Bestandsverzeichnis

Was ist das Bestandsverzeichnis?

Das Bestandsverzeichnis bildet den ersten Teil des Grundbuchblatts nach § 6 GBV und ist den drei Abteilungen vorangestellt. Es enthält die beschreibenden Angaben zum Grundstück selbst, ohne Bezug zu Eigentumsverhältnissen, Lasten oder Rechten.

Das Bestandsverzeichnis beantwortet die Frage: Welches Grundstück ist Gegenstand dieses Grundbuchblatts?

Ein typisches Beispiel aus einem Grundbuch in Köln-Deutz:

"Lfd. Nr. 1 Gemarkung: Köln Flur: 48 Flurstück: 312 Wirtschaftsart und Lage: Gebäude- und Freifläche, Gotenring 15 Größe: 487 qm"

Die Eintragung beschränkt sich auf die Identifikation und Beschreibung des Flurstücks anhand von Gemarkung, Flur, Flurstücknummer, Nutzungsart, Lage und Fläche.

Datenquelle und Zuständigkeit

Die Angaben im Bestandsverzeichnis stammen aus dem Liegenschaftskataster nach § 2 Abs. 2 GBO, das von den Katasterämtern geführt wird. Die Katasterbehörden sind für die Vermessung und Dokumentation von Flurstücken, Grenzen und Flächenangaben zuständig.

Das Grundbuchamt übernimmt diese Daten und trägt sie in das Bestandsverzeichnis ein. Bei Änderungen durch Teilung, Vereinigung oder Neuvermessung übermittelt das Katasteramt die aktualisierten Informationen nach § 86 GBV (volldigitaler Datenaustausch) an das Grundbuchamt zur Fortführung.

Die organisatorische Trennung zwischen Kataster- und Grundbuchamt besteht bundesweit. In Bayern sind Grundbuchämter (Amtsgerichte) und Katasterbehörden (Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung) organisatorisch getrennt; die Kommunikation ist inzwischen volldigital vernetzt.

Inhalt und Struktur

Das Bestandsverzeichnis enthält folgende standardisierte Angaben:

Gemarkung: Die Gemarkung bildet die größte räumliche Gliederungseinheit des Liegenschaftskatasters. In Städten entspricht sie häufig Stadtteilen oder historischen Gemeindegrenzen (beispielsweise Köln-Deutz, Köln-Mülheim, Köln-Nippes).

Flur: Die Flur stellt eine Untergliederung der Gemarkung dar und wird durch eine Nummer bezeichnet (z.B. Flur 48, Flur 12, Flur 3).

Flurstück: Das Flurstück bezeichnet das eigentliche Grundstück und wird innerhalb der Flur durch eine Nummer identifiziert (z.B. Flurstück 312). Nach Teilungen erhalten Flurstücke Zusatzbezeichnungen (312/1, 312/2).

Wirtschaftsart und Lage: Diese Angabe beschreibt nach § 6 GBV Unterspalte e die Nutzungsart und die Adresse oder Lagebezeichnung des Grundstücks (z.B. "Gebäude- und Freifläche, Hauptstraße 25", "Ackerland, am Feldweg", "Wald").

Größe: Die Flächenangabe erfolgt in Quadratmetern, bei größeren Grundstücken auch in Hektar.

Mehrere Flurstücke auf einem Grundbuchblatt

Ein Grundbuch kann mehrere Flurstücke in seinem Bestandsverzeichnis führen. Dies ist der Fall, wenn ein rechtliches Grundstück aus mehreren katasterrechtlichen Flurstücken besteht.

Beispiel: Ein Einfamilienhaus steht auf Flurstück 312, während der hinzuerworbene Gartenbereich als Flurstück 313 geführt wird. Beide Flurstücke werden im Bestandsverzeichnis desselben Grundbuchblatts eingetragen.

Umgekehrt kann ein einzelnes Flurstück auf mehrere Grundbuchblätter aufgeteilt sein. Dies tritt regelmäßig bei Wohnungseigentum auf: Ein Gebäude auf einem Flurstück wird durch 20 Eigentumswohnungen gebildet, für die 20 separate Wohnungsgrundbuchblätter angelegt werden. Das Stammblatt des Grundstücks wird dabei von Amts wegen geschlossen (§ 7 Abs. 1 S. 3 WEG), und die Miteigentumsanteile werden in eigenen Wohnungsgrundbüchern geführt.

Wohnungseigentum im Bestandsverzeichnis

Bei Wohnungseigentum weist das Bestandsverzeichnis eine spezifische Struktur auf:

"Lfd. Nr. 1 Miteigentumsanteil von 87,5/10.000stel am Grundstück Gemarkung Düsseldorf, Flur 14, Flurstück 892, Gebäude- und Freifläche, Martinstraße 12, 1.245 qm groß

Verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im 2. OG links sowie Kellerraum Nr. 7"

Das Bestandsverzeichnis dokumentiert sowohl den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück als auch die Verbindung mit dem Sondereigentum an der konkreten Wohnung. Diese Konstruktion ermöglicht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Erbbaurecht im Bestandsverzeichnis

Erbbaurechte werden ebenfalls als grundstücksgleiche Rechte in einem eigenen Grundbuchblatt mit eigenem Bestandsverzeichnis geführt:

"Erbbaurecht an dem Grundstück Gemarkung Hamburg, Flur 23, Flurstück 456, Gebäude- und Freifläche, Elbchaussee 100, 1.200 qm"

Das Erbbaurecht wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt und kann entsprechend veräußert, belastet und vererbt werden.

