Kommunalobligation: Sichere Anleihen für Immobilienfinanzierung

Kommunalobligationen sind festverzinsliche Wertpapiere (Schuldverschreibungen), die von Pfandbriefbanken ausgegeben werden und durch Forderungen an öffentlich-rechtliche Körperschaften (Kommunen, Länder, Bund) gedeckt sind. Sie dienen der Refinanzierung von Kommunalkrediten und gelten als besonders sichere Anlageform.

Rechtliche Grundlagen

Die Ausgabe von Kommunalobligationen ist im Pfandbriefgesetz (PfandBG) geregelt. Emittenten sind ausschließlich Pfandbriefbanken, die der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen.

Die Sicherheit der Kommunalobligationen beruht auf der Deckung durch Kommunaldarlehen gemäß §§ 20 ff. PfandBG. Die Deckungswerte (Darlehensforderungen gegen öffentliche Stellen) müssen den Nennwert der ausgegebenen Kommunalobligationen mindestens erreichen (Deckungsprinzip).

Funktionsweise und Refinanzierung

Kommunen, Landkreise, Länder und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften nehmen für Investitionen (Infrastrukturprojekte, öffentliche Gebäude, sozialer Wohnungsbau) Darlehen bei Pfandbriefbanken auf. Diese refinanzieren die Darlehensvergabe durch Ausgabe von Kommunalobligationen am Kapitalmarkt.

Der Käufer der Kommunalobligation wird Gläubiger der Pfandbriefbank. Die Bank haftet für Zinszahlung und Rückzahlung des Nennbetrags. Die Darlehensforderungen gegen die öffentlichen Körperschaften dienen als Sicherheit (Deckungsstock).

Die doppelte Sicherheit besteht aus der Haftung der Pfandbriefbank und der Deckung durch öffentliche Kredite. Dies begründet die hohe Bonität und geringe Ausfallwahrscheinlichkeit.

Abgrenzung zur Kommunalanleihe

Kommunalanleihe: Die Kommune ist selbst Emittent und Schuldner der Anleihe. Der Käufer ist direkter Gläubiger der öffentlichen Körperschaft.

Kommunalobligation: Die Pfandbriefbank ist Emittent und Schuldner. Der Käufer ist Gläubiger der Bank. Die Kommunaldarlehen bilden die Deckungsmasse.

Aus Anlegersicht bietet die Kommunalobligation durch die Bankenhaftung zusätzliche Sicherheit gegenüber direkten Kommunalanleihen.

Verwendungszweck und Immobilienbezug

Kommunalkredite finanzieren häufig immobilienbezogene Projekte:

• Errichtung und Sanierung öffentlicher Gebäude (Schulen, Verwaltungsgebäude, Krankenhäuser)

• Infrastrukturmaßnahmen (Straßen, Brücken, Kanalisation)

• Förderung des sozialen Wohnungsbaus

• Stadtentwicklungsprojekte

Die Verfügbarkeit günstiger Kommunalkredite beeinflusst das lokale Bau- und Immobiliengeschehen.

Rendite und Risikostruktur

Kommunalobligationen sind risikoarme Kapitalanlagen mit entsprechend niedriger Rendite. Die Verzinsung orientiert sich am allgemeinen Zinsniveau und liegt typischerweise im Bereich von Bundesanleihen zuzüglich eines geringen Aufschlags (Spread).

In der Niedrigzinsphase bis 2022 lagen die Renditen nahe null oder im negativen Bereich. Mit den Zinserhöhungen seit 2022 sind wieder positive Renditen zwischen 1 und 3 Prozent erzielbar.

Das Ausfallrisiko ist aufgrund der Deckung durch öffentliche Forderungen und der Bankenaufsicht als sehr gering einzustufen. Ein Totalverlust ist praktisch ausgeschlossen.

Zinsänderungsrisiko: Bei steigenden Marktzinsen fallen die Kurse festverzinslicher Anleihen. Verkäufe vor Endfälligkeit können Verluste verursachen. Bei Halten bis zur Endfälligkeit erfolgt die Rückzahlung zum Nennwert.

Inflationsrisiko: Bei Inflationsraten oberhalb der Nominalverzinsung ergeben sich reale Vermögensverluste.

Anlegerprofil

Kommunalobligationen eignen sich für sicherheitsorientierte Anleger mit folgenden Präferenzen:

• Kapitalerhalt und kalkulierbare Zinserträge

• Geringe Risikobereitschaft

• Anlage im Sinne der Mündelsicherheit (§ 1807 BGB)

• Portfolio-Diversifikation und Risikostreuung

Institutionelle Investoren (Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen) sind bedeutende Käufergruppen aufgrund regulatorischer Anforderungen an sichere Anlagen.

Erwerb und Kosten

Kommunalobligationen werden über Banken und Wertpapierdepots erworben. Der Handel erfolgt an Börsen oder im außerbörslichen Direkthandel.

Stückelung und Mindestanlage: Üblicherweise Nennbeträge ab 1.000 Euro, teilweise auch kleinere Stückelungen ab 100 Euro.

Kosten: Transaktionskosten gemäß den Konditionen der Depotbank. Laufende Kosten entfallen bei Direktanlage in Einzeltitel.

Laufzeiten: Typischerweise mittelfristig (5-10 Jahre) bis langfristig (10-20 Jahre).

Steuerliche Behandlung

Zinserträge unterliegen der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer (§ 32d EStG). Der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro (2.000 Euro bei zusammenveranlagten Ehepaaren) kann angerechnet werden.

Bei Veräußerung vor Fälligkeit unterliegen Kursgewinne ebenfalls der Abgeltungsteuer.

Vergleich zu Immobilieninvestitionen

Beide Anlageformen dienen der Vermögensbildung mit unterschiedlichen Merkmalen:

Kommunalobligationen: Hohe Liquidität, geringe Verwaltungsanforderungen, niedrige Renditen, keine Sachwertabsicherung.

Immobilieninvestitionen: Höhere Renditepotenziale (4-6 % Mietrendite zuzüglich Wertsteigerungen), Sachwertabsicherung gegen Inflation, höherer Verwaltungsaufwand, geringere Liquidität.

Eine ausgewogene Vermögensallokation kann beide Anlageklassen enthalten.

Zusammenfassung

Kommunalobligationen sind mündelsichere, festverzinsliche Wertpapiere mit geringem Ausfallrisiko. Sie eignen sich für sicherheitsorientierte Anleger und zur Portfolio-Diversifikation. Die Renditen liegen im unteren Bereich, entsprechend der geringen Risikostruktur. Indirekt tragen Kommunalobligationen zur Finanzierung öffentlicher Bauprojekte bei und unterstützen die kommunale Infrastrukturentwicklung.