Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist eine rechtsverbindliche Satzung der Gemeinde, die festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet genutzt und bebaut werden darf. Er stellt das zentrale Instrument der kommunalen Bauleitplanung dar und ist Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan ist eine Satzung der Gemeinde, die rechtsverbindlich festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet genutzt und bebaut werden darf. Er regelt die zulässige Gebäudehöhe, die erlaubten Nutzungen sowie die Position von Gebäuden auf dem Grundstück.

Die rechtliche Grundlage bildet das Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 9. Der Bebauungsplan wird vom Gemeinderat beschlossen und ist für alle Grundstückseigentümer im Geltungsbereich verbindlich.

Die Gemeinde entscheidet selbst, für welche Gebiete Bebauungspläne aufgestellt werden. Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich).

Aufbau eines Bebauungsplans

Ein Bebauungsplan besteht typischerweise aus zwei Teilen:

Planzeichnung (Teil A): Graphische Darstellung der Festsetzungen. Sie zeigt überbaubare Flächen, Baugrenzen und Nutzungsarten.

Textliche Festsetzungen (Teil B): Ergänzende Vorschriften, die graphisch nicht darstellbar sind, etwa Regelungen zu Materialien, Dachformen oder Einfriedungen.

Die Darstellung folgt der Planzeichenverordnung 1990 (PlanZV 90, zuletzt geändert am 12. August 2025) mit standardisierten Symbolen und Farben. Zum Beispiel: Wohnbauflächen/WR/WA in Rot mittel, gemischte Bauflächen in Braun mittel, gewerbliche Bauflächen in Violett, Grünflächen in Grün.

Was regelt der Bebauungsplan?

Die möglichen Festsetzungen sind in § 9 BauGB aufgelistet. Zu den wichtigsten gehören:

Art der baulichen Nutzung

Die zulässigen Nutzungen werden nach Gebietstypen festgelegt. Die Definitionen finden sich in der Baunutzungsverordnung (BauNVO):

• WR (Reines Wohngebiet): Ausschließlich Wohnen

• WA (Allgemeines Wohngebiet): Wohnen sowie verträgliche Läden und Dienstleistungen

• MI (Mischgebiet): Wohnen und Gewerbe gleichberechtigt

• MU (Urbanes Gebiet): Seit 2017, Mischung von Wohnen und Gewerbe mit hoher Dichte

• GE (Gewerbegebiet): Gewerbliche Nutzung, Wohnen eingeschränkt zulässig

• SO (Sondergebiet): Spezielle Nutzungen wie Einkaufszentren oder Kliniken

Maß der baulichen Nutzung

Diese Festsetzungen bestimmen, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf:

• GRZ (Grundflächenzahl): Anteil der überbauten Grundstücksfläche. Bei GRZ 0,4 dürfen 40 Prozent des Grundstücks überbaut werden.

• GFZ (Geschossflächenzahl): Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksgröße. Bei GFZ 1,2 darf die Summe aller Geschosse das 1,2-fache der Grundstücksfläche betragen.

• Zahl der Vollgeschosse: Wie viele Stockwerke sind erlaubt?

• Gebäudehöhe: Maximale Trauf- oder Firsthöhe in Metern.

Bauweise und überbaubare Flächen

Der Bebauungsplan kann die Bauweise vorschreiben:

• Offene Bauweise (o): Freistehende Gebäude mit seitlichem Grenzabstand

• Geschlossene Bauweise (g): Gebäude werden an der Grenze errichtet (Reihenhäuser)

Die überbaubaren Flächen werden durch Baugrenzen oder Baulinien festgelegt:

• Baugrenze: Das Gebäude darf bis zu dieser Linie heranreichen, muss es aber nicht.

• Baulinie: Das Gebäude muss direkt an dieser Linie errichtet werden.

Weitere Festsetzungen

Je nach Situation kann der Bebauungsplan noch viel mehr regeln:

• Dachformen und Dachneigungen

• Stellplätze: Der Bebauungsplan kann Flächen für Stellplätze/Garagen festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) und deren Zulässigkeit räumlich steuern. Die Pflicht zur Herstellung von Stellplätzen und deren Anzahl ergeben sich primär aus der jeweiligen Landesbauordnung bzw. örtlichen Stellplatzsatzungen. Über örtliche Bauvorschriften nach Landesrecht können Gemeinden weitere Vorgaben machen.

• Grünflächen und Pflanzgebote

• Höhe der Geländeoberfläche

• Flächen für Versorgungsanlagen

• Wegerechte und Leitungsrechte

Viele Gemeinden ergänzen den Bebauungsplan durch örtliche Bauvorschriften, die etwa Fassadenmaterialien, Farben oder Einfriedungen regeln.

Qualifizierter und einfacher Bebauungsplan

Das Baugesetzbuch unterscheidet zwischen zwei Arten:

Qualifizierter Bebauungsplan: Enthält mindestens Festsetzungen zur Art der Nutzung, zum Maß der Nutzung, zu den überbaubaren Flächen und zu den Verkehrsflächen (§ 30 Abs. 1 BauGB). Ein qualifizierter B-Plan bildet die alleinige Grundlage für die Beurteilung eines Bauvorhabens.