Änderungen im Bestandsverzeichnis

Änderungen im Bestandsverzeichnis treten in verschiedenen Konstellationen auf:

Teilung: Bei der Teilung eines Flurstücks entstehen neue Flurstücknummern (z.B. aus Flurstück 100 werden 100/1 und 100/2). Die Teilung erfordert eine amtliche Vermessung. Eine bauplanungsrechtliche Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB gibt es seit 2004 nicht mehr. Allerdings kann eine bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung nach Landesrecht erforderlich sein (z.B. § 7 BauO NRW 2018), insbesondere bei bebauten Grundstücken. Die grundbuchliche Umsetzung erfolgt nach § 13 GBV. Bei Veräußerungen land- oder forstwirtschaftlicher Flächen kann eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) nötig sein (Freigrenzen nach Landesrecht).

Vereinigung: Mehrere Flurstücke werden zu einem Flurstück zusammengelegt, was das Grundbuch vereinfacht.

Größenänderung: Neuvermessungen können zu aktualisierten Flächenangaben führen, insbesondere bei historisch ungenau vermessenen Grundstücken.

Nutzungsartänderung: Die Wirtschaftsart wird bei Nutzungsänderungen angepasst (z.B. von Ackerland zu Bauland).

Die Zuständigkeit liegt bei Teilungen und Vereinigungen beim Grundbuchamt, während Vermessungsangelegenheiten vom Katasteramt bearbeitet werden.

Bestandsverzeichnis und Flurkarte

Bestandsverzeichnis und Flurkarte sind unterschiedliche, aber komplementäre Darstellungen:

Das Bestandsverzeichnis stellt eine textliche Beschreibung im Grundbuch dar und identifiziert das Grundstück durch Gemarkung, Flur, Flurstück und weitere Angaben.

Die Flurkarte bietet eine grafische Darstellung beim Katasteramt und zeigt die Grundstücke mit ihren Grenzen kartografisch.

Beide Darstellungen sollten übereinstimmen, was in der Regel auch der Fall ist. Bei historischen Grundstücken können jedoch gelegentlich Differenzen auftreten.

Lageangaben und Adressen

Die Präzision der Lageangabe im Bestandsverzeichnis variiert nach Art des Grundstücks:

Bebaute Grundstücke: Vollständige Adressangabe (z.B. "Gebäude- und Freifläche, Hauptstraße 25")

Unbebaute Grundstücke: Ungefähre Lagebezeichnung (z.B. "Ackerland, an der B51")

Wald- und Feldgrundstücke: Häufig nur Flur- und Flurstücksangabe ohne Adresse

Für die präzise Lokalisierung bietet die Flurkarte detailliertere Informationen als das Bestandsverzeichnis.

Flächenangaben und Vermessungsgenauigkeit

Die Größenangaben im Bestandsverzeichnis sind amtlich, jedoch nicht in jedem Fall exakt aktuell. Historische Vermessungen aus den 1950er Jahren oder früher weisen teilweise Ungenauigkeiten auf, die bei Neuvermessungen korrigiert werden.

Wichtig: Wirtschaftsart, Lage und Größe nehmen nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (OLG Naumburg 12 Wx 42/13); maßgeblich für die Flächengeometrie ist das Liegenschaftskataster.

Bei älteren Immobilien können Abweichungen zwischen der Grundbuchfläche und der tatsächlichen Fläche bestehen. Für Kaufverhandlungen empfiehlt sich daher die Anforderung eines aktuellen Katasterauszugs mit präzisen Flächenangaben.

Grundstücksgleiche Rechte

Im Bestandsverzeichnis können auch grundstücksgleiche Rechte eingetragen werden. Diese werden rechtlich wie Grundstücke behandelt, ohne selbst Grundstücke im eigentlichen Sinne zu sein:

• Erbbaurechte (§ 56 GBV, ErbbauVO)

• Bergwerkseigentum

Jedes dieser Rechte erhält ein eigenes Grundbuchblatt mit eigenem Bestandsverzeichnis.

Hinweis zu Wohnungseigentum: Wohnungseigentum ist kein grundstücksgleiches Recht, sondern echtes Eigentum (Miteigentum am Grundstück verbunden mit Sondereigentum gemäß WEG). Es wird in besonderen Wohnungsgrundbüchern nach § 7 WEG geführt.

Prüfung beim Grundstückserwerb

Beim Grundstückserwerb sollte das Bestandsverzeichnis sorgfältig geprüft werden:

• Übereinstimmung der Adressangabe

• Plausibilität der Flächenangabe

• Vollständigkeit aller zum Kaufobjekt gehörenden Flurstücke

• Bei Eigentumswohnungen: Korrektheit des Miteigentumsanteils und der Wohnungsbezeichnung

• Herrschvermerke prüfen: Subjektiv-dingliche Rechte zugunsten des Kaufgrundstücks (z.B. Grunddienstbarkeiten) können nach § 9 GBO im Bestandsverzeichnis vermerkt sein und sind wirtschaftlich bedeutsam

Bei Unstimmigkeiten sollte Rücksprache mit dem Notar, Verkäufer oder Katasteramt gehalten werden.