Grundstück

Was ist ein Grundstück?

Der Begriff Grundstück klingt selbstverständlich, hat aber eine präzise rechtliche Bedeutung. Im juristischen Sinne ist ein Grundstück ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer eigenen Nummer als selbstständige Einheit geführt wird.

Diese Definition ist wichtig, weil sie zeigt: Ein Grundstück entsteht nicht durch Zäune oder Mauern, sondern durch die Eintragung im Grundbuch. Erst der Grundbucheintrag macht aus einem Stück Land ein rechtlich fassbares Grundstück.

Grundstück und Flurstück

Oft werden die Begriffe Grundstück und Flurstück verwechselt oder gleichgesetzt. Tatsächlich bezeichnen sie aber Verschiedenes.

Das Flurstück ist eine Einheit des Liegenschaftskatasters - also der amtlichen Vermessung. Es hat eine eindeutige Nummer innerhalb einer Flur und Gemarkung. Flurstücke entstehen durch Vermessung und werden vom Katasteramt verwaltet.

Das Grundstück ist eine Einheit des Grundbuchs. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Entscheidend ist die gemeinsame Eintragung unter einer Grundbuchblattnummer.

Ein Beispiel: Ein Eigentümer hat drei benachbarte Flurstücke gekauft. Im Kataster bleiben es drei Flurstücke mit drei Nummern. Im Grundbuch können sie als ein Grundstück geführt werden - oder als drei getrennte.

Bestandteile des Grundstücks

Zum Grundstück gehört nicht nur der Boden. Das Gesetz fasst den Begriff weiter und schließt verschiedene Bestandteile ein.

Wesentliche Bestandteile sind Sachen, die mit dem Grundstück fest verbunden sind und ohne Zerstörung nicht getrennt werden können. Dazu gehören Gebäude, fest eingebaute Heizungsanlagen oder auch Bäume und Sträucher.

Diese Bestandteile teilen das rechtliche Schicksal des Grundstücks. Wer ein Grundstück kauft, erwirbt automatisch auch die darauf stehenden Gebäude. Eine getrennte Übertragung ist grundsätzlich nicht möglich.

Es gibt aber Ausnahmen. Durch ein Erbbaurecht kann ein Gebäude vom Grundstück rechtlich getrennt werden. Dann gehört das Haus dem Erbbauberechtigten, obwohl der Boden jemand anderem gehört.

Rechte am Grundstück

An Grundstücken können verschiedene Rechte bestehen. Das wichtigste ist das Eigentum - das umfassende Herrschaftsrecht, das in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen wird.

Daneben gibt es beschränkte dingliche Rechte. Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte erlauben bestimmte Nutzungen durch Dritte. Grundpfandrechte wie Grundschulden sichern Kredite ab.

All diese Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sind für jeden ersichtlich, der einen Grundbuchauszug anfordert. Das schafft Transparenz und Sicherheit im Rechtsverkehr.

Die Grenzen des Grundstücks

Jedes Grundstück hat definierte Grenzen, die im Liegenschaftskataster dokumentiert sind. Im Gelände werden sie durch Grenzsteine oder andere Markierungen sichtbar gemacht.

Die Grenzen bestimmen, wo das Eigentum eines Grundstückseigentümers endet und das des Nachbarn beginnt. Sie sind maßgeblich für Abstandsvorschriften, Bebauungsrechte und viele andere Fragen.

Bei Unklarheiten über den Grenzverlauf hilft eine Grenzvermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Er gleicht die Katasterunterlagen mit der Situation vor Ort ab und setzt bei Bedarf neue Grenzmarken.

Grundstück nach oben und unten

Das Eigentumsrecht am Grundstück erstreckt sich nicht nur auf die Oberfläche. Nach Paragraph 905 des Bürgerlichen Gesetzbuchs umfasst es auch den Luftraum darüber und den Erdkörper darunter.

Allerdings gibt es praktische Grenzen. Der Eigentümer kann Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe erfolgen, dass er an ihrer Ausschließung kein Interesse hat. Flugzeuge dürfen also überfliegend, und tiefe Tunnelbauwerke können ohne Zustimmung gebaut werden.

Für Bergbau und Bodenschätze gelten besondere Regeln. Das Bergrecht trennt die Bodenschätze vom Grundeigentum. Wer ein Grundstück besitzt, hat deshalb noch lange nicht das Recht, dort nach Kohle oder Erz zu schürfen.

Grundstücksarten

Grundstücke werden nach ihrer Nutzung unterschieden. Baugrundstücke sind bebaubar und dienen der Errichtung von Gebäuden. Landwirtschaftliche Flächen werden für Ackerbau oder Viehzucht genutzt. Forstflächen sind mit Wald bestanden.

Diese Unterscheidung hat praktische Bedeutung. Baugrundstücke sind in der Regel deutlich wertvoller als landwirtschaftliche Flächen. Sie unterliegen anderen Regelungen im Baurecht und werden steuerlich anders behandelt.

Ob ein Grundstück bebaubar ist, hängt vom Bebauungsplan und den baurechtlichen Vorschriften ab. Nicht jedes Grundstück darf ohne Weiteres bebaut werden - auch wenn der Eigentümer das gerne möchte.

Teilung und Vereinigung von Grundstücken

Grundstücke sind keine unveränderlichen Einheiten. Sie können geteilt oder vereinigt werden.

Bei einer Teilung wird aus einem Grundstück mehrere. Dafür ist eine Teilungsvermessung erforderlich, bei der neue Grenzen gezogen und vermessen werden. Im Grundbuch entstehen neue Grundbuchblätter für die Teilflächen.

Bei einer Vereinigung werden mehrere Grundstücke zu einem zusammengefasst. Das erfordert, dass alle Grundstücke demselben Eigentümer gehören und keine unterschiedlichen Belastungen tragen.

Beide Vorgänge sind mit Kosten verbunden - für Vermessung, Notar und Grundbuchamt. Sie werden meist vorgenommen, wenn ein Teilverkauf geplant ist oder wenn die grundbuchmäßige Struktur vereinfacht werden soll.

Grundstück und Kaufvertrag

Beim Kauf eines Grundstücks ist Genauigkeit gefragt. Der Kaufvertrag muss das Grundstück eindeutig bezeichnen - typischerweise durch Angabe der Grundbuchblattnummer oder der Flurstücksnummer.

Der Notar prüft vor der Beurkundung das Grundbuch und klärt, wer Eigentümer ist und welche Belastungen bestehen. All das fließt in den Kaufvertrag ein.

Nach der Beurkundung erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst wenn der neue Eigentümer dort eingetragen ist, gehört ihm das Grundstück rechtlich.