Einfacher Bebauungsplan: Enthält nicht alle vier Mindestfestsetzungen. Hier müssen die fehlenden Aspekte nach § 34 BauGB (Einfügen in die Umgebung) beurteilt werden.

In der Praxis sind qualifizierte Bebauungspläne der Normalfall, zumindest in Neubaugebieten.

Wo finde ich den Bebauungsplan?

Bebauungspläne sind öffentlich einsehbar:

• Stadt- oder Gemeindeverwaltung

• Online über das Geoportal der Kommune

• Bauamt

Nach §§ 6a und 10a BauGB sollen wirksame Bebauungspläne mit Begründung und zusammenfassender Erklärung zusätzlich ins Internet gestellt und über ein zentrales Landesportal zugänglich gemacht werden. Viele Bundesländer betreiben entsprechende Geoportale (z. B. Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz). Die digitale Bereitstellung über diese Landesportale erleichtert die Recherche erheblich.

Befreiung von Festsetzungen

Bei Abweichungen vom Bebauungsplan kann die Bauaufsichtsbehörde eine Befreiung erteilen. Die Voraussetzungen sind in § 31 Abs. 2 BauGB geregelt:

• Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar

• Sie widerspricht nicht den Grundzügen der Planung

• Die Abweichung ist erforderlich, weil das Allgemeinwohl sie verlangt oder die Einhaltung eine unbeabsichtigte Härte bedeuten würde

Eine Befreiung unterliegt dem behördlichen Ermessen und wird in der Regel im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt (§ 36 BauGB). Eine frühzeitige Abstimmung mit der Behörde ist zweckmäßig.

Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 sind nach § 31 Abs. 3 BauGB Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus erleichtert: In durch Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Befreiungen leichter erteilt werden. Dies ist ein zeitlich befristetes Instrument und erfordert die Zustimmung der Gemeinde sowie eine Einzelfallprüfung.

Veränderungssperre

Bei Aufstellung eines neuen Bebauungsplans kann die Gemeinde für das Plangebiet eine Veränderungssperre verhängen (§§ 14–17 BauGB). Diese verhindert Bauvorhaben, die den Planungszielen widersprechen könnten.

Die Veränderungssperre gilt zunächst für zwei Jahre und kann um ein Jahr verlängert werden. In besonderen Fällen ist eine weitere Verlängerung um ein Jahr möglich (maximal vier Jahre). Während dieser Zeit werden Bauanträge zurückgestellt oder abgelehnt.

Neben dem aktuellen Bebauungsplan sind daher auch laufende Planungsverfahren zu prüfen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Eine Sonderform ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB. Er wird aufgestellt, wenn ein Investor ein konkretes Projekt realisieren möchte und sich verpflichtet, es innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen. Die Gemeinde schließt mit dem Vorhabenträger einen Durchführungsvertrag ab.

Vorteil: Das Verfahren kann beschleunigt werden, da Planung und Realisierung koordiniert erfolgen. Nachteil: Der Investor trägt einen Teil der Planungskosten und unterliegt strikten Durchführungsfristen. Bei Nichteinhaltung der Fristen soll der Bebauungsplan nach § 12 Abs. 6 BauGB aufgehoben werden.

Verstoß gegen den Bebauungsplan

Bauen ohne Genehmigung oder entgegen den Festsetzungen kann folgende Konsequenzen haben:

• Bußgeld: Ahndung der Ordnungswidrigkeit nach Landesrecht

• Baustopp: Untersagung der weiteren Bautätigkeit

• Nutzungsuntersagung: Verbot der Nutzung nicht konformer Gebäude oder Gebäudeteile

• Rückbau: Anordnung der Beseitigung nicht konformer Gebäude oder Gebäudeteile

Die Bauaufsichtsbehörden setzen diese Maßnahmen auch bei bereits fertiggestellten Gebäuden durch.

Praxishinweise

Vor Grundstückserwerb oder Bauplanung sind folgende Aspekte zu prüfen:

1. Einsicht in den geltenden Bebauungsplan (auch über Landesgeoportale)

2. Prüfung der Konformität des Vorhabens mit den Festsetzungen

3. Frühzeitige Abstimmung mit der Behörde bei Abweichungen

4. Recherche laufender Planungsverfahren und Veränderungssperren

5. Beachtung örtlicher Bauvorschriften

6. Prüfung von Beteiligungsverfahren (§§ 3, 4 BauGB) bei neuen Planungen

7. Prüfung der Umweltprüfung und des Umweltberichts (§ 2a BauGB)

Fachkundige Planung kann die optimale Ausnutzung der planungsrechtlichen Möglichkeiten sicherstellen. Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans kann eine Normenkontrolle nach § 47 VwGO in Betracht kommen.

Fazit

Der Bebauungsplan ist das zentrale Planungsinstrument für die Bebauung von Grundstücken. Er definiert die rechtlichen Rahmenbedingungen und bestimmt die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Die Kenntnis und Beachtung der Festsetzungen ist wesentliche Voraussetzung für eine erfolgreiche Genehmigung. Bei geplanten Abweichungen ist eine frühzeitige Klärung der Befreiungsmöglichkeiten empfehlenswert.