Grundschuld

Was ist eine Grundschuld?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, braucht meistens einen Kredit. Die Bank verlangt dafür eine Sicherheit - und die bekommt sie in Form einer Grundschuld. Dieses Recht wird ins Grundbuch eingetragen und gibt der Bank die Möglichkeit, das Grundstück zu verwerten, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird.

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, geregelt in Paragraph 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie unterscheidet sich von der älteren Hypothek durch einen entscheidenden Punkt: Sie ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Das macht sie flexibler und in der Praxis deutlich beliebter.

Wie funktioniert die Grundschuld?

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits wird eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen. Die Höhe entspricht meist der Darlehenssumme. Eingetragen wird sie in Abteilung III des Grundbuchs - dort, wo alle Grundpfandrechte stehen.

Mit dieser Eintragung erhält die Bank ein dingliches Recht am Grundstück. Falls der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann, darf die Bank das Grundstück zwangsversteigern lassen. Aus dem Erlös wird dann ihre Forderung bedient.

Solange der Kredit ordnungsgemäß bedient wird, merkt der Eigentümer von der Grundschuld nichts. Er kann in seinem Haus wohnen, es vermieten oder umbauen - die Grundschuld schränkt die Nutzung nicht ein.

Der Unterschied zur Hypothek

Die Hypothek war früher das gängige Sicherungsmittel, ist heute aber weitgehend verschwunden. Der Grund liegt in der sogenannten Akzessorietät: Eine Hypothek ist fest an die gesicherte Forderung gekoppelt. Sinkt die Schuld, sinkt auch die Hypothek. Ist der Kredit abbezahlt, erlischt die Hypothek automatisch.

Die Grundschuld funktioniert anders. Sie besteht unabhängig von der Forderung und bleibt auch nach der Kredittilgung im Grundbuch stehen. Das klingt zunächst nach einem Nachteil, hat aber praktische Vorteile.

Wer später einmal einen neuen Kredit braucht - etwa für eine Modernisierung - kann die vorhandene Grundschuld wiederverwenden. Eine neue Eintragung ist nicht nötig, was Notar- und Grundbuchkosten spart.

Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Das Gesetz unterscheidet zwei Formen der Grundschuld. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Eintragung ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieses Wertpapier verbrieft das Recht und muss zur Ausübung vorgelegt werden.

Bei der Buchgrundschuld gibt es keinen Brief. Das Recht ergibt sich allein aus der Eintragung im Grundbuch. Diese Variante ist heute Standard, weil sie einfacher zu handhaben ist.

In der Praxis vereinbaren Bank und Eigentümer meist eine Buchgrundschuld. Der Briefausschluss wird bei der Eintragung vermerkt. Das hat den Vorteil, dass kein Dokument verwahrt werden muss und nicht verloren gehen kann.

Der Weg zur Grundschuldbestellung

Die Eintragung einer Grundschuld erfordert einen Notar. Er erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde, in der alle Details festgehalten werden: Höhe der Grundschuld, Grundschuldzinsen, Name des Gläubigers.

Der Ablauf ist typischerweise so: Die Bank schickt dem Kreditnehmer ein Formular mit den gewünschten Angaben. Dieses Formular geht zum Notar, der einen Termin zur Beurkundung vereinbart. Nach der Unterschrift reicht der Notar die Urkunde beim Grundbuchamt ein.

Das Grundbuchamt prüft den Antrag und nimmt die Eintragung vor. Das dauert einige Wochen. Erst wenn die Grundschuld eingetragen ist, zahlt die Bank den Kredit aus.

Was kostet eine Grundschuld?

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchgebühren zusammen. Beide richten sich nach der Höhe der einzutragenden Grundschuld und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet.

Als grobe Orientierung: Für eine Grundschuld von 200.000 Euro fallen etwa 1.500 bis 2.000 Euro an Gesamtkosten an. Bei 400.000 Euro sind es rund 2.500 bis 3.000 Euro.

Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten und sollten bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Sie werden vom Käufer getragen, nicht von der Bank.

Nach der Kredittilgung

Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch stehen. Der Eigentümer hat dann verschiedene Möglichkeiten.

Die einfachste Option: Die Grundschuld stehen lassen. Sie belastet das Grundstück nicht mehr, weil keine Forderung mehr dahinter steht. Bei einem späteren Kreditbedarf kann sie reaktiviert werden.

Die andere Option: Die Grundschuld löschen lassen. Dafür braucht man eine Löschungsbewilligung der Bank, die bestätigt, dass alle Ansprüche erfüllt sind. Der Notar beantragt dann die Löschung beim Grundbuchamt.

Grundschuld beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie muss die Grundschuld in der Regel gelöscht werden. Käufer wollen ein lastenfreies Grundstück, und Banken finanzieren ungern Objekte mit fremden Grundschulden.

Die Löschung wird im Kaufvertrag geregelt. Ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an die Bank des Verkäufers, die im Gegenzug die Löschungsbewilligung erteilt. Der Rest geht an den Verkäufer.

Der Käufer bestellt dann seine eigene Grundschuld für seine Finanzierung. So wechselt das Grundstück lastenfrei den Eigentümer und wird gleich wieder für den neuen Kredit belastet.

Risiken der Grundschuld

Für den Kreditnehmer ist die Grundschuld ein ernstzunehmendes Risiko. Im schlimmsten Fall - bei dauerhafter Zahlungsunfähigkeit - droht die Zwangsversteigerung. Das Haus wird versteigert, und der Erlös geht an die Bank.

Dieses Risiko sollte bei der Kreditaufnahme bedacht werden. Die Raten müssen auch bei Jobverlust oder Krankheit tragbar sein. Eine Restschuldversicherung oder finanzielle Reserven können zusätzliche Sicherheit geben.

Für den Eigentümer wichtig: Die Grundschuld sichert nicht nur die aktuelle Forderung, sondern kann auch für künftige Ansprüche herangezogen werden. Deshalb sollte nach der Tilgung die Löschung beantragt oder zumindest ein Verzicht der Bank eingeholt werden.