückstand sind das 60.000 Euro zusätzlich zur Hauptforderung.

Die Gesamtforderung der Bank kann also bei 260.000 Euro liegen, obwohl nur 200.000 Euro Grundschuld eingetragen sind. Der Grundschuldzins wirkt wie ein Puffer, der Kosten und Risiken abdeckt.

Für Käufer bei Zwangsversteigerungen ist das wichtig zu wissen. Die Forderungen der Gläubiger können höher sein als die eingetragenen Grundschulden.

Ist der Grundschuldzins verhandelbar?

Die Höhe des Grundschuldzinses wird von der Bank vorgegeben. Theoretisch ist eine Verhandlung möglich, praktisch aber selten erfolgreich. Die Banken verwenden standardisierte Formulare und haben wenig Interesse an individuellen Abweichungen.

Für den Kreditnehmer macht es auch kaum einen Unterschied. Ob 15 oder 20 Prozent eingetragen sind - solange er ordnungsgemäß zahlt, zahlt er weder das eine noch das andere.

Wer dennoch einen niedrigeren Grundschuldzins durchsetzen will, kann es versuchen. Gerade bei guter Bonität und hohem Eigenkapital haben Kreditnehmer manchmal Verhandlungsspielraum.

Nach der Kredittilgung

Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld mit ihrem Grundschuldzins zunächst im Grundbuch stehen. Allerdings steht dahinter keine Forderung mehr.

Die Bank stellt nach der Tilgung eine Löschungsbewilligung aus, mit der die Grundschuld gelöscht werden kann. Viele Eigentümer verzichten darauf und lassen die Grundschuld stehen - für den Fall, dass sie später wieder gebraucht wird.

Wer die Löschung will, sollte sie beantragen. Dann verschwindet auch der Grundschuldzins aus dem Grundbuch. Die Kosten für die Löschung sind überschaubar und lohnen sich vor allem vor einem Verkauf.

Grundschuldzins in der Gesamtschau

Der Grundschuldzins ist ein technisches Detail der Immobilienfinanzierung, das die meisten Eigentümer nie betrifft. Er dient der Absicherung der Bank und kommt nur im Ernstfall zur Anwendung.

Für Kreditnehmer ist er kein Grund zur Sorge, solange die Raten bedient werden. Wer seine Finanzierung sorgfältig plant und Reserven für Notfälle hat, wird den Grundschuldzins nie zahlen müssen.

Bei Kaufinteresse an einer Zwangsversteigerungsimmobilie sollte man den Grundschuldzins allerdings im Blick haben. Er kann die Gesamtforderung der Gläubiger erheblich erhöhen und beeinflusst, was letztlich zu zahlen ist.